家に掛けられる予算

私はまだ家を建てるための土地が内定したばかりです。

半年前からファイナンシャルプランナーに家の資金計画を相談して来ました。

そこで出された計画は…
「土地に１，３００以内」
「家に１，７００万円以内」
「合計で３，０００万円以内が貴方の身の丈」と言われました。
外構費だけは別に２５０万円で考えています。

内定した土地が１，１４３万円なので、１５７万円の予算が浮き、
その１５７万円を、そのまま家に掛けられる予算としてスライドして考えられそうです。
そうしますと「家に１，８５７万円」が上限になります。

私は延床４０坪ぐらいの家を望んでいます。
なので平均施工坪単価４６万円で考えたら、４０坪で１，８４０万円ですが、
家には本体工事費や付帯工事費や、その他諸々掛かります。
平均施工坪単価４６万円で単純に考えると、アウトです。

平均施工坪単価が４６万円以下なので、大手ハウスメーカーで家を建てる考えは捨て、
地元密着型の工務店で考えています。

一概に平均施工坪単価では言えない事は分かりますが、
家に掛けられる予算が１，８５７万円が上限だとしたら、
１坪あたり、いくらで施工してくれる工務店を選べば理想でしょうか？

内定している土地は、水道の引き込みや、都市ガスの引き込みは済み。

現在の貯金は１，７６０万円です。
その貯金を元に、土地の購入（契約）からスタートとなります。

私は現在３５歳。
定年が５４歳と早いので、定年まであと１９年を切っています。

「今までの生活水準を下げず」
「妻の収入を一切アテにせず（たぶん子供の養育費で消えるだろうから）」
「子供２人（２歳、０歳）を不自由なく育て」
「私が５４歳で定年になった後、６０歳まで働く」
「私が６０歳の時点で、住宅ローンは完全返済」
上記の事を考慮して決まったプランです。

何かアドバイスをお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： kuku82 回答日時： 2007/01/05 19:12

こんにちは

整理してみます。
まず、総予算を外溝込みで3250万とします。
土地代金が1143万なので3250-1143＝2107万ですね。
ここで、確認してください。
土地代金には、登記費用などが含まれているのかどうか？
不動産屋さんにお尋ねください。
含まれていると仮定します。（含まれてなければ、最後に引いてください。）
2107万の内訳で、外溝250万とのことですが、
家本体に使える金額とのバランスを考えると、レベルダウンするとして200万としましょう。
2107-200＝1907万ですね。
これが、家本体並びに最低限必要なモノ（登記・照明・カーテン・冷暖房・諸費用など）にかけられる金額です。
一般的には、登記・カーテン・冷暖房器具の他には、上下水道・電気・ガス加入・引越し関連・・・
ザックリ200万てとこでしょうか？引きますね。
1907-200＝1707万
これでかなりすっきりしてきましたね。
次に確認が必要なのが、地盤ですね。
正確な金額はまだ出せないでしょうが、
地盤調査費用込みで乱暴には10万コース・50万コース・100万コースがあります。（改良不要コース・表層改良コース・くい打ち軟弱コース）
先の1707万から、ご自分の土地のコース金額を引いてみてください。
また、土地がらみでは、ガス・上下水道が敷地内まで引き込まれてるか？
をご確認ください。これが抜けてると結構痛いです。
続いて忘れていけないのは、ローンに絡む諸費用（保険・つなぎ融資利子など）を引いてください。
現時点では、ＦＰ提示の金額から算出されれば比較的精度高い金額になります。
これらを引いた金額が本当の総予算です。
ただ、この金額を素直に提示すると、確実に予算オーバーします。
失礼ですが、今までの質問者さんの質問履歴などを見させて頂きますと、この可能性は大です。
従いまして、100万くらいは最初から余裕を持たせたほうが安全です。
以上より、1500万（土地がらみで変動）が、工務店に提示できる金額になるかと思います。

質問者さんは坪幾らで試算イメージされていますが、
予算が厳しい場合には、この程度まで絞り込んで、
総額基準でメーカー・工務店さんに相談されるのが良いかと思います。
そうしないと、坪の考え方の相違で、相見積もりの比較がまともに出来ません。

最後に注意が必要なのは、消費税です。
地場の小さな工務店さんなどでは、まだまだ消費税前金額で話を進めるところが多いですので、
提示する際には、必ず消費税込みor抜きをハッキリさせてください。
また、外溝費用を別枠にしているのは絶対匂わさないようにしてください。聞かれても、土でいいんです土で・・・と言い切ってくださいね(笑)
先の余裕100万には、万が一の税忘れ（1000万の物件で税50万ですからね）のリスク回避も含まれてますし、上手く行けば先の外溝予算50万ダウンさせてるのも戻す事が出来るかもしれません・・この辺りも含んでます。

ちなみに、私なら現段階でとりあえず、どこかに捨て間取りを依頼します。
「税込み予算1500万で・・４人家族子供は・・歳・・・。まだまだ勉強はじめたばかりで解らないことばかりなので簡単に間取り書いてもらえませんか？」って。
怖いかも知れませんが、理想と現実のギャップがかなり明確になりますよ。
坪40万だと、ローコストと良く言われますが・・・
施主の頑張り次第で、寒冷地でなければそこそこまともなのが建つと思います。
ただし、この金額ですと意匠性はオマケ程度にお考えください。

この回答へのお礼

丁寧なアドバイスをありがとうございます。

土地代金には、登記費用は含まれていません。
地盤調査（５点）は５万円でやってくれると言われました。
内定した土地にはガス・上下水道が敷地内まで引き込まれています。
ローンに絡む諸費用は含まれていません。

私はネットや地域の住宅本を見て
「そうかぁ、この会社は坪○円で施工するんだ」と思っていました。
ですから４０万円でしたら、４０坪の家を
１，６００万円＋αで建てられるような気がしていました。

建築を依頼したい会社が数社決まりましたら、
正直にサイフの中身を打ち明けて、相談したいと思います。

お礼日時：2007/01/08 23:28

No.4 回答者： biyadoo 回答日時： 2007/01/04 23:03

元不動産会社です。

正直、理想が高く難しいですね。
安い建物はそれなりです。
安くて丈夫な家は、売る側のセールストークであって、
そんなものは無いです（笑）

土地＋建物よりも建売住宅が価格的には安くなっているはずですが、
理想のためにここは諦めると、建物にお金をかけるか、坪数を少なくしてください。
家族4人であれば30坪でも充分ですよ。

また、購入諸費用を忘れているような。。。。
それも込みの計画資金であればいいのですが、200-300万ほど掛かります。
http://house.goo.ne.jp/useful/hiyou/kd01.html

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

確かに！biyadooさんが言われるように、
予算のわりには、求める家の理想が高い事は自分でも分かります。
安い家は、それなりの性能で。
良い家には、それなりの予算が必要。

私はローコスト住宅で「安かろう、悪かろう」の家を建てないよう、
資金を精一杯に使って、少しでも良い家を求めようとしています。
しかし、予算からみても難しいようですね。

土地は既に「自分の最も住みたい場所」に決めてしまいましたので、
建売住宅の選択肢は適用されません。

もう１度、初心に顧って「家づくり」を見直そうと思います。

お礼日時：2007/01/04 23:14

No.3 回答者： mikadoeeg_001 回答日時： 2007/01/04 20:38

予算としては、上限（勤務年数など）があるようですので、これから大きな収入の伸びを目当てにする計画は適さないようです。

最初に小さく建てて後に増築、というプランはほとんど実現されることがないので最初から完全な家を建てることをお勧めします。

さて、家に1850万円ということですので、付帯工事費用などを除いて、家本体にかけられる金額は1700万円程度となります。地元密着の工務店が必ずしも安いというわけではありませんし、これまでの事例から安いだけの欠陥住宅は地元密着の工務店のほうが圧倒的に多いわけですから、それは注意することとして。

希望の間取りと家の仕様をできるだけ細かく書きだし「これを家本体1700万円で建ててください。オプションや追加費用は一切払いません。」と数社に相談することです。工務店は自社の施工するタイプの家でそれが可能かどうかを返答してくれます。

注意点は、仕様をはっきりさせることです。例えば、基礎１つにしても、布基礎にするのかベタ基礎にするのか、基礎パッキン工法にするのか、基礎断熱にするのか、費用は全く異なります。

内装や見た目の設備に目を奪われ「一生に一度の買い物だから」という決まり文句に引きずられれば、1700万円で40坪の家は建ちません。

安い金額を呈示して、きちんとした施工をさせるためには、ご自身でよくよく勉強して、何が家に必要なのか不要なのかをはっきり知ることです。キッチンのグレードとかトイレの場所とかいうのではなく、断熱材はどのような部分にどれだけ必要なのか、窓ガラスやドアはどうなのか、床の構造はどうあればよいのか、などなどたくさんあります。

「1700万円でできますよ」と返事をもらっても掘っ立て小屋であれば意味がありません。第３者の検査があるかどうかも重要です。住宅建築には建築基準法以外に規則はありませんから「当然○○はつけてくれるだろう」と思っていると大間違いです。例えば、法的には床下断熱材を入れる義務はありませんから「極寒・酷暑の家」を作ることも可能です。

つまり、経費を節約しきちんとして家を建てるにはご自分で勉強するしかありません。相見積もりとか、業者間競争とかで安くしようとするのは禁物です。価格競争は上記のような「質」の保証には全くならないからです。

また、テレビや雑誌でやっているような「激安○○円で建てた家」というような騙しには気をとられないことです。ご自身が特殊な人間ではないように、家も特殊にする（リスクを高くする）ことはできません。

この回答へのお礼

とても参考になる回答をありがとうございました。

確かにmikadoeeg_001さんが言われるように、私は公務員なので、
これから定年までの収入はそこそこ安定はしていますが、
収入に急な伸びも、急な下落もありません。
なので、ある程度は完全な形で家を建て終わらせなければなりません。

私は大手ハウスメーカーが建てる家は悪いとは言いませんが、
ちょっと私の家づくりに掛けられる予算が及ばない事や、
家づくりに対する考え方が食い違うので、工務店で絞っています。
地元工務店でもピンキリあるので、よく研究します。

希望の間取りと、家の仕様をできるだけ細かく自己分析し、
その旨を工務店側に伝え、検討して行きたいと思います。

お礼日時：2007/01/04 23:05

No.2 回答者： river1 回答日時： 2007/01/04 16:21

こんにちは！

前回答者の補足をします。
予算を全て建物にかけようとなされていますが、法務局への保存登記、および不動産取得税を忘れているように思います。
意外とお金がかかりますので、１００万くらいの余力をもって計画されることをお奨めします。
最終的にお金が余ったら、家具とかカーテンとかに使うことも視野に入れたらいかがでしょうか！

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

法務局への登記費、不動産取得税が掛かる事は頭にありましたが、
実際にそんなに掛かるとは思いませんでした。

土地代で浮いた予算を、そのまま家づくりの予算にスライド
しようとしていましたが、それはちょっと甘かったようですね。

幸い、土地代を支払ってから少し施工会社選びには時間の余裕がありますので、
しっかりと家に掛けられる予算を出してから決めようと思います。

お礼日時：2007/01/04 22:57

No.1 回答者： yosiboh100 回答日時： 2007/01/04 14:24

いろいろなところがあるので、はっきりとは言い切れませんが、

５０万円／坪以下で建てたら、耐用年数が２０年程度と思われます。

私のおすすめは、２５坪程度の建物に抑え、増築する場所を確保し、
地元の工務店に６５から７０万円／坪で建ててもらうのが良いと思います。

それでも５０年程度の寿命かな？

家が広ければ、光熱費も多くかかります。
もちろんメンテナンス費用もかかります。
１０年で３万円／坪程度と考えると、
２５坪の家なら７５万円　　
４０坪の家なら１２０万円

しかも、安価に建てた家のほうがメンテナンス費用の坪単価も大きくなるのは分かると思います。
メンテナンスフリーの外装を使うと、建築費用も上がるので、不可能ですね。

定年間際にぼろぼろの家から出ることもできず、なおす事もできず。
なんてことにならないように、よく考えてください。

厳しい事をいいましたが、よく考えてから計画してください。
小さくてもグレードの高い家のほうが良いと思いますよ。
２５坪にこだわらず、限界まで減らすことを考えてください。

＊質問と少しずれてしまったようですが、他の視点もあるということでご了承ください。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。

いつも皆様には多少キツイ事は書かれますが、
それは本音という事で、私は謙虚に受け止めたいと思います。

もう１度、私たち家族が新築の家に対し、
「どんな暮らしをしたいのか」
「どんな事に優先順位を高く置くのか」
「どこには、どれぐらいの広さが欲しいのか」
もっと綿密に考えてから「○坪の家」と要望したいと思います。

お礼日時：2007/01/04 22:53