リフォームはお得？

Question

先日、友人が家を購入したということで遊びに行って来ました。
中古の物件を購入し1000万円近くかけてリフォームしたそうです。
中に入ってみると新築と見まごう程きれいな仕上がりでとてもうらやましく感じました。

ここで質問なんですが、新築1戸立てを購入するよりもリフォームするメリット、デメリットは何でしょうか？
私が思うには・・・
(１)メリット
　・費用が安く済む
　・建物をたてる時間が短く済む
　・建蔽率の関係から新しく家が建てられない場合でも家をきれいにできる

(２)デメリット
　・いくらリフォームとはいえ、柱や壁の劣化は避けられない。


こんな感じでしょうか。

参考までにみなさんの意見を教えてください。
よろしくお願いします。

MaTototo · Accepted Answer

あくまでも、僕個人の判断基準ですが…。
リフォームが得なのか、立て直しの方が良いのかは家の状態によると思います。
痛みの激しい家は、理由があって家も傷んだものです。
リフォームしても、同じ構造躯体を使えば、またすぐに痛みが出る可能性があります。
性能も出ないし、メンテの費用も嵩むし、安全上も嬉しくないです。
しかし、建てて長く経っているのに、あまり傷んでいない家は、
構造がしっかりしているので、立て替えるより、
リフォームの方が資源の有効利用にもなるし、安く収まります。
なので、以下のことを考慮して、リフォームか立て替えを決めると思います。

１）基礎や耐震構造はどうか？

基礎や耐震構造が悪いと安全上良くないのでリフォームには向かないです。
1995年の阪神淡路大震災で地盤改良、基礎の強さなど、
耐震に対する考え方が大分変わりました。
それ以前の家は、比較的基礎や耐震構造がしっかりしてない家が多いです。
建てた時期は一つの目安になります。
勿論、1995年以前でも、しっかりしている家もあれば、1995年以後でも酷い家もあります。
構造の確認の為に、窓や建具の歪みなどを確認すると良いと思います。
建具の建て付けが悪い家は、構造が歪んでいるのです。
同じ躯体を使うと、耐震性の問題もあるし、これからも歪む可能性が高いです。

２）壁体内結露はどうか？

20年程度前の家は壁体内結露で、内部を見ると壁や柱が腐っている場合が多々あります。
また、最近の家でも正しい施工がされていない家は沢山あるので、内部結露は大きな問題です。
その原因は、腐りやすい材質を使っていることと、正しい施工がおこなわれていないからです。
正確には壁を壊さないと様子は分かりませんが、
家を買う際に、窓枠付近だけでなく、壁や収納の結露痕を確認すると良いでしょう。
また、部屋を暖めたときに、部屋の屋根付近と床付近の温度差が激しいようなら、
正しい施工がされていないで、壁体内の気密が取れてない確率が高いです。
その場合は、断熱材を追加しても断熱効果はほとんど期待できませんし、
すぐに壁から傷んでくるので、新しく建て直した方が良いと思います。

３）シロアリに害されてないか？

蟻害にあっている建物は、土台や柱が既に傷ついているので、
安全上そのままリフォームで使うのはお勧めできません。
また、床下が湿気の溜まりやすい構造になっている場合もあります。
床下に潜って土台の蟻害の様子や湿気の状態を確認すると良いと思います。
床下に湿気が溜まっている家は、いま蟻害にあっていなくても、今後問題を起こす可能性があります。
リフォーム時に防蟻剤をまいても、防蟻剤の効果は有限なので、本質的な問題の解決にはなりません。
基礎や土台に手を入れるとなると、リフォーム費用は多額になります。
床下に湿気が溜まる家ならば、今後の蟻害に備えて建て直しの方が良いでしょう。


結局、構造がしっかりしていて、内外装や水回りだけを直せば良いときは、
リフォームして、住み続けるのが得だと思います。
しかし、既に構造が傷んでいる家ならば、構造躯体を補修するようなリフォームはせず、
しっかりした家を新たに建てた方が良いと思います。

sai512 · Answer

No.3です。他の方の回答を拝見して補足します。

なんか新築できないから中古を選択したみたいにとられるとちょっと悲しいので…正確には２度も新築できそうにないから最初は中古を選択したというのが私達の本意です。

中古+リフォームの場合、リフォームに関する費用は現金払いが鉄則であると思います。高利なリフォームローンを組むくらいなら皆さん仰るように新築を選ぶべきだと思います。そのほうが断然お得です。

我が家もリフォームは現金、住宅ローンだけなので月々の支払いは一般家庭の1/3程度です。ガンガン繰上げ返済しているので35年ローンが10年以内のローンで終わる見込みです。

最も新築であっても中古であっても、しっかりとライフプランを作り無理の無い返済であり、老後の住居メンテ費用に不安がなければどちらでも良いと思います。せっかくマイホームを手にしても、退職金をローンに当て込んだり、無理な返済抱えて節約節約のギスギスした生活では悲しい限りです。まずはライプランに見合った身の丈の選択が１番大切だと思います。その結果、我が家の場合は最初は中古ということになりました。夫婦共に建築士なので、老後は自分達で設計した家に安心して住むのが夢でもあります。

kumalove · Answer

確か、リフォームに関してはローンが組める費用限度も新築ほどはいかないですし、年数も短いですよ。なので月々の支払が結構大きいと思います。
他のデメリットで言えば、柱の関係で間取りが大幅に変えられないなどもあるでしょうし、今地震があれば新築で同じ時期に建てた家は何もないけどリフォームの家は傾いたってことはあると思います。阪神淡路大震災でもこの間起きた地震でも、新築の家の倒壊はなかったんじゃないでしょうかね、古い家ばかりが倒壊したはずです。我が家の場合、２×４建築住宅ですのである程度の地震でも揺れないと業者の方からは伺っています。
1000万円の費用をかけても家の価値はあがるとも思えないし、リフォームは新築住宅を建てる許可が下りない等の際に最終手段として選ぶほうがいいのではと個人的には思っています。我が家は1300万円で新築住宅が建ちましたよ。しかも内装や外観も拘って、設備や壁紙、窓ガラスもそれなりのものを選んでいます。土地さえあれば、新築で住宅を建てるのが一番いいと個人的には思います。

ponsuke04 · Answer

費用の点は誤解のないように。「リフォームは安く済む」は誤解のもとです。「買う時点での総額で安く済む」だけです。

土地の値段は別として、更地に家を建てる場合家の建築費用が2500万円かかるとします。
土地に中古住宅が建っており、家の価格が1000万円、リフォーム代が1000万円で合計家にかかる費用が2000万円となり、家に関する総額は低くなります。金額の差はあってもだいたいこのような計算で「中古＋リフォームが安い」ということになります。

けれども、それは総額の話であって、何も無い部屋にキッチンを造るのと、キッチンを新品同様のリフォームするのとでは、リフォームのほうが明らかに高くなります。
もちろん、メンテナンス費用も中古住宅相応に次々とかかってきます。

新築と「中古＋リフォーム」を購入から30年間の支出を考えると、どちらが安くなるかは一概に言えません。新築は0-30年のメンテナンス費用ですが、築10年の中古では10-40年のメンテナンス費用だからです。
悲しいかな10年の違いが大きく出るのが日本の住宅です。
「安物買いの銭失い」という言葉が当てはまる状況も稀ではありません。

自動車でも0-5万キロのメンテナンス費用と3-8万キロのメンテナンス費用は全く異なることでも理解されるでしょう。

また「中古を買って、後で建替え」ということをイメージする方がいます。けれども、多くの場合は積極的に中古を買うのではなく当面資金が無いので中古を買って、後でお金が貯まったら建替えする、というものです。でも最初から資金の無い状況なのに、その後に建替え費用が貯まっていくことなどほとんどありません。中古は中古のままでせいぜいです。年をとってほんとうに苦しくなる時に自分の寿命ほどももたないボロ屋だけが残る、と言う状況になります。

sai512 · Answer

私達も築20年の中古物件を購入して1000万ほどの全面リフォームをしました。お友達と同様に新築のような住み心地に満足しています。

メリットに関しては質問者が掲げる通りだと思います。

デメリットに関しては…「いくらリフォームとはいえ、柱や壁の劣化は避けられない」、はい。その通り、勿論必要な補強はしていますが根本的に構造部分についてはやはり築20年です。劣化は避けられないと思います。

ただこの問題は新築で購入しても同じではないでしょうか?何度も建替えたり住み替えができるお金持ちなら問題ないですが…一般庶民の大半はマイホームは１度きりですよね?最近の建売りだと30～40年も経てばボロ家です。平均寿命まで維持するのは困難だと思います。

でも中古＆リフォームで費用を抑えていればローンの負担も少ないので老後を迎える前にローン無しで建替えることも可能です。我々の時代の老後は長いですから安心して年金生活を迎えるためにも建替えもしくは大規模な補強工事は必要不可欠ではないでしょうか?

私達と同様に中古物件を選択した方たちは皆さん将来的に建替えを検討されている方が大半だと思いますよ。

noname#42552 · Answer

メリット、デメリットはお考えのとうりだと思います。
中古の物件を購入し1000万円掛けるなら、新築の方を、と私は思いますが、
場所、立地条件にこだわりがある場合、更地を見つけるのは困難な場合も有りますから、
上屋付きでも妥協するしかないでしょう、それがまだ使えそうな上屋なら
いずれ建替えるそれまでのつなぎとして、リフォームし利用することも考えられます。
建物にこだわるか、立地条件にこだわるかの違いだと思います。

（中古物件の場合、土地の値段プラス少しの上乗せ、大体このような値段設定ですから、賢く捜せばお買い得を手に入れることも可能です。）

norosi · Answer

メリットはやはり安く上がるという事でしょうか。
デメリットは間取りは簡単に変えられない
耐震性が問題（これはリフォームと同時に強化できれば可）
　　　
> 柱や壁の劣化は避けられない
壁に関しては、リフォームでどうにでもなろうかと思います。
柱は檜と仮定すると
50年生の檜は伐採から50年かけて硬さはピークを迎えるといわれます。
従って築後20年程度の住宅では充分です。
田舎の大きな住宅で築後100年などという邸宅があるのはこのためです。
このような住宅は100年生などというすごい檜が使われています。
やや話がそれましたが立地、間取りなどが希望通りの中古住宅が見つかれば、購入→リフォームは格安で住居を取得する手段としてはベターだと思います。

リフォームはお得？

あくまでも、僕個人の判断基準ですが…。

No.3です。

確か、リフォームに関してはローンが組める費用限度も新築ほどはいかないですし、年数も短いですよ。

費用の点は誤解のないように。

私達も築20年の中古物件を購入して1000万ほどの全面リフォームをしました。

メリット、デメリットはお考えのとうりだと思います。

メリットはやはり安く上がるという事でしょうか。

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