共有地の利用

Question

共有名義で相続した土地があります　一名は近くのため自家用車の駐車場に利用しています
他の２名は遠隔地のため今のままでは利用価値はありません
共有の土地を全員の同意を得ずに使用しています　共有と言えども個人のものではないので勝手に使用する事は出来ないと思いますが、
権利があるから一部分の使用は問題は無いと言います。　何か良い解決方法はないものでしょうか　
駐車場代を請求できないのでしょうか？土地はおおよそ５０坪です
また、他者がこの土地を購入したという話もありましたが持分は残して欲しいと言う事で話が進みません　
売却するのも貸すのも広い土地が有利なので　お互い平等な立場で考えて共有の形で売却する、あるいは貸す等の方法をとるようにするべきではないものでしょうか？
近くにあるからと自分中心な考えを当然の権利だと言うのがおかしいと思いますが　まとまる話もまとまらないので困っています。

misae0627 · Accepted Answer

不当利得の問題は有りますが、共有であれば、他の共有者の許可なしに全部を勝手に使用出来ます。

　駐車場代の請求は近隣の１台の駐車料金を参考にして決める事になります。かりに１台３万円だとすると占有している人は三分の一の持分が有りますから他の共有者は１万円ずつ請求出来ます。５０坪だから数十万とはなりません。（不当利得の問題）

　法的には貸す事（管理）は持分の価格による過半数で決する事ができますが、きっちりと納得してくれないと問題が起きそうですね。

　その人がどのように考えているかわかりませんが、売る事に反対しているなら全部を駐車場にして１区画をその人の為に貸せばよいと思います。駐車場代は等分に分ける事になります。

　遺産分割は遅くなると二次相続人など権利者が増えて紛糾する事が予想されるので早く分割した方が良いと思います。協議や調停でまとまらなければ裁判でという事になります。

misae0627 · Answer

共有物の使用は、面積に換算されるものではなく、全体について持分に応じた使用が出来るという事ですから共有物の一部についても持分割合に対する侵害が有ると解します。
　ただ、広大な土地で１台分だけの駐車料金相当の不法利得返還請求の事例を知りません。判例で面積に換算し持分権侵害がないと判断されたのかもしれません。（すいません、ある程度の民法の知識、不当利得返還請求の訴訟での勝訴経験はありますが、弁護士ではありませんから自分が正しいと言い切れません）

misae0627 · Answer

世間一般で相続による共有の場合に共有が正当かどうかは分かりませんが、早めに遺産分割する事が多いですし私もその方が良いと思います。

　理由として

１）あなたの場合の様に先に利用した人に使用を止めろという事が出来ない。（前記のように不当利得または損害賠償は可能では有る）

２）処分（売買）する場合全員が合意しないと出来ない。

３）分筆なども同意が必要となる。

４）二次相続人（誰かが無くなった場合の、その配偶者や子供）が出てきた場合遺産分割がもっと複雑になる。

５）なんらかの理由で誰かの持分について差押された場合の売買の難しさ

misae0627 · Answer

NO7です。訂正です。平米単価で安く→平米単価で高くです。平米単価だと３０坪のほうが５０坪より高くなる場合があります。一般住宅街ではよくある事です。

misae0627 · Answer

残念ながら売りたくない人に売らす方法はしりません。すいません。

　ただ、住宅地であれば分割して三分の二で３０坪を超えますから、その三分の二（３４坪）を売却した場合、５０坪と比べて損になるとは限りません。平米単価で考えると安くなる事もあります。近くの不動産屋で調べてみて下さい。

　額も少ないので、その必要があるか疑問ですが、裁判にすれば賃料はもらえます。

63ma · Answer

６３maです。
　遠方にお住まいのお二人（含む・質問者さん）のご意見は一致しているのでしょうか。
　もし、土地に関しての意見が一致してるのでしたら、次の方法が考えられます。
　（１）問題の土地５０坪を共有名義で、１/３相当面積（約１６坪）と２/３相当面積（約３４坪）に分筆します。
　（２）１/３相当面積の土地の所有権は、遠方地二人の持分（１/３づつ）を近隣者に贈与する。結果的にこの土地の持分は３/３となり、所有権は近隣者単独になります。
　（３）次に、２/３相当面積の土地の所有権は、近隣者の持分１/３を遠方地二人に１/２づつ贈与します。結果的にこの土地の持分は３/６づつ・つまり１/２を持分とした遠方者二人の共有名義の土地になります。
　（４）従いまして、近隣者個人名義の土地と遠方者二人の共有名義の土地になります。　
　ただし、分筆登記や贈与（双方贈与の相殺ですが、贈与税の心配もあります。）の問題もありますので、一度司法書士に相談された方が良いと思います。
　ただ一つ言える事は、近隣者の身勝手な為に、払わなくても良い贈与税が掛かる可能性がありますので、喜ぶのは税務署だけです。

misae0627 · Answer

分割請求で競売になるというのは、裁判官が命令する事が出来るという事で（民法２５８条２項）、実際されたというのは知りません。
　
　差押で競売されるときは公示価格を基準として求めた価額（正常価格）の６０％ぐらいの価額を入札最低価額となります。土地自体需要があれば、正常価格より高くなる事もあるし、低くなる事もあるので不利かどうかは一概にいえません。たぶん差押の時と同じ流れだとは思いますが、実際どうなのかは知りません。

　正常価格というのは分かり易くいうと一般に市場で売買される価格に近いものです。

63ma · Answer

約５０坪の土地を相続により、３人で共有しているとの事ですから、おそらく３人兄弟かと思います。
　質問者さんは、共有の意味を勘違いされているようです。
　共有とは、５０坪の土地を３分の１ずつ所有するのではなく、３人が一束になって、５０坪の土地を所有する事です。
　ですから、夫々が自由に５０坪の土地を利用する事が出来るのです。
　ただし、所有権や占有権に利害関係が絡む時は、夫々が自由に処分出来ず、３人の承諾が不可欠なのです。
　これが共有物件の特徴です。
　兄弟３人でよく話し合われ、５０坪の土地の売却か賃貸かを決められては如何でしょうか。
　売却でしたら、売却代金を三等分すればいいし、賃貸でしたら、賃料を三等分ですが、近隣で実質管理する兄弟の分だけは若干上乗せして分け合うとか、工夫が出来ると思います。

misae0627 · Answer

今、全部売る事（処分）するには全員の同意が必要です（民法２５１条）共有物全部のの処分を裁判で求めても認められません。

　しかし裁判所に分割を請求できます（民法２５６条）原則は分筆ですが、分筆する事で価値がすごく減少してしまう時は競売を命じられる事も有りますが、一人１６坪強ですから認められるかどうかは微妙です。
　また諸事情によりですが一人の単独所有を認めて他の共有者は持分の賠償を受けるという事になる場合があります。土地価格が３０００万だとすれば一人が土地の所有権を取得して残りの共有者は、土地を取得した人から１０００万ずつもらうという事です。この場合所有権を取得する人にお金がなければ認められません。

　裁判で確実に全部を売る事が認められるかどうかは裁判官の判断です。

hazu01_01 · Answer

共有地の使用ですので、持分をもっているものは他の持分をもっているものに断らずその土地を使用できます。
駐車場代を請求する権利は他の持分をもっているものは持分に応じてできます。ただし、５０坪の使用としてではなく、実際に使用している面積分でしょうね。
一番いいのは需要があるところならば駐車場にしてしまってその売り上げを持分に比例して分けることですか。
または、実際に使用しているものに他の持分を持っているものが持分を売ることですか。

共有地の利用

不当利得の問題は有りますが、共有であれば、他の共有者の許可なしに全部を勝手に使用出来ます。

この回答への補足

共有物の使用は、面積に換算されるものではなく、全体について持分に応じた使用が出来るという事ですから共有物の一部についても持分割合に対する侵害が有ると解します。

世間一般で相続による共有の場合に共有が正当かどうかは分かりませんが、早めに遺産分割する事が多いですし私もその方が良いと思います。

NO7です。

残念ながら売りたくない人に売らす方法はしりません。

６３maです。

分割請求で競売になるというのは、裁判官が命令する事が出来るという事で（民法２５８条２項）、実際されたというのは知りません。

約５０坪の土地を相続により、３人で共有しているとの事ですから、おそらく３人兄弟かと思います。

今、全部売る事（処分）するには全員の同意が必要です（民法２５１条）共有物全部のの処分を裁判で求めても認められません。

共有地の使用ですので、持分をもっているものは他の持分をもっているものに断らずその土地を使用できます。

この回答への補足

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