住宅ローン申込時の連帯保証人・連帯債務者の違い

住宅ローン申込時の連帯保証人・連帯債務者の違いを教えてください！

今回妻と持分半々で家を購入予定ですが、連帯保証人になるのか連帯債務者になるのか質問です。
(1)妻は働いており、住宅ローン控除希望の場合は？

また、以下の場合もお教えください。
(2)妻は働いてない場合はどちらになりますか？
(3)自分だけの持分にしようとした場合、自分だけの収入では住宅ローンの審査が通らず、妻と収入合算になる場合は？

No.4 回答者： Domenica 回答日時： 2007/09/25 17:50

住宅ローン審査経験者です。

(1)妻は働いており、住宅ローン控除希望の場合は？
『連帯債務者』となってください。
住宅ローンの『保証人（普通・連帯問わず）』では、住宅ローン控除の適用条件を得ません。
債務割合は必ずしも50％ずつが『最大の効果を得る』とは限りません。
夫と妻の年収に差がある場合には、それに応じた割合にするなどされた方がよろしいかもしれません。
特に税源移譲の関係で、平成19年から住宅ローン控除が所得税だけでなく、住民税に対しても控除されるようになりますので、しっかりと計算してみてください。

(2)妻は働いてない場合はどちらになりますか？
収入がない者は「返済能力なし」としか見なされませんので、連帯債務者にはなれません。
この場合で妻が『連帯保証人』になるのは、住宅ローンの対象物件および住宅ローン対象物件の建設土地に『持分』を持つ場合です。
収入がなくても『もともと妻所有の土地に住宅を建てる場合』、『妻が所有する資産から、住宅ローン対象物件を取得するために必要な資金を出す場合』などです。
住宅ローンの対象物件および住宅ローン対象物件の建設土地に『持分』を持つ場合は、『担保提供者』として『連帯保証人』になっていただきます。
なお、この場合は、例え保証会社保証などを利用する場合でも、連帯保証人となることを逃れることはできません。
『担保提供者』は『物上保証』であり、『人的保証』とは異なるためです。

(3)自分だけの持分にしようとした場合、自分だけの収入では住宅ローンの審査が通らず、妻と収入合算になる場合は？
住宅金融支援機構の『フラット35』における『収入合算者』は『連帯債務者』となります。
民間金融機関の場合の『収入合算者』は『連帯保証人』となります。
この場合も、『人的保証』とは性質が異なりますので、例え保証会社保証などを利用する場合でも、連帯保証人となることを逃れることはできません。
妻の収入を合算する場合に、持分を夫単独にすると、妻→夫への『贈与』が発生したと判断されますので、場合によっては贈与税の課税対象となります。

No.3 回答者： mahopie 回答日時： 2007/09/25 10:43

(1)先の回答にあるように、妻がローン控除を受けるには妻が連帯「債務者」であることが必須になります。

経験的には、一般銀行の住宅ローンでは連帯債務者の扱いがなく、ローンを二本建てにして「夫債務に妻が連帯保証・妻債務に夫が連帯保証・担保は同順位設定」という形式で連帯債務と同じ効果を図ります。

(2)妻が働いていない場合で、過去の貯蓄や両親の支援から現金で持ち分を得るのであれば、当然連帯「債務者」にはなり得ず、妻は夫の債務の連帯保証人あるいは物上保証人（＝担保提供者）という扱いになります。一般銀行の場合には連帯保証人形式、住公・一部銀行では物上保証人（=持ち分の担保提供以上の負担を負わない）という扱いも有る、という感じですが、妻が「働いている・働いていない」がそれらの判断要因になる訳ではありません。

(3)夫単独持ち分かつ妻の収入合算という形態なら、妻側には借入（＝連帯債務）に見合う資産取得が無いので連帯保証人になる、と考えます。

(4)蛇足になりますが、一般銀行（新生銀行等一部では保証会社無し形式）での住宅ローンは系列の保証会社の保証が必須であり、上記例での妻の立場では貸出金融機関に対してではなく、保証会社に対して「将来発生する保証会社から夫に対する求償権」に対する連帯保証を負担しますので、保証会社を使えば妻の連帯保証は不要、との考え方にはなりません。

No.2 回答者： tea-toki 回答日時： 2007/09/25 00:15

住宅ローン控除については、oskaさまのご回答のとおりかと思います。

なお、持分半々の場合には、奥様が持分の割合に応じた住宅取得費用を頭金またはローンの形で負担しないと、
奥様の持分の分を旦那様が贈与したことになりますので、連帯保証人ですと、贈与税がかかってくることになると思います。

(3)自分だけの持分にしようとした場合、自分だけの収入では住宅ローンの審査が通らず、妻と収入合算になる場合は？
これは、銀行の提供するローンと銀行の考え方次第だと思います。
ただし、旦那様だけの持分で奥様がローン債務をおう（＝連帯債務者）ことになると、奥様が旦那さまに贈与したことになり、贈与税がかかる可能性がありますので、ご注意ください。

No.1 回答者： oska 回答日時： 2007/09/24 23:05

連帯保証人は、債権者が債務不履行になった場合に債務者に代わって債務を履行する人を意味します。

連帯債務者は、ある物を購入し、代金を複数人で支払う場合の債務者のことで契約時点で債務履行の義務があります。

＞妻は働いており、住宅ローン控除希望の場合は？

よくある夫５０％妻５０％の所有権として、双方が住宅ローンを支払う事が必要です。
つまり、連帯債務者という事ですね。

＞妻は働いてない場合はどちらになりますか？

収入が無い妻は、連帯保証人・連帯債務者のどちらにもなる事は出来ません。

＞自分だけの持分にしようとした場合、自分だけの収入では住宅ローンの審査が通らず、妻と収入合算になる場合は？

収入があれば、妻は連帯保証人になる可能性もあります。
担保（所有権）が無いので、連帯債務者は不可能でしよう。

今は、手数料は必要ですが連帯保証人が不用になる方法が多く使われています。
銀行からの融資の場合は、銀行関連会社に「信用保証会社」があります。
そこに、「融資額応じた手数料」を払えば親戚・友人・妻などに連帯保証人を依頼する必要はありません。
信用保証会社が、あなたの連帯保証人になります。
最悪支払い不能になっても、人間関係は保たれます。