住宅の錯誤登記と銀行の承諾について

マイホームを取得したのですが、不勉強のため誤った登記をしてしまいました。
住宅ローンの名義は夫１人、私は専業主婦で無収入です。
資金（現金＋住宅ローン）は夫が捻出しているのに、
安易に二人のものだからと、建物の登記を５：５の共有名義にして
しまいました。
事前にちゃんと調べるべきでしたが、後悔しきりです。
色々調べたところ、錯誤登記をすれば良いようなのですが、
抵当権を持つ銀行がなかなか承諾してくれないらしいとの事。
でも、私達の場合は、夫と私との共有から夫の単有になるので、
銀行側の権利が減少する事はないと思うのですが、
それでも承諾はしてくれないものなのでしょうか？
このままだと贈与税がかかり、住宅ローン控除も半分になってしまう
ので大変困っています。

No.1 回答者： norakuma 回答日時： 2007/10/01 19:33

うちも似たようなことをしましたが、銀行は承諾してくれましたよ。

＃ほとんどが公庫なので、銀行経由で公庫ということですが。

うちは妻がやってくれたんでよく知りませんが、変更後の謄本も
渡したようです。

6:4を9:1に変更しました。

そういえば、銀行ではなく税務署で
「10:0を5:5とかにするのは（税務署として気になる）ねぇ～」
みたいなことを聞きました。

5:5を10:0にするのはどうでしょうね。
税務署に先に相談しておいたほうがよいかもしれないですよ。

この回答への補足

norakuma 様

お礼の欄に先に記入してしまったので、補足欄から失礼します。
お蔭様で、銀行の主導で錯誤登記ができることになりました。
初めての投稿で不安でしたが、norakuma様を始め、皆様からの回答、
感謝しております。本当にありがとうございました。

補足日時：2007/10/14 22:15

この回答へのお礼

ご自身の経験からの回答、ありがとうございます。
初めての投稿で、本当に回答してくれる方がいるか、
ドキドキしていましたが、アドバイスを頂き、大変
感謝しております。
その後、銀行へは夫が電話したのですが、融資担当
からの回答待ちです。
税務署の反応、大変気になります。
まわりに相談者（経験者）がいないので、心細いです
が、税務署もしくは税理士に相談してみます。

お礼日時：2007/10/01 20:08

No.2 ベストアンサー 回答者： gozen 回答日時： 2007/10/02 16:33

tomi-sanさん始めまして！

さて、推測いたしますと、不動産取得申告書がまだ来ていない状態ですね。この後不動産取得申告書が来ましたら、間違って共有登記した旨の連絡と只今錯誤により変更登記をしている旨を伝えていただき、完了しだい正式申告をなさってください。
又、売買契約書は、どうなっていますか？共有名義になっていればこの契約書も変更しなければなりません。

又、銀行の対応ですが、奥様は専業主婦ですので、初めに借り入れをされるときに、逆に銀行から指摘されるはずなのですが、・・自己資金の分で奥様分と判断してしまったのではないでしょうか？

すでに抵当権の設定登記は、担保提供者及び連帯債務者になってしまっているはずですのでこちらも、単有名義に合わせて変更の必要あります。推測するに、こういった作業のやり直しが大変なので渋っている
のでは・・・(*_*;

いずれにせよここは銀行に「ま、間違えでした！！名義をか・え・て下さい<(｀^´)>」と強く言って下さい。

費用が若干発生いたしますが、住宅ローン控除のほうがとくかな(^^♪

この回答への補足

gozenさん、初めまして。回答ありがとうございます。本当にありがたいです。

契約書の方まで影響があるのですね（驚）契約書の名前、二人連名です（泣）
これについても、二人のものだからという理由だけでした。早速、建築会社さんに連絡して相談してみます。

ご推察通り、まだ「税務署のお尋ね」はきていません。12月までに錯誤登記しないと、
持ち分が確定してしまう…と思っていたのですが、お尋ねがきてからで平気なのですね。
（かなり焦ってました。ホッ。）

昨日、銀行とのやりとりの中で、融資担当の方から（持分に対する助言について）謝罪はありました。
「こちらも気が利かなくて・・・。」みたいな。
借り入れの際、専業主婦と書類に明記しましたが、名義の持分のことについては何も言われませんでした。
その後も「表示・保存登記ができたら持ってきて下さい。」だけでした。
（建物登記はこちらで司法書士に依頼、抵当権の設定については銀行側の司法書士に依頼。）
登記を持参した時も、
「持分1／2にしたのは何故ですか？」と、聞かれましたが、
「夫婦なんで、半分と思いまして。」「そうですか。」
この程度のやりとりしかなく、何の指摘もありませんでしたので、今まで
何の疑いもなく過ごしてました。

契約金額は2077万で、その内1700万を銀行ローンです。
前記したように、1700万の債務者は夫1人です。自己資金377万ですから、
その分を私が負担したと考えても、夫は1700／2077はないとおかしい…。
なんで、指摘してくれなかったのだろう？？？
登記を持参した時点で指摘してくれていたら、抵当権設定前に錯誤登記
できたのに。

昨日以降、主人が銀行との窓口になっているので、今日は主人の帰宅待ち
です。銀行からいい返事がきてるといいのですが。銀行に強く言っても
平気なのでしょうか？　　　長文すみません。

補足日時：2007/10/02 18:25

この回答へのお礼

gozen 様

お礼が遅くなり、すみませんでした。
主人が銀行と話し合いをした結果、銀行側が錯誤登記を承認してくれました。
司法書士への依頼や不動産取得税の有無等も融資担当が確認してくれ、
高額な費用を払うことなく処理できそうです。
gozen様を始め、皆さんからのアドバイスとても心強く、支えになりました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/10/14 22:14

No.3 回答者： gozen 回答日時： 2007/10/03 18:19

そうですね！司法書士も気づくはずですが、これは本人の意思ですので、持分が後にどのような意味を持つかまでは、なかなかアドバイスをいただけないのが現実です。

（司法書士は依頼された仕事を確実に危険無く登記するのが本業ですので・・・）

銀行の件ですが、修正登記をする旨を告知して下さい。
おそらく内部にて処理可能と思われます。

請負契約書（2部）は、奥様の名前のみを削除して余白に○○（字数）字抹消と記入し捨印（契約書に押した印鑑、おそらく実印）して下さい。
（作り変えると印紙がもったいないので(^^♪）

後は司法書士に修正登記（登記変更事由：錯誤）を依頼して下さい。
これでＯＫです。
※夫婦が作った財産（預貯金・土地建物）は婚姻生活15年以上ですと、お互い1/2の権利が発生します。そのときに奥様の持分を1/2登記なされば良いと思います。（贈与税がかかりませんヨ）

あまり具体的なアドバイスは規約上ＮＧですのでゴメンナサイ。(T_T)
がんばって訂正なさって下さい。(^_-)-☆

この回答へのお礼

gozenさん、回答ありがとうございます。御礼が遅くなりましてすみません。

銀行の融資担当には、平謝りされたようですが、肝心の承諾書については
渋っているようです。
そして、「錯誤登記」ではなく、銀行の承諾が不要な「所有権の移転」
を勧められました。でもそれだと、登録免許税がかなりかかるようなので、もう少し銀行に粘ってみます。

契約書変更のアドバイスもしていただき、心強いです。ありがとうございます。
決着がつきましたら、また報告させていただきます。

お礼日時：2007/10/05 13:20

No.4 回答者： chiki_03 回答日時： 2007/10/05 21:35

贈与税もですが、このケースは不動産取得税も心配ですね。

夫婦共有の土地をご主人の単独所有にしてしまった場合、奥様の1/2の持分をご主人が取得した形になるので、不動産取得税が発生してしまいます。
つまり、家を取得された時にご主人と奥様に不動産取得税が課税されていると思いますが、再度ご主人に建物評価額の1/2に係る税金が掛かってしまうことになるのです。

お住まいの地域によっては、錯誤で名義を変えた場合は免除されることもあるようですが、少なくとも所有権移転では課税されるのではないかと思います。

不動産取得税は都道府県税になりますので、お近くの都道府県税事務所にも一度相談されておいた方がよろしいかと思います。

この回答への補足

chiki_03 様

お礼の欄に先に記入してしまったので、補足欄から失礼します。
お蔭様で、銀行の主導で錯誤登記ができることになりました。
融資担当が県税事務所に確認してくれ、錯誤登記であれば、所有権移転
でないので、不動産取得税は課税されずに済みそうです。
アドバイス頂き、本当に感謝しております。ありがとうございました。

補足日時：2007/10/14 22:20

この回答へのお礼

chiki_03さん、アドバイスありがとうございます。お礼が遅く
なってすみません。

主人と銀行との話し合いが木曜日になりました。
銀行から承諾書がもらえれば一番いいのですが、銀行の担当者は、
「こみ入った事情があって承諾書は出せない。」という様な事を話していたそうです。
また、所有権移転で掛かる総費用は、
税金（建物評価額1/2の2%）＋司法書士の手数料（4万くらい）と言われたそうです。この税金は、県税の事なのですね！
県税事務所にも相談してみます。

銀行側の「こみ入った事情」が何なのか判りませんが、毎日この件の事を考えて落ち着かない気持ちでいます。
皆さんからのアドバイスを頂き、感謝の気持ちでいっぱいです。ありがとうございます。また、報告させていただきますね。

お礼日時：2007/10/08 16:47