うちのマンションの南側に新しくマンションが建ちました。
建築前に、日影図と共に、冬至の日にうちのマンションの壁面に当たる影を時間別に示した図面を出させました。
それによると冬至では14時からうちの部屋に影が出来始めることになっているのですが、
11月中旬で既に13時前から影が出来始めました。このままでは冬至には一体どうなってしまうのか心配になり、
マンション業者に問合せたところ、

「こんな図面を作成したのはこの地域で初めてだ」とか
「日影図作成の際そちらのマンションの正確な位置を示す図面が無かった」
等の言い訳をされました。
ここでお聞きしたいのは、
・日影図はそれほどいい加減な資料なのか?
・作成・提出するにはどんな資格が必要なのか?
・影が始まる時間が図面と実際で相違(1時間以上)あった場合、その間違いは損害賠償等の理由に
 出来るのか?
(14時からなら洗濯物も取り込んでいるだろうから、完成するまでは仕方が無いと思って我慢していた)

ちなみに、影が出来ている時間は不思議とこの地域での規制値2.5時間をギリギリクリアしているので、
違法建築とは言えないようですが・・・

もしかして冬至の方が影が出来始める時間が11月中旬より遅くなる、なんてことはあるのでしょうか??

以上よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

冬至は日中時間が一番短いのですが、日の出時間が一番遅くて日の入り時間が一番早い日、というものではありません。



たとえば、今日12月3日千葉市の日の入りは16時26分です。
冬至(12月22日)の日の入りは16時30分ですから、「冬至なのにもう日が長くなっている」という感覚になりますね。

ですから、質問者様が影が落ちるのが早い!と思う感覚は正常です。
ただ、そう思うイコール日影図が間違いとは言えません。

下記URLで主な都市の日の出日の入り時刻を調べられますよ。
国立天文台 天文情報センター 暦計算室
http://www.nao.ac.jp/koyomi/

参考URL:http://www.nao.ac.jp/koyomi/
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この回答へのお礼

さっそくの回答、ありがとうございます。
実は昨日市役所の住宅都市局へ問い合わせに行って来ましたが、やはり
冬至が一番影が早く出来る訳ではない、とのことでした。
ですので、冬至の日に影をチェックし、そのズレが大きければ、また来て下さい
とのことでした。

お礼日時:2007/12/05 00:17

ここでお聞きしたいのは、


>日影図はそれほどいい加減な資料なのか?
建築確認に添付する図面は法律に基いて、資格のある人間が作成します。正確です。当然確認検査機関もチェックします。
ただ
>建築前に、日影図と共に、冬至の日にうちのマンションの壁面に当たる影を時間別に示した図面を出させました
この図面に関して言うと。。
どの程度の正確性を要求されるレベルか解りませんし、
交渉の元にする図面とするならば、
本来貴兄の方で作成すべき資料ではなかったかと思います。
>作成・提出するにはどんな資格が必要なのか?
(建築確認に添付する)図面を作成するには資格が必要で
建築士法に定める建築士です。署名・捺印がされてます。
>影が始まる時間が図面と実際で相違(1時間以上)あった場合、その>間違いは損害賠償等の理由に出来るのか?
設計の間違いは建築士と建築主の間では賠償の対象になると思います。
が、貴兄への賠償は正直難しいと思います。
ただ、
貴兄の方で、日影となる根拠を作成し、
それに基いて賠償請求という方法はあるかもしれません。
違法でないなら難しいかも知れませんが。。
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はじめまして、


(1)新しいマンションには、設計図書があり、モチロンの事、建築確認図面の中に、日陰図が、添付されています。
(2)マンション業者に図面を、出させた、その図面を持って、(次のHPにアクセスをして、連絡方方を見つけてください)相談してみては、如何でしょう。順不動ですが。
※中央建設工事紛争審査会
※社団法人日本建築士事務所協会連合会
※相談ネットー住宅に関する相談窓口、紛争処理機関
※工事監理を知っていますか?
※国民生活センター
※欠陥住宅全国ネット
質問のー日陰図はいい加減な資料ではありません。
作成、提出、は建築設計事務所の管理建築士(一級建築士)の、記名、捺印、が必要ですので、もしも図面を偽装していれば?  姉歯元建築士の様に為りますから、早急に調べられますように、
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この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございました。
日影図といってもズレが見られるのはマンションの壁面に当たる影を
時間別に示した図面なので、公的資料ではないのかもしれませんが・・
相談先を色々ご紹介下さり、ありがとうございます。
それぞれ見て、問合せてみようかと思います。

お礼日時:2007/12/05 00:13

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新しい賃貸マンションの防音壁、床って信用出来るのでしょうか。
分譲賃貸かはわかりません。

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そりゃ程度問題と、低音はどうしたって伝達する。
なにか部屋の中で音だすことするならば、部屋の中に置く防音部屋を別に設置しましょう。

Q新築マンションに引っ越したばかりなのに目の前にマンションが建つことに…

今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)9階建てのマンションが建つことになり今、着々と
古い建物を壊しています。
 私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つなんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えずとても悔しい思いをしています。
 私は4階なので日照権も完全に奪われます。

 新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは誰にどう相談したらよいのでしょうか?不動産屋に説明不足ということを訴えることは出来るのでしょうか?

 

Aベストアンサー

マンション購入で、一番注意すべきなのが、周辺の立替、新築です。
基本的に、目の前に空地がない物件か、空地が河川・運河・公園であるような物件を
選ぶべきなのです。

>今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)
>9階建てのマンションが建つことになり

いやー。よくある話ですね。
でも30mも離れていたらましなほうですよ。9階建てといえば、おそらく高さは27m~29m程度ですから
高さ以上には距離は取れています。
ということは、南中太陽高度45度の時期が過ぎれば、一階にも日があたるということです。
むしろ、問題は視線です。
100mはなれていても、窓の中の様子は完全に覗けます。老若男女の区別はできます。
30mなら、プライバシーは皆無。
(1)北側窓は、すりガラスのFIX窓、もしくは目隠し対策を
(2)北側廊下には、目隠しパネルの設置は必須。

東京都の場合ですと、中高層建築の紛争防止条例とかいう条例で近隣説明会とかがありますが
そういうものはなかったですか?
首都圏でも、多くは「周知用看板」というもので、問い合わせ先を明記しています。


>今、着々と古い建物を壊しています。

古い建物ということで、取り壊しマンション建設は、想定しうる状況にあったと思います。価格的には織り込み済み
といったら何ですが、少し安めの価格設定をしていることも多いでしょう。

>私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つ
>なんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。

消費者契約法というもので、「不確かな情報は説明してはいけない」と規定されていらい、業者は知っていることでも
公知の事実といえないことは口外しないように研修されているようです。
おそらく、うすうすは話は聞いていても、デベロッパーと販売会社が別れているケースでは販売担当には情報がいって
ないというケースもあったかもしれませんが・・・私の想像では9割の確率で、情報は持っていたはずです。
デベロッパーは、近隣の土地情報についてはくまなく調べ、その上で建設販売を決めるわけですから、南の土地より
北側の当該敷地を安く仕入れて早く売りぬく戦略であったことは想像に難くないですね。

>入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えず

知っていてもあくまで噂ですから「消費者契約法」では「不確かな情報を確かと言ってはいけない」にあたるわけです。
矛盾するけど、彼らはそれを悪用していますね。

>とても悔しい思いをしています。
そうは言っても、業者さんは安く土地を仕入れ、みなさんは安く買えたわけですから。
というか私の昔住んでいたマンションは、築4年目で、15m先に4階建が立ちました。

>私は4階なので日照権も完全に奪われます。
眺望は奪われますが、日照は大丈夫です。
お宅の床の高さは、おそらく地上高12m以上はあります。商業地域でもないかぎりは、日影規制というものに抵触しない
範囲で建てています。敷地境界から5m10m、地上4mで冬至4時間とか規制があります。
建物間の距離が30mとすれば、影になる高さは、お宅の床の高さから、計って18m以下です。冬至の南中高度31度では
影の長さは36mくらいです。冬至をのぞけば、そんなに日がかげるという感じではないでしょう。

>新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは

管理組合を通じて理事長名で説明を求める場合は、
(1)お宅のマンションの図面を提供して、立面図に落ちる日影図(立面日影図)を描くように求めます。
(2)お宅のマンションへの覗き込みの防止対策の要求
(3)工事騒音、工事中の埃、粉塵の迷惑防止、工事車両の安全確保

>誰にどう相談したらよいのでしょうか?

理事会を通じて理事長名で、相手先のデベロッパー及び、当該行政庁の建築審査課へ苦情申し立てをします。
おそらく上記3項目以外にたいした反応はないでしょう。
撤去工事期間中であるということは、まだ確認申請が下りてないという可能性もありますね。
規模がわかったということは周知用看板とか説明会があったということではないですか?

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だめでしょう。自己責任です。

マンション購入で、一番注意すべきなのが、周辺の立替、新築です。
基本的に、目の前に空地がない物件か、空地が河川・運河・公園であるような物件を
選ぶべきなのです。

>今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)
>9階建てのマンションが建つことになり

いやー。よくある話ですね。
でも30mも離れていたらましなほうですよ。9階建てといえば、おそらく高さは27m~29m程度ですから
高さ以上には距離は取れています。
とい...続きを読む

Q一戸建て、マンションの固定資産税計算方法

マンション所有、戸建て所有の場合の固定資産税の概算を求めようと思っています。
そこで下記計算方法で合ってますでしょうか。
ご指摘をお願いいたします。

※土地評価額を売買価格の37%として。
建物について
戸建ては評価額を売買価格の25%、
マンションは評価額を売買価格の30%として。
住宅敷地面積はどちらも200m2以内として。

■木造一戸建て
<土地に対する固定資産税>
土地売買価格×37%×1.4%×1/6
<建物に対する固定資産税>
 ~3年間
建物売買価格×25%×1.4%×1/2
 4年目~
建物売買価格×25%×1.4%

■耐火構造マンション
<土地に対する固定資産税>
土地売買価格×37%×1.4%×1/6
<建物に対する固定資産税>
 ~5年間
建物売買価格×30%×1.4%×1/2
 6年目~
建物売買価格×30%×1.4%



また、下記の内容についてもお分かりになる方、教えてください。
1.固定資産税というものはさらに消費税もかかるのでしょうか。
2.木造一戸建てではなく、鉄筋コンクリート造りの一戸建ての場合、上記軽減率の適用期間等、変わってくるのでしょうか。
3.例えば一戸建て購入の場合、30年後くらいに全く新しい家に建て替えをすると、建物に対する固定資産税額はあがりますか。

マンション所有、戸建て所有の場合の固定資産税の概算を求めようと思っています。
そこで下記計算方法で合ってますでしょうか。
ご指摘をお願いいたします。

※土地評価額を売買価格の37%として。
建物について
戸建ては評価額を売買価格の25%、
マンションは評価額を売買価格の30%として。
住宅敷地面積はどちらも200m2以内として。

■木造一戸建て
<土地に対する固定資産税>
土地売買価格×37%×1.4%×1/6
<建物に対する固定資産税>
 ~3年間
建物売買価格×25%×1.4%×1/2
 4年目~
建物売買価格×25%×1.4%

■耐火構...続きを読む

Aベストアンサー

固定資産税は固定資産税の評価額を基礎に算出されます。
土地の固定資産税評価額は路線価等とも関係性があり、市場取引額と全く関係が無いとは言えませんが、
直接関係性があるものではありません。市場価格の4割は低すぎると思います。

家屋については再建築価格評価が行われており、市場取引価格と関係性は薄いと思われます。

いわゆる「マンション」の土地固定資産税については、家屋1戸当たりの敷地面積は1戸建てに比較して
面積は少なく、かなり土地に固定資産税は少額になるでしょう。

固定資産税に消費税はかかりませんが、都市計画区域の不動産には1,4%の固定資産背に加えて、都市計画税が
課税されます、多くの場合0,3%です。

1戸建ての立替時には、その新築された建物の評価額が新たに決まり、それに応じて課税されます。

Q南側に大型のマンションの建設が行われる模様…どのようにすべきか

こんにちは。

マンションの5Fに住んでいますが、
その南側に大型のマンションが建設されるようです。

※以前までは4階建ての工場がありましたが、売却されて
「長谷工」がその土地を購入した、との通達が住人にありました。まだマンションが建つ、との情報はありませんが、まず間違いなくマンションが建つと思われます。

自分もマンションに住んでいるわけですから、
南側にマンションが建てられたとたん反対運動を起こすのも
どうなのよ、と思いますが
なるべくなら、できる限り建物の高さが低く、騒音の少ない(駐車場等)、
近隣施設への問題も起こらないようなマンションにしてもらいたい、というのが
正直な所です。

南側に立つわけですから、我々のプライバシーを守ってもらえるような
ものになってもらわねば困るわけですし。。。

近日中に近隣住人に説明会などが行われるようなイメージでいますが
そのような時、もしくはそれ以外に、
なんとか北側に住む我々へ、なるべく影響が少なくなるような
流れに持っていくには、どのように行動すればよろしいでしょうか。

こんにちは。

マンションの5Fに住んでいますが、
その南側に大型のマンションが建設されるようです。

※以前までは4階建ての工場がありましたが、売却されて
「長谷工」がその土地を購入した、との通達が住人にありました。まだマンションが建つ、との情報はありませんが、まず間違いなくマンションが建つと思われます。

自分もマンションに住んでいるわけですから、
南側にマンションが建てられたとたん反対運動を起こすのも
どうなのよ、と思いますが
なるべくなら、できる限り建物の高さが低く...続きを読む

Aベストアンサー

マンション住民が一致団結する事。
 役員を決め住民総意の要求事項(出来るだけ少ないのベスト)を決め交渉に当りましょう。説明会はなるべく全員で聞き対応を決めましょう。
 大事な事は、違法建築ではない以上これを改善させる事はかなり無理があるということです。(違法が見つかれば、良いですが、住民に建築士がいたら役員に加えましょう)
 南に高層の建物が建つ以上、北側に日影を生じるのは防げません。例え低くしても下の階層は駄目です。
 以前は4階建てなら同じ階層なら同意するのか?
 5階又は6階以上の時は?如何するか?
 北側通路、窓の目隠しの取り付けは要求するのか?
等々沢山あります。
どうか住民結束の上交渉しましょう。あくまでも話し合いで、喧嘩は不利ですよ!最後は日影に対する保証(慰謝料 、階層、部屋により違うでしょう)、工事騒音迷惑料の保証料金の支払いになるでしょう。
 日影保証料は個別に受け取っても、工事騒音迷惑料は維持管理費にプールするのがベターでしょう。

 

Qマンション大規模修繕費用について

マンション大規模修繕費用について
今月自宅マンションで大規模修繕委員会が立ち上がり、メンバーに選ばれました。
経験は浅いですが建築積算の仕事をしているので、見積書の数量は図面を拾い出してチェックしようと思っていますが単価が適正なのか調べる方法を知りたいと思っています。
見積書の金額が積算資料ポケット版のマンション修繕と同程度であれば適正ということなのでしょうか?
よく解っていないのでお知恵をいただけたらと思います。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

積算資料ポケット版のマンション修繕と同程度>>>>>これは、あくまで、設計時の参考積算値に過ぎません。

現状は、仕事が少ないですので、かなり、ダンピングしています。
よって、価格ではなく、手抜き工事にならないよう、監督する方が、重要になります。(塗装材料の確認とか、2度塗りが、1度塗りとか)

工事内容と価格は、連動しています。標準施工をやってくれると甘い考えでは、ひどいめに合います。

Q震災後に建築されたマンションとそれ以前のマンション

中古マンションの購入を考えて、現在物件を探しています。
不動産関係の友人から、震災後のマンションはさらに建築法の改正があって安心だと聞き、
震災後に建築されたものを探していたのですが
物件自体が少なく、出てくるのはもう少し古いものばかりです。
震災以前といっても、81年以降なら新耐震基準ができているので
大丈夫なのではと思うのですが、やはり震災後と前では
だいぶ差があるのでしょうか。
ここは妥協せず、震災後のマンションを探し続けるべきなのかどうか迷っています。
アドバイスよろしくおねがいいたします。

Aベストアンサー

建築構造屋です。

ご友人がおっしゃるように、震災後に基準法の構造規定がいろいろ追加・改定されまして、より安全な建物になっていると言えます。

震災前と後で何が違うかというと、

まず、ピロティ形式の建物の安全性が向上しています。
ピロティ形式とは、1階が駐車場などで壁がなく柱だけで構成されており、2階から上は壁がある、というタイプをいいます。
ピロティ形式の建物で震災前のものは避けたほうがよろしいかと思いますが、震災後(確認申請が平成7年12月以降)の建物であれば避ける必要は無いかとおもいます。

また、耐震スリットの設置方法の規定が変わりました。
これにより、震災前では、例えば廊下やバルコニーに面した耐震スリット付き壁が中地震程度でバリバリに破壊してしまう場合がありますが、
震災後で規定が変わったあとに設計された耐震スリット付き壁は、ひび割れることはあってもバリバリに壊れると言うことはなくなっています。

ピロティ形式でもなく、耐震スリットも無い建物であれば、震災前でも後でもさほど変わりは無いと思って頂いてよろしいかと思います。

建築構造屋です。

ご友人がおっしゃるように、震災後に基準法の構造規定がいろいろ追加・改定されまして、より安全な建物になっていると言えます。

震災前と後で何が違うかというと、

まず、ピロティ形式の建物の安全性が向上しています。
ピロティ形式とは、1階が駐車場などで壁がなく柱だけで構成されており、2階から上は壁がある、というタイプをいいます。
ピロティ形式の建物で震災前のものは避けたほうがよろしいかと思いますが、震災後(確認申請が平成7年12月以降)の建物であれば避ける必要は...続きを読む

Q売れない新築マンション大幅値下げ後の購入リスク。

売れない新築マンションがあります。
首都圏の、とある場所に4棟あります。

それぞれ違う売主、建築施工会社です。
4棟とも、築2年~3年で、約70パーセントくらいしか売れていない様子です。

それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。
新築マンションですが、完成から2~3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。(お風呂場・キッチン・洗面場)

そのうちの1つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。
でも、売れてないんです。
1階部分はお庭と駐車場が付いています。1階は1つも売れていません。
売れてないのに、値下げはしない様子でした。

他のマンション2棟は値下げしています。
約1,000万円値引きです。

最近チラシが入って来ましたが、ある部屋は当初の価格より、2000万円値下げだそうです。
マイホーム購入を検討しているので正直グラッときてしまいました。

でも、このマンションを購入して、全体の入居者戸数の70パーセントにも
満たなかった場合どのようなリスクが発生するのでしょうか?

近所の不動産業者にチラッと聞いたら、何十年後か修繕積み立て金が、1人頭ドバッと来るのが
恐ろしいと言ってました。

そして、このまま売れない状態が続いたら、何年後くらいにどのくらい値下げると思いますか?
今までの経過を見てきて一生売れそうもないのですが、(余計なお世話!)
一生売れない新築マンションって存在するのでしょうか?
いつから中古扱いになるんでしょうか?

価格次第で購入検討範囲になりそうなマンションだったので、気になりました。

売れない新築マンションがあります。
首都圏の、とある場所に4棟あります。

それぞれ違う売主、建築施工会社です。
4棟とも、築2年~3年で、約70パーセントくらいしか売れていない様子です。

それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。
新築マンションですが、完成から2~3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。(お風呂場・キッチン・洗面場)

そのうちの1つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。
でも、売れてないん...続きを読む

Aベストアンサー

宅建業者です。

売れないマンションの管理費は売主が支払うのが当然ですが、これを支払わないと決めている売主もいます。売主が主導で管理会社を決めていて、管理規約では売主は支払わないと決めてしまうんですね。
こういう場合は、住人全員で管理規約を変えればいいのですが、中には非協力的な人もいて、かつ売主は当然反対しますので、議決権の各4分の3以上を得られずに変えられないと言う事もありますね。酷い物です。
売れない物件ほどそうなるので、大規模修繕時は通常の2倍以上の費用を徴収しなければならない事もありますし、売れない部屋を保有する売主は、やがて資金ショートが起きて、どうあがいても徴収出来なくなる危険もあります。

普通は最大1年をめどに売り切りたいので1年くらいで再度下がるでしょう。1年を過ぎると中古扱いになりますので、品確法にも該当しなくなり、相当安くしないと売れなくなります。

Qマンションの資産価値について。(目の前に高層マンションの建築計画有)

現在、気に入った中古マンションがあり購入を検討しております。
駅徒歩1分、高層マンションの20階で西向きのお部屋ですが道路を挟んだ
目の前に現在30階建のマンション建築計画がありました。

当然日照時間に影響が出てくると思います。
不動産会社の言い分は「この駅で徒歩1分というマンションは永久に
このマンションだけ(これは本当です)なので資産価値が下がらない」という事です。

確かに築8年の割には今も価格がほとんど下がらずどんなに安くても
3LDK(65m2~)で3500万前後です。
最寄り駅はJRが2線利用出来、新宿から電車で約30分の所です。

実はこのマンションの南向きにも高層マンションの計画がある様でした。
西にも南にも高層マンションの建築計画がありそれでも値崩れをしていないと
いう事は不動産会社の言い分を信じても大丈夫なのでしょうか?

そんなに駅徒歩1分というのは資産価値があるのでしょうか?
近隣の高層マンションが出来上がった後急激な値崩れを起こしそうで不安です。。

私としては今後、近隣に別の高層マンションが建つ事によって
入居者が眺望や日照を理由に引っ越され、管理費や修繕積立金が十分に
集まらず居住者が予想外の金銭的負担を負ったりするのでは・・・
と、素人なのでつい考えてしまいました。

どうか不動産に詳しい方なんでもかまいませんのでアドバイスをお願い致します。

現在、気に入った中古マンションがあり購入を検討しております。
駅徒歩1分、高層マンションの20階で西向きのお部屋ですが道路を挟んだ
目の前に現在30階建のマンション建築計画がありました。

当然日照時間に影響が出てくると思います。
不動産会社の言い分は「この駅で徒歩1分というマンションは永久に
このマンションだけ(これは本当です)なので資産価値が下がらない」という事です。

確かに築8年の割には今も価格がほとんど下がらずどんなに安くても
3LDK(65m2~)で3500万前後です。
...続きを読む

Aベストアンサー

結論を先に申し上げると、お急ぎの理由がないなら、待ちましょう。
待って、その後、このマンションが安く売りに出て買うという方策も考えれます。

>駅徒歩1分、高層マンションの20階で西向きのお部屋ですが

一見よさそうですが、

>最寄り駅はJRが2線利用出来、新宿から電車で約30分の所です。

これ相当の郊外ですね。立川国分寺くらいでしょうか。



>目の前に現在30階建のマンション建築計画がありました。
この分譲価格をできるかぎり早期に調べてください。
坪単価でおそらく200万円以下つまり65平米なら19.7坪ですから
3940万円以下だと思われます。


>当然日照時間に影響が出てくると思います。
>不動産会社の言い分は「この駅で徒歩1分というマンションは永久に
>このマンションだけ(これは本当です)なので資産価値が下がらない」という事です。

駅一分が資産価値が下がらないというのは、二つの意味があります。便利だから売る人が少ない。
売りに出たときも、他の物件よりも強気の値付けで出せる。


>確かに築8年の割には今も価格がほとんど下がらずどんなに安くても
>3LDK(65m2~)で3500万前後です。

坪178万というのは確かに高いですね。
でも、高層マンションの価格は、階のほかにも角部屋 中住戸、方位で、売り出し価格が
大きく違いますから注意が必要です。

>実はこのマンションの南向きにも高層マンションの計画がある様でした。
>西にも南にも高層マンションの建築計画がありそれでも値崩れをしていないと
>いう事は不動産会社の言い分を信じても大丈夫なのでしょうか?

市場に売りに出ている価格=資産価値ではないです。
むしろ住宅情報などに出ている以上はその価格では「まだ売れていない」というふうに読むべきです。
それと、売りが出ているということは、開発計画が目白押しで逃げたい人も多いのかも
しれません。よく確かめてください。
価格は取引事例を取り寄せてもらって考えましょう。
実際の取引が、計画が出た以降も頻繁にあるのかどうかです。

計画ができあがると、その時点で実際に取引価格がどうなるか。これはおそらく大きく下がると思います。

>そんなに駅徒歩1分というのは資産価値があるのでしょうか?
実際郊外でも駅前マンションの人気は高いです。
けれどそれも、まともな日照や眺望が普通に得られればこその話でしょう。
圧迫感と日陰にあいなまれては、買いたいと思う人の数は今以上に減るのではないですか?

それとマンション供給が増えるということは、仮に4000万で買いたいと思う人の選択肢が増える
ということです。そのうえで周辺の地価がもっと下がれば、新築価格がかぎりなくあなたのお買いに
なった価格に近づいてきます。

>近隣の高層マンションが出来上がった後急激な値崩れを起こしそうで不安です。。

値崩れといっても、あなたが納得づくで買われるのならいいでしょう。そうではなくていつか
買い替えをしたいというのなら、その時期を考えるべきです。住んでいるうちは損はないわけです。
安いものが出る可能性は今後いくらもあるでしょう。
駅徒歩一分の価値をあなたがいくらで買うかという話です。


>私としては今後、近隣に別の高層マンションが建つ事によって
>入居者が眺望や日照を理由に引っ越され、管理費や修繕積立金が十分に
>集まらず居住者が予想外の金銭的負担を負ったりするのでは・・・
>と、素人なのでつい考えてしまいました。

そこまではないです。お金に余裕のある人しか8年前高値でつかんだこのマンション買い替えできません。
逆に今の売り出しは、ローンの残債の上限以下にはできない条件抱えての売却であるはずです。
売り手は高値で売り出していても買う人がいるかどうかですよ。
どのくらいの期間売りに出ているかも調べてみてください。


>どうか不動産に詳しい方なんでもかまいませんのでアドバイスをお願い致します。

思いつくことを買い並べました。読みづらいですけど御容赦ください。

結論を先に申し上げると、お急ぎの理由がないなら、待ちましょう。
待って、その後、このマンションが安く売りに出て買うという方策も考えれます。

>駅徒歩1分、高層マンションの20階で西向きのお部屋ですが

一見よさそうですが、

>最寄り駅はJRが2線利用出来、新宿から電車で約30分の所です。

これ相当の郊外ですね。立川国分寺くらいでしょうか。



>目の前に現在30階建のマンション建築計画がありました。
この分譲価格をできるかぎり早期に調べてください。
坪単価でおそらく200万円...続きを読む

QアクティブフィルターのQ値とpoleが分かりません。

NF回路などが出しているアクティブフィルターに関して教えて下さい。
アクティブフィルターにはローパス、ハイパス、バンドパスフィルタなどがありますが、Q値とpoleはどちらとも大きな値を示すほどより急峻なフィルタ性能を示すということを表します。
Q値は半値幅をカットオフ周波数で割ったもので、poleはフィルタを何段連続で使っているかということを表しているかを表しているだと解釈しています。
例えばQ値100でpole8とQ値200でpole4のフィルタではどちらの方が急峻なのでしょうか?
Q値とpoleの対応関係について教えて頂けますでしょうか?

Aベストアンサー

#2 の勘定は錯乱してました。
撤回!

Butterworth タイプに限るのなら、3dB ダウンの点に注目すればわかり易い。
 ・3dB 点の傾斜は pole 個数に比例。
 ・3dB 点の傾斜は Q 値に (ほぼ) 比例。

Q値100 で pole8 と、Q値200 で pole4 とで、3dB 点の傾斜ははほぼ同じ?
  

Q再建築不可の戸建を購入するには

これからお聞きすることは素人の勝手な思いつきで
もしかしたらとても間違っていることかもしれませんが、なにせ勉強不足なのでお詳しい方のご意見が聞けたらと
思い、質問させていただきます。

住宅を買おうといろいろ検討していましたが、戸建は
予算的にかなり厳しいので諦めていました。
そこで、非常に価格の安い再建築不可の中古住宅を購入
する方法はないか、と考えました。
接道関係の再建不可の物件は結構、頻繁に出ており、
築年数40年くらいのものだと激安価格であります。
そこでそのような物件を、建て直しはできないので、
基礎を残して耐震補強して、全面リフォームということは、できないでしょうか。
40年も経った古い基礎を補強することでどれだけ
耐震性、耐久性は補えるものでしょうか。
そのような場合、法律的にも全面リフォームは
許されるのでしょうか。
再建築不可なのでもちろん資産価値はゼロであることは
承知しておりますし、転売しようとは考えていません
が、自分が一生生活していくのに不自由がなければ
よいと思っています。

それともう一つ、再建築不可でも例えば公共の福祉に
寄与する(?)ような事業を興せば、
(例えば東京ならウドの栽培をするなどです)
特例で再建築を認めるということがあるそうなのですが、それは本当でしょうか。
このことをご存知の方がいらしたら、詳しいことを教えていただけたらと思います。

これからお聞きすることは素人の勝手な思いつきで
もしかしたらとても間違っていることかもしれませんが、なにせ勉強不足なのでお詳しい方のご意見が聞けたらと
思い、質問させていただきます。

住宅を買おうといろいろ検討していましたが、戸建は
予算的にかなり厳しいので諦めていました。
そこで、非常に価格の安い再建築不可の中古住宅を購入
する方法はないか、と考えました。
接道関係の再建不可の物件は結構、頻繁に出ており、
築年数40年くらいのものだと激安価格であります。
そこでそのよう...続きを読む

Aベストアンサー

質問者さんがお考えの「再建築不可」の築25年の中古住宅を約5年前に購入しました。

建物の強度については慎重に調べ、建物基礎には支障なく、外壁と屋根のメンテナンスを10年程度毎に行えば「終の棲家」にできると判断しました。

当時50歳で、今後平均寿命までの家賃月10万×12ヶ月×30年=3600万必要

〔購入価格1200万〕+〔メンテナンス:(300万×3)+α=1000万〕=2200万

手元資金をほぼ全額吐き出して現金購入しました。

多少不安はありましたが、子供たちが就職しているので、まあ、これでメシ代と光熱費、夫婦二人なら最低限10万の手取りがあれば生活できるとの見切り発車でした。

子供達は「親は家を買って金ないし、すねはかじれない」と自覚して自立の道を歩んでくれたので、結果オーライでした。

諸条件が違うので、なんともいえませんが、地盤が堅固で建物基礎がしっかりしていることが物件条件、さらに購入時ローンを組む事が困難、大規模リフォームは新築より割高になる、これらの点をクリアすれば「お買い得」です。

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