不法侵入にはなりませんか？

友人が築１２年の中古のマンションを購入しました。
居住前に室内のリフォーム工事を行っているそうです。
先日、リフォーム工事中にマンションの管理会社の方と理事長を名乗る数名の方々が、事前に友人に連絡もなしに、工事中の友人宅に来て
室内を隅々まで見ていったと、
最近になってリフォーム工事をしている業者の方が教えてくれました。
引越し前とは言え、既に友人に所有権は発生しており、分譲住宅である
専有部へ、管理会社や理事長であっても、友人の許可なしに立ち入る事は不法侵入に値しないのでしょうか。
その際に写真も何箇所か撮影していったと聞き、友人は恐怖感を感じております。
また、その後、友人宅に勝手に立ち入った事に対する説明もないそうです。
不法侵入・管理会社、理事長の権利の濫用にはならないでしょうか。
中古マンションを購入すると、このような事は当たり前に起きるのでしょうか。
宜しくお願い致します。

No.5 回答者： st_tail 回答日時： 2008/06/13 22:18

マンション管理会社社員です。

私自身はそのような行為をしたことはありませんが、マンションは共同住宅という性格上、所有権にも若干の制限があります。

○マンション標準管理規約
（専有部分の修繕等）
第１７条区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）を行
おうとするときは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう
。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならな
い。
２ 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。
３ 理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、
又は不承認としようとするときは、理事会（第５１条に定める理事会をい
う。以下同じ。）の決議を経なければならない。
４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において
、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合に
おいて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない
。

この第５項にご注目ください。理事長と、その指定を受けた者には、立ち入りと調査の権限が与えられております。これは、リフォームが騒音トラブルの原因になったり、場合によっては共用部分にも影響を与える可能性があるため、必要な調査をする権限が有るのです。

従って、リフォーム部分に関する部分を見ていったのであれば、合法であり、問題は無い、と判断できます。

しかし、他の方が書かれているような事情で、抜き打ちで来るのは仕方が無いのですが、普通なら確認後に報告程度はするべきだとは思いますね。

No.4 回答者： 63ma 回答日時： 2008/06/12 14:47

不法侵入などの法的な解釈は別にして、取り敢えず、何の目的で所有者に無断で立ち入ったかを聞くのが、先決かと思います。

まず、リフォーム業者の人に、当日何と言って室内に入って来たかを確認されましたか？
次に、リフォーム業者の話を踏まえて管理会社に、無断入室の目的を問い質すべきかと思います。
話の内容、対応の仕方によって、不法侵入の被害届けということになりますが、居住前の室内ですから、やや無理がありそうです。
なお、写真に関しては、未だ家財道具等が入ってないし、単なる間取りの写真みたいですから、マンションの特性からして、あまり気にする事はないと思います。（マンションですから、他にも同じ様な間取りがありますから。）
ただ、入室について、管理会社はある程度やむを得ないかと思いますが、理事長は単なる自治会の長ですので、確かに職権濫用の感があります。
この点を理事長にではなく、管理会社に「何故、無関係な理事長まで無断で人様の部屋に入れたのか。無神経ではないか。」程度の抗議はされた方がいいと思います。

No.3 回答者： ken200707 回答日時： 2008/06/12 14:37

刑法では以下のように規定されています。

第百三十条 （住居侵入等）　正当な理由がないのに、人の住居若しくは人の看守する邸宅、建造物若しくは艦船に侵入し、又は要求を受けたにもかかわらずこれらの場所から退去しなかった者は、三年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。
よって、“正当な理由”があれば侵入することは認められています。
“管理会社の方と理事長”であれば、そのマンションの規約により侵入が認められている可能性が考えられますし、その職務上の要請により社会通念上侵入が許される可能性もあります。従って真に“管理会社の方と理事長”であるなら無条件で侵入が許されないとまでは言えないでしょう。写真を撮る行為も同様です。当然に身分を偽っていたり、“正当”な理由が無かったり、権限を濫用していたり、している場合ば別です。

他の考え方としては、第百三十条は“所有権”に対する侵害を罰する規定ではありません。諸説ありますが所有権そのものの侵害を処罰する説は少なくとも、現在裁判所が採用してはいません。
本件で侵入があったときには“リフォーム工事中”であり、かつ“引越し前”なので、実際に居住していないと考えられます。よって実際の“人の住居”に相当せず、邸宅乃至建造物と考えられます。また、“リフォーム工事をしている業者”が知っていることから、実際の工事中であり、実際にその“場所”を占有、管理、看守していたのは、友人の依頼を受け作業を行っていた“業者”と考えられます。従って、平穏に業者の許可を得て侵入したのであれば、第百三十条に違背するとは思われません。

従って、質問文からは直ちに“不法侵入”であったとの結論を導くのは困難ですし、“権利の濫用”についてもそれに該当しそうな具体的行為の記述は見つかりません。

“友人宅に勝手に立ち入った事に対する説明”については実際に説明を求めて拒否されたのでしょうか？、それとも説明の要求をおこなっていないのでしょうか？
回答子としては、少なくとも説明を求める条件だけはそろっていると思います。そしてその行為の不法性の検討はその後に行うのが妥当でしょう。

No.2 回答者： chie65536 回答日時： 2008/06/12 14:19

追記。

＞不法侵入・管理会社、理事長の権利の濫用にはならないでしょうか。
厳密に言えば、そうなるでしょうね。

でも貴方や貴方の友人が「違法だ」「職権濫用だ」と騒ぎ立て、管理会社、理事長が「一切の事前チェックをやめてしまった」としたら、そのマンションは数年で「怪しい業者」で埋まり尽くすでしょう。

つまり、下手に騒ぎ立てれば「現在のチェック体制を破壊するだけで、良い事が１つもない」のです。ただ単に「自己満足するだけ」で。

法とは「厳密に適用すると、不幸になる人ばっかりで、幸福になる人が居なくなる物」です。「自己の幸福と、より良い生活環境を望むなら、多少の違法行為は目をつぶる」のが「世渡り上手」の秘訣です。

この回答へのお礼

理事長や管理会社の善管注意義務であったとすれば、しょうがない事と思いますが、
友人が気になってご近所の方に尋ねたところ、理事長は輪番制で毎年交代し、
自分も理事長になった事があるが今までそんな事をしたと聞いた事はないと言われたと聞き、友人は不気味がっています。
女性の1人暮らし用に購入した物件なので、心配は尽きないようです。
断りなしに、他人の家に侵入する事は悪い事だと思っていましたが、
肯定される場合もあるのですね。どうもありがとうございました。

お礼日時：2008/06/12 14:32

No.1 回答者： chie65536 回答日時： 2008/06/12 14:06

最近「風俗営業や違法な店舗を営業する為に、住居用マンションを購入して、店舗にリフォームしてしまう業者」が居る為、管理会社や理事会がチェックしに来たのでしょう。

そういう「ヤバい業者」の場合は、事前に「何月何日にチェックしに行きます」と告知してしまっては無意味なので、抜き打ちでチェックする事になります。

抜き打ちじゃないと、チェック日までに住宅用に見せ掛けたニセのリフォームをし、チェック後に「チェック終ったから、もう大丈夫。店舗に改装だ」って事になっちゃって、チェックの意味がありません。

貴方のご友人も「同じマンションに、ヤバい業者が怪しいお店を営業する」のは嫌な筈です。

そして、今後も「そういうヤバい業者が入って来ないように、管理会社や理事会がちゃんとチェックを続けて欲しい」でしょう。

だったら「自分がリフォームを行った事により、抜き打ちチェックをされても文句は言わない事」です。

もし「管理も理事も名前だけ。入居者の事前チェックも何もしない」って管理会社や理事会だったとしたら、入居者の大半が「怪しい業者」で埋まってしまいます。

今後も「住みやすい、健全なマンション」に住み続けたいなら「入居者の事前抜き打ちチェックをガンガンやってもらう」しか無いのです。

事前に、管理会社や理事会に「リフォームをしますが、営業目的のリフォームじゃありません。何だったら、リフォーム中に視察に来てもけっこうですよ」と、届け出ておくべきでした。