タイトルの通りです。それぞれ大手の業者名も参考に教えてください。
例えば大規模マンションを立てる際、”計画~完成”に至るまでの順に
関わる業者を示して頂けると分かり易いのですが・・。

特に大手ディベロッパーと大手不動産会社の違いが?です。
例えば三菱地所、三井不動産などはどちらになるのでしょうか?・

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A 回答 (2件)

異なる切り口による、異なる分類の概念です。




まず最初に当たり前の話をします。

たとえば、本を扱う業者は本屋さんです。野菜や果物を扱うのは八百屋さんです。パンはパン屋さん、魚は魚屋さん。
同じように、建築をするのは建築業者、不動産を扱うのが不動産業者です。
要するに、『不動産業者』というのは本屋さんや八百屋さんと同じ『業種』の一つです。

ここまでは質問者さんもご存じの、当たり前の話です。


さてそれでは、コンビニってナニ屋でしょう?
文房具を売っていますが、文房具屋さんではありません。パンも売っていますが、パン屋さんでもありません。電池やビデオテープも売っていますが、電気屋さんでもありません。

あっ!ストッキングが伝染しちゃった!どうしよう!
あっ!携帯が電池切れだ!どうしよう!
あっ!シャープペンの芯がない!どうしよう!
こういうときにコンビニへ飛び込むと何とかなります。
こんな『困った』を解決してくれるのがコンビニです。
このように、本屋や電気屋などの『業種』に分類できず、複数の業種にまたがった事業を行うことで問題解決を提供する業者を、『業種』に対して『業態』と呼びます。

コンビには、コンビニエンスストアーという『業態』なのです。

『美容院』は業種ですが、最近は成人式や結婚式などのために和服のレンタルや着付けも行うところが増えてきています。つまり、美容院が競争環境の中で生き抜くために、業態へと変化しつつあるのです。


『家を建てたい。』というときに、土地はどこで買いましょうか?設計は?実際の建築は?庭の植木は?庭石も置きたいですね。
普通は不動産やさんが工務店や園芸屋さんを紹介してくれたりします。でもどうせなら一つの業者が全部やってくれたら便利です。
これがマンションとか大きな物件になるともっと大変です。単一の業者にやってもらうと手間が省けます。こんなときに、土地も設計も建築も内装も庭木も全部の『業種』の仕事をまとめてやってくれる便利(コンビニエント)な『業態』がゼネコンです。


要するに、『不動産』を扱う『業種』が不動産業者で、不動産から建築までの広い『問題解決』をあつかう『業態』がゼネコンです。



ところで、質問者さんの会社で会議を開くとき、まず最初に何をしますか?

まず、議長と書記を決めます。

営業部第1課の営業会議の議長、とか書記とかいった職種があるわけではありません。もしかしたら課長が慣例的に議長の役割を行っているかもしれません。
でも、課長が『○○君。今日の営業会議の議長をやってくれたまえ。書記は△△君、たのむよ。』てなことを言うかもしれません。

この場合の議長や書記は『役割』であって、『職種』ではありません。

再開発などの大きな案件では沢山の業務が必要ですから、役割分担をしなければできません。土地を買収・接収する役割、設計をする役割、建設をする役割、建設資材を調達する役割など、多くの役割があります。
そして全体をプロデュースするまとめ役も必要です。この全体を企画し、多くの業者をまとめ、計画を調整する『役割』がデベロッパーです。

デベロッパー業、という業種や業態があるわけではありません。デベロッパーは役割分担の名前です。
ですから、ある開発事業ではゼネコンがデベロッパーの役割を果たして不動産業者が土地の買収を分担しますし、別の開発事業では大手不動産業者がデベロッパーの役割を果たし、ゼネコンには建設を分担してもらったりします。

三菱地所も三井不動産も、もともとは不動産業者ですが、景気の波の中で生き抜くために、建築部門を創ったりして業態へと変化しつつあります。また、売上と利益を確保するために、いくつかの開発案件でデベロッパーの役割を担ったりしています。


不動産業者とゼネコンとデベロッパーの関係は、
パン屋さんとコンビニ店と夏祭り実行委員長のような関係とお考えください。


これでお答えになったでしょうか。
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ゼネコン-総合建設会社


建設する為の技術力や資金力を有し建築工事そのものを元請としてクライアントから請け負う、建築物の設計から実際の建築まで行う。大手ゼネコンはスーパーゼネコンともいう。ゼネコンの下請けで電気関係・衛生関係・土木関係などの各専門的な工事を行う監督会社をサブコンともいう。
スーパーゼネコンと呼ばれるのは、鹿島建設・清水建設・フジタなど

デベロッパー-開発業者
住宅だけでなく、総合商業施設や複合用途施設などを企画開発する。
有名な開発に、
六本木ヒルズ(デベロッパーは森ビル:オフィスビル・商業ビル・住宅ビル・テレビ局を要する複合用途地域の開発)
六本木ミッドタウン(デベロッパーは三井不動産)
御殿場プレミアムアウトレットなど(デベロッパーはチェルシージャパン→米国チェルシー・プロパティ・グループ・三井地所・双日の合弁会社)
デベロッパーは入手できる土地の地域性や特性に合わせて、どのような施設・設備を有したビル群を建築すれば収益が最大限になるかを考え、開発を行う。
建築主体はゼネコンに依頼するが、設計は自身で行うところもある。また建築物が完成した後の管理主体となったり、テナントの選別などを行い、開発した場所の収益を確保する。

不動産業
不動産業の定義は、土地や建物を仕入れ、売却する仲介業である。しかし、大手になれば仕入れた土地を住宅地に開発して販売するデベロッパーのようなことも行うし、管理そのものを行うような不動産業者もある。
逆に建築業者が自分で土地を仕入れ、宅地造成やマンション開発を手がけることもある。

大手の不動産関係会社は建築・開発・販売(仲介)のどの分野も手がけており、もともとは不動産業(仲介業)から発展するもの、建築業から発展するもの、ビル管理会社がビルを取得して賃貸物件として仲介と管理を同時に行うものなど、様々な運用形態がある。
これは不動産関連の業務には開発→建築→仲介・管理の流れがあり、そのうちのどれか1つだけだと、景気に左右されやすくなる為である。
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そこで、規約変更に至るまでのアプローチの仕方をご教示頂きたいのです。よろしくお願いします。

数十年後、子供たちが巣立ち、私が先立った後、残された妻がペットとともに暮らせるようになったらいいなぁと考える夫より

Aベストアンサー

やはりマンションは共同住宅ですから、規約変更にはかなりの労力を要します。(基本的には2/3以上の賛成が必要としているはずです)
特にペット問題はかなり意見の分かれるところなので、いきなり規約をペット可にするのは難しいと思います。

私は何度か管理組合の理事長をした際には、管理費・修繕積立金の変更などの規約の変更にかなり苦労したことを覚えています。普段からみんなが住みやすいマンションを!と声をかけ、いろいろ活動して何とか変更にこぎつけました。
その際ペットに関する規約の変更の提案もあったのですが、これは却下しました。規約でペット可と変更してしまってから問題が起きたときに、解決にあたるときに強制力があったほう(あまりにひどい飼い方をして迷惑をかける人へ干渉する根拠や改善されないときには退去を求める)が問題の解決が容易だろうということで、見直ししませんでした。

最近ではペット可のマンションでは飼い方のモラルを守ってもらうのに苦労することも多いと聞きます。
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まずはより住みやすいマンションになるように積極的に近所づきあいや活動をしましょう。

参考URL:http://homepage3.nifty.com/mansion100/kiyaku-saisoku.htm

やはりマンションは共同住宅ですから、規約変更にはかなりの労力を要します。(基本的には2/3以上の賛成が必要としているはずです)
特にペット問題はかなり意見の分かれるところなので、いきなり規約をペット可にするのは難しいと思います。

私は何度か管理組合の理事長をした際には、管理費・修繕積立金の変更などの規約の変更にかなり苦労したことを覚えています。普段からみんなが住みやすいマンションを!と声をかけ、いろいろ活動して何とか変更にこぎつけました。
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確か・・・
レンタル:業者が最初から貸すものを持っている(CDとかがまさにそうです)
リース:客が欲しいものが決まってから業者が物品を調達し、客に貸す
だったと思います。質問者様(の会社)専用の物を作っているのでリースにあたりますね。
さらにリースにもいくつか分類があるのですが・・・それは別の話ということで。(本がいっぱい売っているので立ち読みでもしてください)

で、どうしてそうなっているかというと開発業者の資金繰りの問題かなぁと思います。

まず開発費用を納品後に支払うということは、納品まで売上が発生しません。
ですが経費はかかっています。
平均的な技術者二人を半年間働かせると1,000万近くかかります。(60万円*2人*6ヵ月=720万。さらに管理費とかもろもろ)
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マンションを購入し、9月末に入居する予定です。
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あさってには住宅ローンの手続きをしなくてはいけないですし、すでに引越しの手続きなども終わっていて、今さら解約するのはとても大変なことだと思うのですが、一生ものの買い物だと考えると、とても不安になってしまいました。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

2です。 追加ですが

4氏の管理組合云々に関してですが、aki0707さんのご購入されたマンションで、管理組合の設立に関しては引渡しが終わって、区分所有者が管理組合員になる点は間違いありませんが、設立総会開催までは管理会社(=販売会社)が管理者である事実は変わりません。
つまり、それまでは管理組合が設立されていようと、管理会社が管理者である訳ですから、その管理者責任は管理会社(=販売会社)がその責を追わなければなりません。

また、デベ系の管理会社に関しての話ですが、管理会社を交換しろといわれておりますが、これは得策ではありません。交換するのであれば2年後に交換するのが一番得策でしょう。
理由として2年アフター補修の問題があり、これ以前に管理会社変更を行うと、デベ系の管理会社の場合、あってはならないのですが、アフターに関して無視する事がかなり多い事が事実あります。

まさか?とは思うかもしれませんが、デベとゼネコンは繋がっているケースが多く、その専有部分の補修に関しては連絡が不徹底だとゼネコンサイドが「時間がオーバーです」と言って補修に応じない事がありますが、デベの事務的ミスであれば応じる事が多々あります。
これは事実ですので、もしその物件に対し不信感があるのならば即辞めるべきだと思いますし、管理会社云々と言う事であれば2年後を目標にするのが一番賢いやり方だと思います。

2です。 追加ですが

4氏の管理組合云々に関してですが、aki0707さんのご購入されたマンションで、管理組合の設立に関しては引渡しが終わって、区分所有者が管理組合員になる点は間違いありませんが、設立総会開催までは管理会社(=販売会社)が管理者である事実は変わりません。
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Q建設業許可業者の閲覧

お世話になります。
国土交通省、都道府県知事が建設業法に基づき許可した建設業者一覧を閲覧するにはどうしたらよいのでしょうか。
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ご存知の方いらっしゃいましたら宜しくお願いします。

Aベストアンサー

一覧表ではありませんが、検索ならできます。
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http://www.zenken-net.or.jp/list.html

Q不動産業界のデベロッパーって??

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中古のマンションを仕入れてリノベートして販売するという
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Aベストアンサー

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都市計画法という法律があります。その法律には「開発行為」についての定義があります。
恐らく、ディベロッパーとは開発業者(developer)のこと、というのは、この法律にルーツがあると思います。というのは、ディベロッパーが大規模な宅地造成等の開発事業を行うには、この法律に則らねばないません。いろいろな規制があり、行政の許可・認可が必要です。
言い換えれば、この法律に因る事業を行う業者を開発業者といい、ディベロッパーとカタカナを使ったのでしょう。
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都市計画法4条第12項「この法律において「開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう」とありますから、URLをご参照して下さい。

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Q建設業者の企業評価

公共工事に際して建設業者の評価が行われると思うのですが、その評価方法・評価基準について教えていただけませんでしょうか。

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Aベストアンサー

経営事項審査と言うのがあります・・・。
参考サイトは以下です。

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Qデベロッパーの開発利益

デベロッパー志望の学生です。

デベロッパーが土地を仕入れる場合の土地価格の算定式って、各社や用途(マンションや事務所)エリアによって違うのでしょうか?
何かマニュアルとかHPがございましたら、ご教示ください。

あと、開発利益もエリアや用途とかで%とか開発利益の内訳も異なるのでしょうか?

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

>土地を仕入れる場合の土地価格の算定式って、各社や用途(マンションや事務所)エリアによって違うのでしょうか?

会社によって違います。表計算ソフトで簡易に数字を入れて、自動的にはじくというケースも多いです。

>何かマニュアルとかHPがございましたら、ご教示ください

当たり前ですが、そういう事業収支に関するものは社外秘です・・。HPに載せるわけないでしょう。

>開発利益もエリアや用途とかで%とか開発利益の内訳も異なるのでしょうか?

それも会社ごとにケースバイケースです。

着眼点は素晴らしいと思いますが、会社に入ったらその会社の方針をよく勉強したら宜しいです。
例えばスーパーで野菜を買うときに、この野菜は利益率が○%で、流通経費や人件費に○円掛かるから仕入れ原価は○円です、とわざわざ対外的に算定方法を表示しませんよね?同じことです。

Qサーバ構築を含むシステム開発は建設業法の対象工事でしょうか

次のような、民間会社から請け負うシステム構築も建設業法対象の工事となるのでしょうか。
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・顧客はインターネット経由で開発したシステムを利用
・データセンタ内でのサーバ構築はデータセンタ事業者に発注

Aベストアンサー

ネットワークシステムの構築ですよね?

基本的には、建設業法に定められた「電気通信工事」に該当すると考えるべきではないでしょうか。
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxoutrefdata.cgi?H_FILE_RECNO=06627&START_P=0&END_P=0 (別表第一)


例えば、電話のモジュラージャックの交換でさえ、原則的には「電気通信工事担任者」資格(これは「電気通信事業法」に基づく資格ですが・・・)を有さないとできませんので・・・。
http://www.shiken.dekyo.or.jp/charge/index.html
(実際は電気屋さんで売ってますので、自分の家のものの交換であれば、own riskでやってしまう方が多いのが実態かもしれませんが・・・)

また、
建設業法に定められた主任技術者及び監理技術者の設置は、
その民間会社が、システムを何に利用するか、ということ、
ならびにその請負金額に左右されるかもしれません。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S31/S31SE273.html
(第27条)


もしシステム構築の際にトラブルが起こったときに、建設業法の申請・認可を受けていないとなると、問題が生じるかもしれません。

念のため、弁護士さんなり、関係官庁なりに確認をとられたほうが良いと思いますよ。
(「関係ない」と断言するのは危険かと思います・・・)


なお、主要なSIベンダーは基本的に、建設業法に基づく申請・認可を経ていることと思います。
配線を専門に行っている(いわゆるフィールディング業務)業者は勿論です。


以上念のため、ご参考いただけますと幸いです。

ネットワークシステムの構築ですよね?

基本的には、建設業法に定められた「電気通信工事」に該当すると考えるべきではないでしょうか。
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxoutrefdata.cgi?H_FILE_RECNO=06627&START_P=0&END_P=0 (別表第一)


例えば、電話のモジュラージャックの交換でさえ、原則的には「電気通信工事担任者」資格(これは「電気通信事業法」に基づく資格ですが・・・)を有さないとできませんので・・・。
http://www.shiken.dekyo.or.jp/charge/index.html
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Q新聞の折込チラシで色々な新築マンション物件を見ていて気がついたのですが

新聞の折込チラシで色々な新築マンション物件を見ていて気がついたのですが
どうして戸建には二世帯住宅があるのにマンションには二世帯対応が
無いのですか?
マンションのデベロッパーのHPをみてもそれらしい記載は見受けられません。

Aベストアンサー

 マンション住まいの私には、そのようなユニークな発想はありませんでした。

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  ・玄関と水周りの完全な独立
  ・親(高齢者)は低層住宅(平屋)や庭いじりへのこだわり

などで、マンションという集合住宅では難しいように思うからです。

 上記の条件を完全に無視できるのなら、単に広めの住宅であればマンション
であろうが戸建であろうが「二世帯」という部分にこだわる必要はないと思い
ます。

 又、私の近所で高齢者向けのマンション(看護師24h常駐、生活サポート)
が販売されていますが、問合せが多い割に全く売れていないようです。

 自分の親を見ていても感じますが、マンション生活には馴染みにくいようで
すよ。(ニーズの少ないものはあったとしても少ないということでは?)

 もし、親がマンション住まいでもOKなら、同じフロアーで2軒(隣同士か
向い合せ)購入が手っ取り早いと、私なら考えます。

 【 二世帯住宅 マンション 】で検索されると、具体的なイメージがつかめ
るかも知れません。

Q建設業法上、元請業者または一次下請のどちらに該当するのでしょうか?

建設業法上、元請業者または一次下請のどちらに該当するのでしょうか?
あるゼネコンが自社ビルを建設する場合、(施主)かつ(元請業者)になり、その下請けの電気工事屋さんは、一次下請になるのでしょうか。または、電気工事屋さんは元請業者になるのでしょうか。

この問題を判定するような法律や基発など参考となる公文書があれば助かります。
よろしく お願いします。

Aベストアンサー

ゼネコンが、自分のもってるノウハウと協力会社を駆使して、自社ビルや分譲マンションを建ててしまうことはよくあることです。

建設業は他人のものを完成させることを「請負」うのであって、自分のものをつくることは、民法や建設業法でいう請負にあたりませんで、売上げに計上できません。そこで不動産子会社やダミー会社を発注主(施主)にして、ゼネコンが請け負い、質問者さんになげる場合は、下請けとなります。

そうでなく、完成させたらゼネコン自身の自分名義にしてしまう、分譲なら自身の名義で売りに出すのなら、質問者さんは元請となります。

民法(請負)
第六百三十二条  請負は、当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

建設業法(定義)
第二条  (略)
2  この法律において「建設業」とは、…、建設工事の完成を請け負う営業をいう。


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