借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

Question

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃１か月くらいの費用で、１年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか？との相談がありました。

価格は、路線価（60,000円）*１３０％＝m2単価とし、これに土地面積（240m2）を掛けて土地総額（18,720,000円）を出しています。
（相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい）

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合（３０％）を掛けて借地権価格（5,616,000円）を出し、
土地総額から差し引いて売買価格（13,104,000円）を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・ＪＲ駅共に歩いて１５分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか？（(1)）

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか？（(2)）

poolisher · Accepted Answer

＞この借地権割合とは妥当な割合でしょうか？（(1)）

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA～Gで表記されています。
A:９０％～Ｇ：３０％までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

＞先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか？（(2)）

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×１３０％が妥当かどうか　と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、４００万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。（笑われるかもしれませんが）

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の３倍程度までは、調停でも
認められます。

nonbay39 · Answer

年間の地代があまりに安いと借地とは認められない可能性もあります。現状はただ同然ですよね、そうなると使用貸借になり土地を返せと言われたら問答無用で更地にして返さなければいけません。
　相手が本腰を入れて話し合いになればそのあたりを突いてくる気がします。私ならばそうします。

　今までの借地料がただ同然だったのですから、そのあたりは考慮して買いとり交渉をすべきだとは考えます。

　擁壁が７００万円とか解体費用が２００万円とかいうことはこの話しとはあまり関係ないでしょう。それはあなたが更地にして売るときの話しですから。気持ちは理解できますけど。到底妥当とは思えません。

　結局は難しい理屈よりも双方の折り合える額でしかありません。相手の提示が１３００万円なのに４００万円で購入という話しは厳しいと考えます。

0621p · Answer

土地の相場や借地権割合については、地域によってまちまちですから地元のプロに聞くのが一番ですが、参考までに。

まず、実勢価格を路線価の３割増しとするのは昔は一般的な論理でしたが、最近は実勢価格のの安い地域と高い地域の格差が大きくなっており、どこでも一律にこれをあてはめる事はできないと思います。実勢価格が路線価以下、というよな地域もあります。特に路線価が６万円くらいの地域であれば地価が高い地域とは言えず、路線価の３割増しというのはどうかな？と思います。
借地権の割合については地域の慣習などもありマチマチですが、路線価図を閲覧すると路線価と共に借地権割合も出ています。これを参考にしても良いと思います。「路線価」で検索すればネットでも見る事ができます。
造成費用、解体費用を差し引きたい気持ちもわかりますが、それを全て引くというのは地主側も了承しないでしょう。かと言っていくら引けば良い、とも言えませんが。
相手方に不動産業者が入っているのですね。あなたも他の不動産業者に値段を相談するか、仲介に入ってもらったほうが良いと思いますけど。

借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

＞この借地権割合とは妥当な割合でしょうか？（(1)）

年間の地代があまりに安いと借地とは認められない可能性もあります。

土地の相場や借地権割合については、地域によってまちまちですから地元のプロに聞くのが一番ですが、参考までに。

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　年間の地代があまりに安いと借地とは認められない可能性もあります。