区画整理事業は普通遅れるのでしょうか？それはどの位？

このたび一戸建ての購入したのですが、、その土地について質問があり、皆様にお聞きしたく思っています。
かなり珍しい状況のようなのでどうして良いか分からず皆様にお聞きしたく思います。よろしくお願い致します。
購入した土地はもとは個人で大きな土地を有していたもので、その土地をハウスメーカが全体を買い上げ、区画整理をして分譲する予定の一区画を購入しました。ですので、その土地は現状保留地になっています。先日先に家の着工に入り追従して土地の区画整理をしていくとのこと。家の完成は今年１０月で区画整理完成予定は来年３月です。通常換地は区画整理したものが全て売れないと換地にはならないようですが、今回はハウスメーカが全体を買い入れるために工事終了と共に換地にするとのこと。家は先に建ってしまいますが、そこは保留地の為に住宅ローンの融資執行が出来ないようで10月から３月まではつなぎ融資を受けます。その土地はハウスメーカが全体を買い上げ、土地の整備を行い区画整理をした時点で換地にするとのことです。

こういった珍しい状況なのですが、通常区画整理というもの自体計画通りに進むものなのでしょうか？市役所等の職員が色々と図面と違う等の指摘をして通常は遅れるものと銀行の片からもお聞きしたことがあります。

計画通りに行かない場合はその分が私達にとって繋ぎ融資を受ける必要がある事となってしまい負担が増えます。逆に早く終わればつなぎ融資は少なくなるのですが。

このリスクは未来なのでどうなるか分からないとは思いますが、区画整理というものは通常遅れるものなのでしょうか？ちなみに区画整理をするのはパナホームなので大手です。安心して任せて信じていいのか不安です。
皆様長文で分かりにくく申し訳ございませんが、よろしくお願い致します。

No.6 回答者： ho_saiken 回答日時： 2009/07/30 10:36

土地区画整理事業について

公共事業で
＞その土地をハウスメーカが全体を買い上げ、区画整理をして分譲する

ことはありません。事業施行者が土地区画整理事業の施行地を買い上げますし、事業計画説明が事業施行者から実施されます。

＞市役所等の職員が色々と図面と違う等の指摘をして通常は遅れるものと銀行の片からもお聞きしたことがあります。

ご質問者様の場合、ハウスメーカーが施行する土地区画整理事業で都道府県知事の許可を受けた事業と思われます。
公共事業による土地区画整理事業では、仮住居（仮換地）補償をし本換地までの期間に対する補償になります。

ハウスメーカーによる事業なので、
＞住宅ローンの融資執行が出来ないようで10月から３月まではつなぎ融資を受けます

融資を受けなければならない実情をハウスメーカーに相談するか、弁護士無料相談に相談するか、税理士に相談してみるといいと思います。

この回答へのお礼

回答ありがおうございます。
色々な人に聞いているのですが、珍しい案件らしく
みなさん分からないといわれます。
融資を受けてくれる先はあるので、最悪は大丈夫なのですが、
心配なのです。

お礼日時：2009/07/30 20:09

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2009/07/30 10:22

No.３です。

質問の内容がわかりにくいところもありますが、全体を買い上げ、区画整理、保留地、換地などという言葉から、販売する土地と地主に返す（換地）する土地があるものと思います。
珍しいケースですが、販売する土地と地主に返す土地がある場合に、区画整理組合で事業を行うのでなければ、事業主が全ての土地を一旦買い上げてから工事完了後に地主に返す、という手法によらなければ、土地の交換などが複雑で出来ないからです。開発行為には変わりありませんが、土地の権利関係においては複雑な案件だと思います。
私の指摘した販売状況によっては・・・というリスクは、レアなケースだとは思いますが、大きな土地で販売区画も多い場合はあり得ないことでもありません。
図面うんぬんの話は、もちろん設計は確定していますが、完了検査で設計図面との違いを指摘されて工事の手直しというような事もある。という事です。

この回答へのお礼

おそらく図面と工事の結果だけの話で、それが日程的に遅れるリスクがどの位あるかによるように思います。

お礼日時：2009/07/30 20:07

No.4 回答者： explicit 回答日時： 2009/07/30 08:49

少し違うと思われます。

区画整理というのは、複数の土地所有者がいる地域を利便性などを考え、文字通り整理していくことを言います。一所有者なら開発行為と考えるのが自然です。わざわざ区画整理事業にするメリットが全くありません。
恐らく、所有者のひとりから分譲のためにパナホームが買い取った、もしくは権利を得たと考えられます。

換地と分譲売地の成否は換地時期と一切関係ありません。予め換地予定時期が決められています。また図面うんぬんは、販売している段階では設計が終了しているのでそんなことはありませんが、開発行為というのなら、その可能性はあり、話が混同しているようです。

この回答へのお礼

個人の開発事業になります。がメーカが代理しているような感じです。
何もかも初めてで、一応今度計画表を見せてもらうつもりです。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/30 20:06

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/07/30 00:13

おそらく、パナホームが事業主となって全体を買い上げて、販売する土地と元の地主に返す土地がある、ということだと思うのですが。

まず、工事ですから当然遅れるリスクはあります。天候にも左右されます。
それから
＞市役所等の職員が色々と図面と違う等の指摘をして通常は遅れる
これも可能性としてはあります。
それともう一つのリスクとして、上記のように地主に返す土地もあるのだとしたら、土地の販売が計画通りに行かず、事業収支が悪くなり、地主との約束が果たせずトラブって遅れる。というリスクもあるかもしれないと思います。すぐに売れてしまいそうなら心配ないかもしれませんが。

この回答へのお礼

確かに一部返す土地があるかと思います。
何故それが分かるのでしょうか？
メーカ側は天候等予期しないことがあれば予定通り行かないが、
それ以外では９９％は大丈夫といっていました。その１％が心配な
発言ですが。
地主さんは昔からのメーカのお得意様のようです。
価格もかなり安いので、すぐに売れてしまいそうな土地です。
ですが、第二分譲等もあります。
私のほかにももう一件平行して建築もしています。
ですが、どこまでが信用できるのか一生に一度の買い物なので
なかなか心配になってしまいます。
回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/30 20:01

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/07/29 22:32

　質問内容が少し不明ですが区画整理事業として考えると、区画整理事業がそれ自体がそれぞれ別個の事業なので、一般ということは当てはまりにくいでしょうが、精算までが早くなるということは少ないのではないでしょうか。

　一括の区画整理事業であれば金融機関の融資も緩いのかもしれませんが、契約したものの実際は融資の目処が立たないという可能性があるとは思います。保留地であれば、そのあたり金融機関とは確認済みなのでしょうか。なるべく早くメーカーと実際に借りる予定の金融機関とあなたの三者で話し会いの場を持ちつなぎ融資と本融資の流れを確認しましょう、これをメーカーが渋るようならば融資の目処は今のところ金融機関で立っていないということになるでしょう。

　建売物件を１０月に購入するのですよね。

　メーカーは軽い気持ちで、換地や保留地を勧めてくるでしょう、実際融資を受けるのは面倒です、金融機関も限られたりします。金融機関からすれば区画整理事業の土地への融資を全く急ぐ理由が無いです、登記も精算も終わって通常の土地となってからその土地に融資したほうがよほどすっきりするでしょう。換地でも渋いぐらいなので保留地はもっと渋いでしょう。

　良く金融機関に確認しておかないと１０月契約しても引き渡しをずっと受けられず、入居は来年の３月以降となってしまう可能性はあるでしょう。

　くどいようですが、パナホームが融資するわけではありません、融資先に確認すべき事項です。

　

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
かなり珍しい案件のようで、県でも初めてのパターンとなり
担当者もどう動いていいのか不明なのだそうです。
金融機関はハウスメーカと提携のところで既にOKが出ています。
ですので、融資を受ける目処は立っています。

ですが、できれば色々な条件をと考えていはいます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/30 19:56

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2009/07/29 22:08

＞全体を買い上げ、区画整理をして分譲する予定の一区画を購入しました。

単なる、集合保留地です。

＞通常換地は区画整理したものが全て売れないと換地にはならないようですが、

保留地は
換地処分後に
表示登記し、保存登記後に
あなたに
所有権移転登記するのです。

＞区画整理というものは通常遅れるものなのでしょうか？

10年ワンサイクル
この間手掛けた
組合事業は
非補助で
Ｓ63年認可で解散はＨ15年です。
現在進行形は
Ｈ8年認可で22年度、換地処分予定です。

＞区画整理をするのはパナホームなので大手です。安心して任せて信じていいのか不安です。

集合保留地の「施主」じゃないの？
事業者では聞いたことがありません。
どっちにしろ、近年の事業ですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
通常とは今回のパターンは県の方でも初めてのようで、
なかなか先に進めず何が不安かも分からずお聞きした次第です。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/07/30 19:49