家賃値下げ交渉について教えて下さい

はじめまして。

実は現在、テラスハウスに住んでいます。
敷地内に同じ建物が２棟（AB棟）建っており、それぞれ間取りは全く同じです。
現在４戸中、私を含み３戸居住中です。　
違いはお庭の広さと駐車可能台数です。A棟はお庭が狭いのでお家賃も安いのはわかります。が、昨年１１月にB棟の（私の隣人）が入居しましたが、お家賃が８万円なのに対し私は９万５千円なのが判明したのです。もちろん現在空き家も８万で募集しています。

来月更新で、保険料の支払いに不動産会社に行くのですが、家賃の値下げをお願いしようと思っています。

この場合、値下げの交渉がうまくいきますか？
ちなみに隣人との違いはほんの少し我が家の庭が広いということですがその分日当たりは隣人に比べると悪いのです。間取りは全く同じです。

なんか同じ間取りなのに１万５千円の家賃の差が納得いかないんです。


どうか宜しくお願いいたします。

No.6 回答者： rose-7 回答日時： 2013/03/05 09:48

　現在の家賃に対して15,000円/月の違いは大きく、納得いかないお気持ち　理解できます。

　ただ、「日当たり」などの理由を引き下げの根拠とするより、下の(1)～(4)の、法律で認められた合理的な根拠を理由として申し出た方がうまくいくはずです。

　このタイプのご質問は利害の対立する分野ですので、ネット上ではいろいろな意見が飛び交いますが（特に貸主様側や管理会社側に寄った意見が飛び交いますが）、貸主・借主のどちらにも寄らず、ここでは冷静に考えてみましょう。

　ご質問の内容から「定期借家契約」ではない、と推察できますので、以下は通常の賃貸借契約を前提として書いています。

　入居者と家主は「建物賃貸借契約書」を交わした法律上の関係にあります。そして入居者と家主の関係では借地借家法が適用されます。

　重要なことは、次のようになります。

(1)　この「建物賃貸借契約書」にどのように記載されているか。

(2)　この「建物賃貸借契約書」が借地借家法に反していないか。

　多くの場合、不動産仲介会社や管理会社は、その収益の構造上、「建物賃貸借契約書」には貸主に有利になることを数多く盛り込み、契約書の雛形を用意します。市販のものでも同じです。

　なぜなら、まず契約書を必要とするのは貸主だからです。

　ですが、借地借家法には、強行法規（強行規定）と言って、弱者である借主を強力に保護し、たとえ当事者が合意をした契約であっても、この法律に反する契約内容については無効となる定めが数多くあります。（実際に、ネットで「強行法規」「借地借家法」を検索してみてください。）

　そして、この借地借家法で「家賃値下げ交渉」や「家賃交渉」に関する内容については、借地借家法32条1項に定められています。この借地借家法32条1項についても最高裁判例で強行法規と判示されています。

　つまり、借主が（借地借家法32条1項に定められている要件を満たして）貸主に対し家賃を引き下げる要求をすることは、正当な権利であるとして法律で定められ保護されています。

　法律で認められて権利ですので、貸主が応じなければ、今までの額の家賃を支払いながら　賃料等調停→賃料訴訟　と進め、判決確定後に過払い分に１割の利子を付けて強制執行することも可能です。（詳しくは弁護士にお聞きください。）

　そのため、ネット上によく書き込みのある「応じるか否かは貸主の自由」などといった考えは概ね誤りです。

　では、借地借家法32条1項には家賃を引き下げられる場合について、どのように定めているのでしょうか。以下にまとめてみます。

(1) 土地や建物の固定資産税などが下がった場合

(2) 地価や建物の価格が下がった場合

(3) 契約した時とは経済環境が大きく変わった場合

(4) 周辺相場が下がった場合

　以上を踏まえ、対応されてはいかがでしょうか。

No.5 回答者： gadgadg3 回答日時： 2009/08/24 20:44

家賃の値下げ交渉は、大抵失敗します。

というのも、家賃を下げないと退去する賃借人てほとんどいないからです。

交渉そのものは自由にできます。もちろん賃貸人がそれに応じるかどうかも自由です。
日本は契約自由の原則がありますから、入居時にその家賃に納得して入居した以上他の部屋の家賃は関係ありません。

No.4 回答者： fvlu1l0 回答日時： 2009/08/24 11:01

基本的には、同じ間取りや、同じ物件でも部屋ごとに

賃料が違っても良いそうです。（テレビの法律相談で
放送していました。）
友人には、半値の家賃で貸してあげるとかという場合なども
あるわけですので。


近隣相場などと比較して、お住まいの部屋の賃料9万5千円が
著しく割高ということですと値下げの申し入れをして
下げて貰えるようです。

大家さんも、9万5千円が割高だと認めて
了承してくれれば良いのですが
認めてくれない場合は、裁判で9万5千円が
適正な賃料なのかを争うことになります。

この場合も物件の各部屋の賃料と比較ではなく
近隣の相場や、建物の価値による適正な賃料であるかが
判断されるようです。

後から入ってきた人の方が安い家賃になる場合が
今は多いと思います。　相場も下がっているので。
確かに1万5千円ですと納得いきませんね。

率直に家賃のことを伝えて良いと思います。
時期的にも更新なので良い機会です。
その回答を待ってみてから対応を考えてはいかかでしょう。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
更新のときに一度交渉をしてみようと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2009/08/24 16:43

No.3 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2009/08/24 10:02

勿論、交渉できます

もし、交渉に応じてくれなかったら、8万円の物件に引っ越すという事も可能です。ただ所定の手数料は掛かりますよ！！

15000円の差はちょっと大きすぎますね。交渉で下がる可能性は大だと思います。8万円で募集をしていてまだ空家なんでしょう？
出て、行くと言ったら、空家募集も掛けている様なので、多分大家さんは困るだろな～と思いますので巧く交渉して下さい。皆さん仰っているように貴方の交渉力次第です。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

交渉は初めてなのでとても不安ですが、頑張ってみます！

お礼日時：2009/08/24 16:45

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/08/24 09:51

大家してます

＞この場合、値下げの交渉がうまくいきますか？

大家次第

＞なんか同じ間取りなのに１万５千円の家賃の差が納得いかないんです。

納得してください．．．

飛行機の航空券でも購入時期で価格が異なります

タイムサービスの値段にケチをつける主婦も少ないでしょう

逆に「後から契約された家賃が高かった場合」．．．「貴方は値上げに納得できますか？」

この回答へのお礼

大家さんの立場からのご意見ありがとうございました。

確かに、おっしゃることはよくわかります。
それを心得て更新時にご相談してみようとおもいます。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/24 16:48

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2009/08/24 09:42

元業者営業です

交渉自体は自由です。そしてその交渉を大家さんが「受ける、受けない」も自由です。

契約内容は脅迫・公序良俗に反しない内容でない限り、どんな条件でも双方の合意があれば有効な契約です。（民法の契約自由の原則）

つまり、大家さんは自分の所有物件を「誰に、どんな内容（賃料・その他）」で貸し出そうが自由。
そして、同様に借主（ご質問者様）はそれを「借りる、借りない」の自由が法的に担保されています。

逆に言えば、お隣の家賃がご質問者様の部屋より高かった場合、大家さんから「隣の高い家賃に合わせる」と言われてもご質問者様は拒否する事ができます。

過去の判例では家賃の値下げ要求が通った例もあります。
しかし、それは何万円も違った場合や「客観的に見て著しく不公平」であると「誰もが納得する位の差」が無ければなりません。
そして、それを大家さんに「命令」できるのは裁判所だけです。

ご質問者様が「隣が安いからウチもまけて」に対し、大家さんが「はい。わかりました」と合意してくれれば簡単なのですが、殆どの場合、「お隣はお隣。貴方とは関係ありません」と言われます。

一番効果があるのが「下げてくれなきゃ出て行く」です。
それでも「ならどうぞ」と言われる可能性もあります。

全てはご質問者様の交渉力にかかっています。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

やはり交渉力ですか・・・
少し自信がないので不安ですが、更新時に頑張ってみたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/08/24 16:51