ガイドラインでいくと貸主負担？借主負担？

こんにちは。
不動産会社勤務の者です。
入居期間8年の3LDKRC造マンションにおいて、下記の内容は貸主負担・借主負担のいずれ、もしくは何％何％で負担を分けるべきと思われますか？
尚、どちらの箇所についても退去者は一切の負担を拒んでおりますが、特に無理矢理負担全額させるつもりはありませんので、裁判でも勝てるであろう見解をお教え下さい。

1、壁の天井付近にカビ（壁と天井の境目のラインに沿ってほぼ部屋一周）が生えている状態の洋室のクロス張替え代。
※カビ以外は故意・過失損耗はなし。
カビの発生は建物の構造が原因の為、負担はしないとの主張。

2、冷蔵庫からの水漏れが原因と思われるフローリングの腐食に伴うフローリング張替え。
※腐食部位は14帖ほどのLDKにおいて流し台前の1帖分くらい。
実際の補修予定としては、LDK全面では無く、LDとの間に見切りを作ってK2帖分の張替え。
入居中に水漏れしたのならば自分で気付いたはずだから水漏れではない、冷蔵庫を置いたくらいで腐る建物が悪いとの勝手な主張。
当然過去他の部屋で同様のケースは無し。

No.3 ベストアンサー 回答者： re-sunrise 回答日時： 2009/09/02 17:46

ガイドラインではフローリングは経年劣化の対象外になっていたと思います。

なので、借主の過失により腐食したフローリング（１枚単位）の費用負担は全額借主で良いと思います。

通常、冷蔵庫を置いたぐらいでフローリングが腐ることは有り得ませんよね。
木材が腐るには必ず水分（湿気）が必要になります。
おそらく、借主は少量の水をこぼしたまましっかり拭き取らなかったのでしょう。

ただ、８年も入居して頂いたのであれば、その間の家賃下落に関して不満を持っていたことでしょう。（この借主と最近入居した人の家賃の差に不満）
その辺も考慮すると、私であればクロスとフローリング一部程度であれば家主に全額負担を相談します。

No.4 回答者： noname#97715 回答日時： 2009/09/02 23:28

入居８年であれば入居者が故意はないと言い張るならばクロスは費用の請求は難しいかもしれませんね。

取れたとしても経年劣化で微々たる金額しか請求できないと思います。
フローリングは痛みが著しく、張り替えないといけない場合は、m2単位で借主が張替え費用を実費負担します。例えば、５０ｃｍ四方に腐食がある場合は１m2単位の張替え実費を借主が負担します。面積割合で負担することになります。

ですから請求の金額としてはクロス代　１０％（経年劣化６年～）
　　　　　　　　　　　　　フローリング　１m2　
の金額が落としどころとしては妥当だと個人的には思います。

ご参考まで。

No.2 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/09/02 17:07

この種のトラブルはよくある事ですが、原因は殆どの場合、入居契約の際の重要事項説明の不備です。

仲介業者は契約の成立の事しか頭になく、退去の事を考慮した説明はしたがりませんし、する必要がないと思っている場合が多いのです。法定のことのみ説明すればそれでよいと判断し、契約書にも細かく記載していません。それは、法の趣旨を理解していないためであろうと思います。
従って、裁判に持ち込まれたら、その点を突かれ、多くは貸主側の不利な決定を強いられています。

お尋ねの件についても、同様でしょう。借主に拒否されるのは、それなりの理由があるからです。「冷蔵庫を置いたくらいで腐る建物が悪い」が勝手な主張と思っても、第三者が客観的に判断すれば、勝手でないことになります。
そもそも、列挙された事項は貸主の負担であるべきです。借主の故意または過失以外は経年劣化です。もし、借主に負担をさせるのでしたら、その旨特記していなければならないのです。

ということで、洋室のクロス張替え代は全額貸主負担、フローリング張替えは、冷蔵庫の水漏れを立証しなければ、裁判では負けるでしょうね。「当然過去他の部屋で同様のケースは無し」とのことですが、これが「当然」であることが、何故そういえるのでしょうかね。たまたま、当該の部屋だけに腐る原因（例えば換気や日照が悪いとか）が、ある火も知れませんしね。

この回答へのお礼

有難うございます。
フローリングの腐食も経劣化で、故意・過失であるか否かはその原因をこちらが立証出来なければ裁判では負けてしまうということなんですね。
しかし家具を搬出した後の部屋を見ることしか出来ない限り、原因は推測でしか判断出来ませんので現状で立証は出来そうにありません。

お礼日時：2009/09/02 20:25

No.1 回答者： red_kids 回答日時： 2009/09/02 16:28

業者の者です。

クロスのカビについては原因が最も左右すると思いますが
構造上である事が明らかであれば貸主負担にするのが無難です。
結露によるものの場合借主がふき取る事を怠ったと言うのであれば
借主に負担させる事も可能ですが、証明のしようが無いと思われます。
但し、８年間の入居なら経年劣化分も考慮する必要があり
その場合借主に非が有っても原価の2割程度(これは私の場合)
しか請求出来ないかと思います。

冷蔵庫の水漏れの放置による事が原因ならば
腐った部分のみ貼り替える費用は請求可能かと思いますが
これもある程度の経年劣化分も考慮する必要が
有ると思いますので実費の5割程度の請求が
妥当のように思います。
あくまでも私の見解です。
借主保護の流れ自体は悪いことではないと思いますが
もう少し明確に基準を出さなければ今後ますます、
こういうトラブルが増えると予想されますね。

この回答へのお礼

有難うございます。
ガイドラインは法律では無くその名の通り指針でしか
ないはずなのに入居者は「法律でそう決まっている」
って主張してくるパターンが多いです。
その辺の見解の違いもトラブルのもとですね。

お礼日時：2009/09/02 20:14