口頭で返事した場合

どなたかご教示願います。
父がマンションを保有しており、今まで突然マンションを売りませんか？と電話がかかってきていました。最近かかってきた電話で、売却してもいいかなと思い始めたようです。
そういう電話は勢いがいいと言いますかあまり考える時間を与えないんですね。どういう会社かもわからないのでよく検討してから決めた方がいいと釘をさしておきました。
しかし今日になって会社の担当の上司が家にくることになったとの事。
買い手がもう見つかっており、金額も提示され、父が「それくらいならいいだろう」と返事したらしいのです。
しかし、父が冷静になって考え「やはり契約は出来ない」という結論が出たため先方に伝えたのですが「それは困ります」の一点張り。
口約束していたが、考えが変わり契約書に印鑑を押さなかった場合、それは法律上問題はありませんか？

最終は契約書に捺印するかどうかだと思うのですが・・・どうなんでしょうか？

不動産関係の知識が乏しく宅建法上の問題などがあるのかどうか、白紙に戻すにはどうすればよいのか、どなたかご教示願います。
宜しくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/09/18 09:05

元業者営業です

民法上は「口約束」でも有効な契約とされています。
八百屋で大根を買う時にいちいち契約書を作りませんよね？しかしこれも民法上は立派な「売買契約」です。
つまり、八百屋が「売りたい」お客さんが「買うよ」と、双方が合意して「契約成立」です。

故に、今回も民法上は「契約成立」しておりますので、本来ならお父様は契約不履行になります。
ただ、不動産売買は「宅建業法」で売買契約は「契約書に署名、捺印してからが有効」とされております。

では、民法上の「契約成立」と宅建業法上の「契約成立」どちらが優先されるかといえば、結果的には「宅建業法」が優先されるでしょう。
何故なら、民法は「一般法」宅建業法は「特別法」だからです。
現在、我が国は価値観の多様化、様々な産業の発展、生活様式の急激な変化等で、民法のみではトラブルに対応しきれなくなっております。
そこで、その業界に特化した法律で対応する必要が出て来ました。それが「特別法」です。

そして「一般法」と「特別法」の関係においては「特別法」が優先されるのが原則です。

今回のケースもこれに当たるでしょう。

故にお父様は先方の要求を「拒否」する事ができます。

万一先方が「口約束も有効だ」と主張するなら「証拠を持って来い」と。
その時の会話を録音でもされていない限り、口約束を証明できるものはありません。
ぶっちゃけ「言った、言わない」で終始してしまう事がほとんどで、結局は契約の履行までは行きません。

結論
●民法上の「口約束でも有効」を主張するなら証拠を出せ
●宅建業法上はまだ契約になってない

以上の２点を話して下さい。

最後に・・・

いくら先方の勢いがあったとは言え、今回のトラブルはお父様が安易に「売却を承諾した」事が原因です。
今回は上記の理由から契約の無効を主張できますが、本来なら「勢いに負けた」「そんなつもりじゃなかった」等という理由で契約を反故にする事はできません。それが無条件で出来るのは「未婚の未成年」か「裁判所が認定した契約能力の無い人」のみです。

今後は決して軽々しく返事をしない事です。
最後にお説教臭くなりましたが、私も業界の一員ですので・・・ご理解いただければと思います。

この回答へのお礼

ma_h様
とてもわかりやすく、かつ詳しいご回答を有難うございます。
客観的に見ると、おかしい点が多々あり早く白紙に戻して相手にしないようにと父には一度言ったのですが、電話で話しているとどんどん内容が進んでいってしまったようです。
ma_h様がおっしゃる通り、安易な父親の一言がトラブルの原因です。
本人はかなりショックを受けたようで、反省しております。
私自身も今回の事で、いろいろとわからなかった事を知る事が出来、勉強になりました。

有難うございました。

お礼日時：2009/09/18 21:19

No.3 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/09/18 11:16

不動産業界の慣習はともかく、契約は口頭で成立します。

従って、このケースでも契約は成立していて、それを破棄するにはそれなりの理由が要ります。民法では、契約の取り消しまたは無効の主張が認められるケースとしての要件が決められています。例えば、心理保留といわれるいわゆる勘違いの場合とか、強迫による契約を強いられた場合とかです。

不動産の売買にあたっては、宅地建物取引業法でいろいろと規制があり、この法律は不動産業者を規制します。このケースでは、電話をしてきた会社即ち売買の媒介業者だと思われますが、その業者は、契約の媒介に当たりこの業法を守らねばなりません。

そこで、この業法の３５条です。そこには「宅地建物取引業者は、建物の媒介に係る売買の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得しようとしている建物に関し、その売買契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、次に掲げる事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない（抜粋）」と決められています。
ただし、この条文の解釈にあたり、この説明する相手は買手だけでよいとする向きもあります。しかし、上記の条文中には「売買の各当事者」とありますから、売り手にたいしても説明義務があると思います。
すなわち、売り手のお父さんに対し、会社がこの書面による説明がなされていない間は、契約はされていない、あるいは媒介業者が法違反をしているから、この口頭の契約は無効である、と主張できると思います。
他の回答者が、契約書に捺印いないと契約は成立していない、と言っているのはこのことでしょう。

これを理由にして、「契約は成立していない」と主張してみたらどうでしょう。
いずれにせよ、この会社の手口は悪質のようです。買い手も物件も見ずに買うとは信じられません。ひょっとすると買手も騙されているかも分かりませんね。だから、都道府県庁にある「不動産業課」に相談することをお勧めします。ここは、不動産業者を監督指導するところです。相談にも乗ってくれます。

参考URL：http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#s5

この回答へのお礼

naocyan226様

的確なアドバイスを有難うございます。
あまりにしつこい会社でしたので、行政への相談もしたところいろいろな事がわかりました。
買い手側の金額の提示の仕方も、何か裏がありそうなくらい不自然でした。
なんとか今回は回避できましたが、父の安易な言葉が引き金になったわけで本人はショックを受けてしまっています。
本当のトラブルになる前に良きアドバイスをいただけた事、感謝致します。

お礼日時：2009/09/18 21:25

No.1 回答者： takatakask 回答日時： 2009/09/18 02:04

法的にはちゃんとした書類、もちろん印鑑を押してある物が存在しないと契約したことにはなりません。

口頭での契約は法的拘束力はありません。
したがって、印鑑を押していない、もしくは書類が完成していない場合は契約は無効、といいますか、なかった事にも出来ます。

この回答へのお礼

takatakask様
ご回答いただき、有難うございます。
やはり口頭での契約は拘束力はないのですね。
安心致しました。
有難うございます。

お礼日時：2009/09/18 21:11