住宅ローンの組み方について

住宅ローンの組み方について皆様のご意見を伺いたいと思い質問しました。
中古のマンション購入を計画しています。住宅ローンの借入についてFPさんに有料で相談しています。その方のすすめる組み方が自分の希望とかけ離れていたのでセカンドオピニオンではないですが、広く皆様のご意見を頂戴したいのです。よろしくお願いいたします。

条件は
夫　個人事業主　４２歳　　妻　会社員　３５歳
夫の確定申告額（過去３年ほぼ一定）　　約２００万
妻の年収　３１０万

１ヶ月の支払金額（家賃相当）１０万円まで希望は８万台

２３区内中古マンション　３５００万（仮に）くらいで購入予定

預貯金：夫婦合算して２７００万円
親からの援助：１０００万円

があります。

自分の希望として考えているのは、
頭金　１５００万円（親からの援助１０００万＋預貯金より500万）
残りを住宅ローン　東京スター銀行の預金連動型ローン：夫婦で　
期間は30年～32年

ですが、ＦＰの方に相談したところ、

頭金　２２００万（親からの援助１０００万＋預貯金より１２００万）
住宅ローン　１３００万　期間　１６年

とすすめられました。

夫が６０才になるときに完済でき、月々の返済が８５０００円程度になることから、この数字でアドバイスされました。

しかし預貯金が手元に置いておけるのと住宅購入後の税務調査（不動産購入資金元の調査？？）対策として、ある程度は頭金を入れて、残りをローンで購入したい気持ちがあります。（借入可能額上限に近いところまで借りる感じで）

預金連動型ローンですと諸費用（引越代等も含む）を4００万ほどとして
３５００万（物件価格）-１５００万（頭金）＝２０００万（住宅ローン借入）
※２人で２７００万程度借入可能と東京スター銀行さんで相談して確認済です


２０００万（住宅ローン借入額）-{２７００万（預貯金）-５００万（頭金）-４００万（諸費用）}＝２００万（預金連動型の住宅ローンで実際に金利がかかる金額）

と考えたのですが、どう思われますか？？

親からの援助額はそのまま頭金にしないとだめなんでしょうか？
頭金を８００万として預貯金が２９００万になれば、借入額と預貯金額が一致して金利がかからなくなると思ったのですが・・・。
もちろん、生活費がありますので、常に金利０はあり得ないとしても０に近くはなるはずですよね？


金利は２００９，８で
２．７５０％（変動金利型）
３．３００％（固定金利型３年）
３．５００％（固定金利型５年）
３．７００％（固定金利型１０年）
です。

子供の予定はなく、今後もなしで考えています。

補足することがあれば言ってください。
また、もっと有利な情報ややり方、逆に注意すべき点、意外な落とし穴など教えていただければうれしいです。

今度、そのＦＰさんとお会いするのですが、相手はプロの方ですので、こちらの言いたいことが言えなかったり、遠慮してしまいそう（性格上）なので、その前にいろいろな方の意見を聞いておきたいと思います。
アドバイスお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： drisa 回答日時： 2009/09/20 19:51

こんにちは。

預金連動型ローンの場合は普通のローンとは考え方が異なりますので難しいですよね。

（ほぼ）現金で購入可能な状態ですので、このローンを利用するメリットは大きく２つ。
（１）住宅ローン減税が利用できる。
（２）預金額相当分が低金利の借入感覚で使用できる。

（１）についてはすでにご存じだと思いますが、ローンを組む方の所得税（＋住民税）から控除されます。
これを最大限に利用するのなら逆算して目一杯控除できるローンを組めば良い事になります。

（２）については個人事業主と言うこともあり急な出費なども考えられます。
住宅購入に現金を全部吐き出せば出費の際に借入が必要になり、それは（住宅ローンに比べ）高い金利での借入になります。
質問者の考えでローンを組めば、出費を預金から充当しその部分に対して金利が発生しますので、
結果的に（現金購入時に比べ）低金利での借入をしたのと同じ状態になります。

最終的には(老後に）収入が無くなれば預金額で一括返済すると思いますので、
それであればローン額をいくらにしても結果は変わらないですね。

上記を考えると、限度額一杯まで借りる方がメリットが大きいと感じます。
私は質問者の考えは理に適っていると思います。


ひとつ気になる点として、
親からの援助は住宅購入に係る相続時精算課税制度を利用しますか？
その場合は１０００万円全てを物件代金に充当する必要がある為、
その分借入額が減ることになります。

ＦＰの見解は一般的な住宅ローンのケースを想定しているように感じますので、
預金連動型ローンと言うことを踏まえての見解なのか確認してみて下さい。

この回答へのお礼

遅くなりまして申し訳ありません。ありがとうございました。
その後、無事に家が見つかり、希望通りにローンを組むことができました。アドバイスに勇気付けられました。

お礼日時：2009/12/02 23:41

No.2 回答者： hokusai14 回答日時： 2009/09/20 01:30

・考えられるデメリット

(1)ペイオフ※国内の格付会社ＪＣＲによるとネガティブＡとのことです。
(2)ローンの額が大きくなることに伴う諸費用の増加
(3)他の金融商品に投資していた場合の逸失利益

以外は思いつきません・・・

後は、中古マンションとのことで維持費が非常に掛かるであろうことを予測して、
ＦＰの方が３０年以上の返済期間は担保対象との性質を異にするとの判断があったのかもしれません。
そして実際に中古マンションにはお金が掛かります。

ご依頼しているＦＰに理由を徹底的にお尋ねになれば良いと思います。お金を払っているんですから。

この回答へのお礼

遅くなりまして申し訳ありません。その後、無事に家が見つかり、デメリット面も理解した（つもり？）上で希望通りにローンを組むことができました。ありがとうございました。

お礼日時：2009/12/02 23:42

No.1 回答者： nabituma 回答日時： 2009/09/20 00:10

どう考えてもFPの言われることが正論と思いますが・・・。

＞頭金を８００万として預貯金が２９００万になれば、借入額と預貯金額が一致して金利がかからなくなると思ったのですが・・・。
借りる利息と、預ける利息が同じということはあり得ないでしょう。
単純にいえば、預金があるならば必要な分は除いてできるだけ、頭金で入れて借金は少なくするというのが普通と思います。

個人事業主の場合、借金も財産の内という考え方はあるのかもしれませんが、将来のことを考えれば疑問です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

＞借りる利息と、預ける利息が同じということはあり得ないでしょう。

東京スター銀行の預金連動型ローンは借入額と預入額の差額に対して金利がかかるので、例えば、借入額１０００万　預入額（預金額）１０００万なら金利０になるという理屈が成り立つかと思ったのですが。。。但し、借入額までは預金額に対して利息も付かないですが。。。

補足日時：2009/09/20 00:32