規約と総会の議決どちらが有効か

　築１０年、戸数６０戸の分譲マンションを原始規約で運用している役員です。
　以下２件の質問に対し、ご回答、ご指導のほどよろしくお願いします。
１．前年度に管理会社の提案により、修繕積立金を各戸一律に6,000円
　　値上げすることが総会で可決されました。
　　規約では、共有持分の割合で金額を算出するとあります。過去に
　　は管理費等は、共有持分の割合で算出していました。

２．修繕積立金の取り崩しについてですが、火災保険、損害保険を５
　　年分一括支払いで約３００万円を特別会計から取り崩していま
　　す。（決算報告書で確認）
　　規約では、火災保険、損害保険は、一般会計から支出すると明記
　　されています。
　　管理会社は、規約で「区分所有者全体の利益のために特別に要す
　　る費用」と明記されているので問題ない。との見解ですが、一　
　　方、規約では、総会の議決承認事項の項目で「区分所有者全体の
　　利益のために特別に要する費用」と明記されており総会では議案
　　の提出がないため、承認していません。
　以上の２件について総会で議決された場合、規約と総会の議決はど
　ちらが有効なのでしょうか。（いずれも規約の改正はありませ
　ん。）

　運用している原始規約では、議長一任の委任状のみで総会の出席者とみなし、区分所有法で定められている議決権行使書もなく、毎回、僅か十数名の出席者と委任状で過半数となり、総会が成立しています。
　問題も多く、一日も早く、標準マンション管理規約に沿った管理規約に改正したいのですが役員、組合員の関心が薄く管理会社も改正に対し、非協力的でなかなか進展しません。
あわせてよい知恵がありましたら教えてください。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： angel_ring 回答日時： 2009/11/16 13:22

＞規約と総会の議決はどちらが有効なのでしょうか。

規約に反した総会の決議をしても無効となる恐れがあります。
但し、誰も文句を言わなければ、そのまま運用する事はできるでしょうが、何年か後に「おかしい」と言い出す人が出てくれば厄介な事になるでしょう。

＞問題も多く、一日も早く、標準マンション管理規約に沿った管理規約に改正したいのですが役員、組合員の関心が薄く管理会社も改正に対し、非協力的でなかなか進展しません。

極論を述べますと、そういう管理組合は、悪意を持った連中に乗っ取られて「大変な事になった」と多くの人が気が付かないと、どうしようもないでしょう。

「正論を述べる人間を排除する（嘘が罷り通ってをついて理事を解任する）」「理事手当を値上げする（１回２時間ほどの理事会に出席するだけで１万５千円の理事手当を支払う」）」「現理事たちの意に沿わない人間は理事にならせない」などという事が平気で行われている管理組合が実際に存在します。

それでも、危機的な状態になるまで、気が付かない人間ばかりのようで、そのまま罷り通っています。

この回答へのお礼

　早々のご返事ありがとうございます。
　ご指摘のとおり、管理組合の運営は管理会社まかせで、組合活動は一部の利益者のために活動しているのが現状です。
　たしかに「おかしい」という人も出てきましたが総会では直接関わりたくない、自分には関係ないと黙認です。
　今後、規約違反でおかしいと感じた人たちを仲間とし、個々に説得しながら総会で正論を述べられるような組合員の増加に努めたいと思います。
　有難うございました。

お礼日時：2009/11/17 12:26

No.3 回答者： kanrishi 回答日時： 2009/11/19 12:41

おおかたのマンションでは管理規約を町内会規約か生徒会会則程度の認識しかなく、その背後に法律があるということを明確に認識していない、という好例です。

これ（法律）を強調しすぎると、何事も相談や交渉を飛び越えてまるで訴訟申し立てのようにけんか腰の申し入れになりかねませんので、話の持ち出し方に工夫が必要です。
ご説明では１０年前の規約がそのまま使われているとのこと。その後平成１４年に大改正がありますので、それを材料にして原稿規約の見直しを図ってみてはいかがでしょうか。
管理会社として法改正に対応することは当然の業務ですから、契約不履行をちらつかせて管理会社の尻をたたいてみてください。
個別の事項については字数制限の関係でここでは省略させていただきますが、穏やかに収束されることを願っております（仕切り直しは十分加納だと思います）。

参考URL：http://www.houko.com/00/01/S37/069.HTM

この回答へのお礼

　ご指導有難うございます。
「法律があるということを明確に認識していない」ご指摘のとおりと思います。
　標準管理規約に準拠した規約（案）を作成し理事会に提出しても音沙汰なしです。
　管理会社も改正に消極的ですので、管理会社の変更も含めてご指導のとおり、話の持ち出し方も冷静に良く考え再度この問題に取り組みます。
　有難うございました。

お礼日時：2009/11/19 18:00

No.2 回答者： tadagenji 回答日時： 2009/11/16 15:25

総会で議案を出し議決を取るとき規約などとの矛盾があることを含めて取り、規約改正まで進む必要が有りました。

規約の改正は、多数決ではありませんのでお調べください。

管理に無関心な組合員が多いマンションは、スラム化して財産価値も低くなっていきます。　　理事会とは別に、有志が集まって規約改定について話し合いを勧めてください。　　ご存じと思いますが、国土交通省のＨＰに管理規約のサンプルがありますのでそれをたたき台にして、費用負担が可能ならば、マンション管理士などの専門家にレクチャーを受けられたらいかがですか

この回答へのお礼

　早速のご回答有難うございます。
「スラム化して財産価値も低くなる。」まさにその通りです。
そうなるのを心配して、３年前に標準管理規約に沿った改正案を作成して理事会に提出しているのですが、検討するのみで議題に取り上げません。
　あまりにも組合員でありながら関わりたくない無関心な組合員が大多数をを占めていますが、何とか有志を集めて規約改正に向けて頑張ってみます。
　ご意見有難うございました。

お礼日時：2009/11/17 13:35