管理規約と区分所有法、どちらが優先するか？

区分所有法の第17条(共用部分の変更)は平成14年に
「共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議で決する。
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「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものは除く）は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議で決する。」

に変更されていますが私の住むマンションでは管理規約の条文では「敷地及び共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）のままになっています。

早い機会に改定する必要があると思いますが、それまでにこの条文に該当する共用部分の変更が生じた場合、管理規約と区分所有法、どちらが優先するのでしょうか？

マンション固有の「管理規約が優先」と言う方もいれば、「区分所有法」は強行規定であり、こちらが優先と言う方がいます。どのように判断すればよいのでしょうか？よろしくお願いします。

No.1 回答者： isoworld 回答日時： 2012/07/31 09:13

　法にはその優先順位があり、下位のルールが上位のルールに矛盾すれば下位のルールは無効となります。

管理規約はプライベートな決め事（私文書）ですから法律（区分所有法）よりもずっと下にあり、法令が優先されます。民法 ＞区分所有法 ＞管理規約 ＞使用細則 です。

No.2 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2012/07/31 15:57

建物の所有関係や利用関係を規定しているのが「民法」ですが、分譲マンションなどの「区分所有建物」という特殊な建物については、区分所有法が民法に優先して適用されます。

従って、マンションの管理規約では、区分所有法が民法より優位ということになります。

管理規約の各条文は、区分所有法、民法、そのマンション管理組合独自の考え方などを反映したものとなっています。
そのマンション管理組合独自の考え方は、区分所有法、民法、各種条例などに抵触しないように規定されています。
また、使用細則は、この管理規約の中で、共用部分の使用についての明細を規定しているものです。

従って、区分所有法が改定されたのであれば、管理規約もそれに従わなければなりません。

ご質問の場合、大規模修繕などがこれにあたりますが、改定前は「区分所有者総数及び議決権総数の各３／４以上の賛成」という特別決議事項でしたが、改定後は「総会出席議決権数の過半数の賛成」という普通決議事項になりました。

ただし、実務上は、これを管理規約に反映させ、区分所有者全員に周知徹底を図るとなると、最終的には管理規約の印刷・製本を伴います。
そこで、総会の議案となった場合に、議案説明で「法改定に伴い、本議案は総会出席議決権数の過半数の賛成を以て可決とする」という一文を入れ、普通決議事項であることを明確にしておけばトラブルはないものと思います。