借地上の建物の財産分与について

借地上の建物の財産分与について教えてください。
土地は親から借りているものですが、借地権価格も分与対象財産に含めないといけないのでしょうか。
地代はわずかですが払っています。

アドバイスをお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/28 02:24

＞そもそも論になってしまいますが、借地権が発生するのかどうかが問題のようです。

登記の依頼を受ける立場としては、お客さんが建物を移転したいという要求に答えるため、その登記を申請するのですが、それに対して税務署がどういう判断するかは所轄の税務署の担当者の一存です。
税務署が借地権を主張するならそれは裁判ということでしか解決出来ません。
微々たる地代の支払いが借地権でないと国を相手どって訴訟し、それを判断するのは裁判官です。
裁判に負ければ高等裁判所、また負ければ最高裁へといきます。
それにかかる年月と訴訟費用は膨大なものがあります。
登記依頼を受ける立場としてはお客さんに裁判したらいいでしょとは答えられず、税金が絶対に発生しない方法を指導するしかありません。
ですので３０数年登記に関わっていますが、こうした届け出をすることでお客さんに贈与税の問題を発生させたことはありません。

借地権が発生するかどうかは過去の判決が参考となりますが、それを税務署の担当者が採用するか否かは別問題です。
同じ法務局の中にも何人も登記官がいて、それぞれ別解釈をしてます。
きわどい登記の場合は事前に法務局に相談し、受理出来るということになればその登記官の氏名を聞き、申請書にポストイットで何月何日誰某と相談ずみとうことを書いて処理するのが実務です。
事前に税務署に相談すれば課税出来るにこしたことがないので借地権有りの方向で考えるのは当然です。
税務署としては税金が多いのがいいのに決まってます。
借地権の有る無しは民法の世界で、税法とは異なります。
課税されたことに対して借地権が無いと主張するのはあなたの方でその手段は裁判です。
いくら理不尽な税務署の判断でも一度決定されたものを覆すのは裁判しかありません。
税務調査でも無理難題をふっかけ修正申告させられるのが実情です。
修正申告したくなければ裁判を起こすしかないため、国と争って最高裁までの費用を考えると国に従ってしまうのが現実です。

借地権の有る無しが気になると思いますが弁護士に相談したところで、実際は税金欲しい税務署の判断によるのです。
繰り返しになりますが税金欲しい税務署に対抗するためには税務署に通用する合法的手法しかありません。
それが借地権の地位に変更のない旨の届出です。
この届け出を２枚作成し１枚に受理印をもらい保管しておけばいざというとき税務署に対抗出来ます。
余談ですが贈与税の１１０万の非課税枠を使い毎年贈与しても何も証拠がありません。
ある時それをいいことに税務署に課税されるかもしれません。
こうしたことを未然に防ぐためには１１１万円贈与して１万円の贈与申告書をして申告書の受理印をもらっておくのが一番強いのです。
ネットでＨＰを開いているの税理士は経験不足のためこうした知恵がなく贈与契約書を作っておきましょうと書いてます。
当事者間において贈与契約書は有効ですが税務署には何ら対抗できる書面ではありません。
税務署に対抗出来るものは税務署の受理印の押された書面です。
相手の土俵に入って一緒に相撲をするというのがコツです。
どうしても、民法で正しいと考えてしまいますが税務署は別判断です。
民法に交換契約というのがありますが税務署に交換はありません。
ＡとＢとのお互いの譲渡と譲渡という構成でそれぞれに課税いたします。
しかし等価交換の条件を満たした時それが非課税となるのです。
ですから民事裁判に勝って沢山の課税を受けるのは当然のことです。
同じ法律行為を司法書士と税理士に相談しても、立場が異なりますので答えは違います。

以上のことをふまえて登記を依頼される側としてはリスクを犯さない未然に課税されないよう手だてを打つということをするのです。
税務署の怖さ、すなわち国のえげつなさというのは一般人は余り知らないことですが、国家権力はとても怖いものです。
国家権力が一度決めた判断をくつがえすには何十年の訴訟をして結果負ける可能性の方が多いのが現実です。
その膨大な訴訟費用負担を背負わせないために未然に処置するのが私たちの立場です。
それが借地権の地位に変更のない旨の届出１枚の話しです。

この回答へのお礼

mk1946さま、本当にご丁寧な回答を頂きありがとうございます。

素人が多少勉強したからといって、太刀打ちできるものではないのですね。
やはり、経験豊富な専門家の方にご相談するのが一番ですね。
勉強になりました。　素人判断は大やけどの素ですね。

mk1946さんからアドバイスを頂いてほんとに良かったです。
相手の土俵に入って一緒に相撲をするというのがコツという発想は、今回かのケース以外にも使えますよね。

私以外にも、この問題で困っている方にとって、この回答はほんとに貴重なものになると思います。

３０数年登記に関わっていらっしょるとのことですが、これかもご活躍をお祈りしております。

取り急ぎお礼まで。

お礼日時：2009/12/28 10:03

No.7 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/29 13:04

お礼の言葉ありがとうございます。

鳩山首相りお母さんが贈与の意志があったのか否かは新聞では分かりませんが、鳩屋の首相は受像の意志はきっぽりと否定しい私の知らなかったことと言っております。
これを民法で解釈しますと当事者の法律行為きは無き単に金銭のみ移動がなされたのであり、鳩山首相のお母さんにお金を移動するだけの話しとなってしまいます。

国税は鳩山首相のお母さんと鳩山首相との間の法律行為は全く無視して贈与税を課税しました。
贈与税は贈与という法律行為の結果の課税ですが、国税はこの法律行為の立証もしません。
新聞マスコミもこの二人の法律行為には一切触れていません。
すなわち原因が定かでなく金銭が動いた場合は全て贈与税が課税されるです。
民法でいう贈与と国税の言う贈与は同じ言葉でが意味は全く異なります。

これと同じようにあなと他の回答者様の言う借地権は建物所有者と土地所有者との間の借地権で民法上の借地権です。
税務署の言う借地権は国税が決めた借地権で、民法上の借地権と矛盾してもおかしくありません。
私人間の借地権と国が民間人に言う借地権ですから矛盾があるのは当たり前です。

ですから税務署の言う借地権に沿って行動してくださいと言ったのです。
他人の土俵で相撲を取るということはこのことです。

以上のことはネットで誰も発言してません。
登記のみを素直にする司法書士も気がつきませんし、資産税に弱い税理士も知りません。
いかにお客さんに迷惑をかけないで依頼された登記を完全にするかという視点に立ちませんと気がつきません。
残念ながら、いかにお客さんに迷惑をかけないという発想が死後となってしまいました。
真にお客様第一が失われてしまった以上、トンチンカンなことがネットで氾濫しているのが現状です。
このサイトでは他人の回答を批判し論議することは許されておりません。
専門家から見て明らかな誤りが多数存在しますが、グレートゾーンを使い誤りを質問者に分からせる努力をしてます。
今後このサイトを使う場合はこの点を留意してお使いください。

長々と度重なる投稿をしましたが、これで最後とします。

この回答へのお礼

とても勉強になりました。心から感謝いたします。
それでは、良いお年をお迎え下さい。
ありがとうございました。

お礼日時：2009/12/30 01:05

No.6 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/28 05:22

借地権が発生するかという考え方、建物所有者と土地所有者の争いでいくらの地代なら借地権とみなすという判例がまずありますが、それは私人間の問題で、税務署の判断を拘束するものではありません。

例えば、時価４０００万円の不動産を２０００万円の売買代金で売買したとして民法上は有効です。
しかし税務署は差額の２０００万円に贈与契約が無いのにもかかわらず、２０００万円を贈与と認定します。
当事者間では売買契約という法律行為ですが、税務署は当事者間の契約を売買契約と贈与契約とみなすのです。

借地権が発生するかは税務署の判断いかんです。
一度借地権の譲渡と判断された場合は、所有権移転を抹消するしか方法はありません。
登記を依頼される側としては万全の対策をとって登記申請するのが常で、１００％借地権の無償譲渡と税務署に言わせない方法を取ります。

危険をはらんだ登記より、絶対確実な手段を講じて登記する方がベストです。

この回答へのお礼

＃５と共に、年末のお忙しいところ、貴重なアドバイスを頂きありがとうございます。

普段は意識しないのですが、こういう状況になると税務署を含め国家権力のすごさに驚きます。

また。物事を知っているか知らないかでは、大きく差が開くことも改めて実感した次第です。

それでは、取り急ぎお礼まで。

お礼日時：2009/12/28 10:13

No.4 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/12/27 15:47

借地権を移動せず建物のみの場合は、借地権の地位に変更のない旨の届出書で税務署に提出してください。

http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/tax2002022 …

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

そもそも論になってしまいますが、借地権が発生する
のかどうかが問題のようです。
何かヒントになるようなものがありましたら、アドバイスを
いただけますと助かります。

お礼日時：2009/12/27 17:57

No.3 回答者： akak71 回答日時： 2009/12/27 15:21

＃２　税務署の誤り

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2009/12/27 15:15

地代を、固定資産税の何倍払っていますか？

それにより、借地権があるか、ないかの目安があります。
2倍以下でしたら使用貸借
2倍以上なら賃貸借

あと、財務所に対する使用貸借の届出は、

この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございます。
いろいろと複雑なのですね。
地代は２倍以下を不動産屋を通じて支払っています。

ご回答頂きました、使用貸借と賃貸借の違いを調べましたが、
どうもピンと来る答えがありませんでした。

お手数をお掛けいたしますが、
このような状況ですが、借地権はあるのでしょうか。

よろしくお願い致します。

お礼日時：2009/12/27 17:11

No.1 回答者： cowstep 回答日時： 2009/12/27 14:32

ご参考までに下記アドレスを紹介します。

http://blogs.yahoo.co.jp/tihesa522000/50673317.h …

(問）
夫と協議離婚することになりました。.離婚の条件として夫名義の建物を分与されることになりましたが、地主との関係はどうなりますか。

　(答）
借地上の建物の所有名義を変更することは、借地人の変更を意味し、借地権の譲渡又は転貸があったことになる。借地人が借地権を第三者に譲渡する時は、地主の承諾を得ることが必要であり、それをせずに建物を財産分与して夫から妻への所有権移転登記をしたことが地主に露顕した場合、借地権の無断譲渡として借地契約の解除理由になる(民法612条）。その場合、地主は借地契約を解除した上で、建物収去土地明渡請求をすることが果たして出来るのか。

　例えば、夫が宅地を賃借し、妻はその地上に建物を所有して同居生活をしていた夫婦の離婚に伴い、夫が妻へ借地権を譲渡した場合、「貸主は同居生活及び妻の建物所有を知った上で夫に宅地を賃貸したものである等の事情がある時は、借地権の譲渡につき貸主の承諾が無くても貸主に対する背信行為とは認められない」(最高裁1969年4月２４日）。

　また、借地人と共同して鮨屋を経営していた内縁の妻が夫の死亡後、その相続人から借地権の譲渡を受けたのに対して地主が無断譲渡を理由に借地契約を解除した事案.。地主の承諾無く借地権が譲渡された場合でも、地主が借地人と内縁の妻が共同生活をしている事実を知っていったという事情がある時は、「賃貸人にたいする背信行為と認めるに足らない特段の事情がある場合、賃貸人は民法６１２条２項による賃貸借の解除をすることが出来ない」(最高裁１９６４年６月３０日）。

　夫婦間の借地権の譲渡や転貸、離婚による財産分与としての借地権の譲渡は、土地の使用収益の実権を持つ主体が変化するのであるから、本来的には貸主との関係では無断譲渡や無断転貸となり、契約の解除原因となる。しかし、契約締結時、借地人に配偶者、内縁関係にある者があり、それらの者も借地を使用することを知って地主が貸した場合、その後借地人から借地権が移転しても最高裁の判例は地主との信頼関係を破壊しないと認められる特段の事情がある時は、地主の契約解除及び土地明渡請求を認めていない.。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
とても参考になりました。

またなにかありましたらよろしくお願いします

お礼日時：2009/12/27 17:53