建築工事請負等契約の解除

こんにちは。今回ご質問したいのは「建築工事請負契約の解除について違約金がかかるのか？」についてです。

私の義母がある業者の「30年一括借上げ」の提案を受けて空いている土地にアパートを建てるつもりでいました。現在の状況としては「建築工事請負等契約書」を交わして、契約時金として10万円を払った上で、業者が融資先の調整をしている所です（契約は約1ヶ月前にしています）。

収支計画を知り合いの有識者に見てもらったところ、リスクがかなり高いことがわかり、母を説得し契約を解除することに決めました。現在は私が窓口になり対応をしようとしているのですが、業者から一度説明をさせてくれと言われて週末に業者と会うことになっています。

解除の意思は変わらないのですが、違約金がどの程度発生するのかが心配です。ご契約のしおりを見ると融資が降りない場合は契約が解除できる旨が記載してあるのですが、業者側の諸費用が受領済みの金額を超えた場合は追加請求する旨も記載してあります。（ちなみに融資は私の妻が保証人にならないと恐らくおりないと言われており、印鑑等は押していませんし候補の銀行とも母も含めて話もしていません。）

申し訳ないですが以下について回答・アドバイスを頂ければと思います。
・この状況で違約金は発生するのか？する場合はどれくらいか？
・業者に対してどのような態度で臨めばいいのか？（とにかく解除を急ぐのか？よく話をした方がいいのか？何か言うと問題になるようなことがあるのか？等）

どうぞよろしくお願いします。

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2010/03/05 01:39

元業者営業です

え～・・・
ハッキリ言って「さっぱり見当つきません」。

冷たい言い方で恐縮ですが、義母様と業者との間で結ばれた契約の内容がご質問文に殆ど書かれていないからです。

民・民の契約では契約書に書かれた内容を履行する義務が双方にあります。
つまり、何らかの不正手段や脅迫・反社会的内容で無い限り、どのような内容の契約も全て「原則有効」です。

つまり、今回のケースも契約を解除するのなら、それについて書かれた記述に従うしかありません。
その内容をご質問文で確認できない状況では回答もこのような回答が限界です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

契約内容をしっかりと書いていないとわからないですよね。どの部分を記載すればよいのかもよくわからなかったので・・・。すみません。

お礼日時：2010/03/05 23:15

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/05 13:00

個々の契約案件なので、回答できませんが、一般的なお話です。

日弁連での約款では以下のようになっています。

「甲は、必要によって、書面をもって工事を中止し又はこの契約を解除することができる。甲は、これによって生じる乙の損害を賠償する。」

これだけなので、損害の賠償が発生しますが、金額は不明です。
大手ならば工事着手前の違約金について記載されている場合があり、工事代金の10％～20％と言う場合もあるようですが、一般的には工事着手前であり、部材の発注も設計も行われていない場合は、協議の結果として、契約後にかかった費用を計算し、すでに支払い済みの費用で足りない場合は追加請求するという事になります。
損害賠償なので、金額は業者次第という事になりますね。

注意としては、契約したのは母親なので、母親が同席しないでの解除は出来ないという事と、施主の勝手な都合での解除という形には絶対にしないで、建築を勧めているという事は、当然収支決算の話もされていると思うので、実際に第三者に調べてもらったら、その営業担当の話が必ずしも事実ではないという事が分かり、契約を解除したいと申し出る事です。
嘘をつくのは勧めませんが、実際にそういう事だと思うので、その点をポイントにしていかないと、大きな損害賠償になりかねないので。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

記載いただいた約款と同じ内容の記載がされていました。母親には同席してもらうことにしています。解除の理由については、教えて頂いた内容を理由にして臨もうと思います。

非常に参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2010/03/05 23:24

No.3 ベストアンサー 回答者： sirousagi1 回答日時： 2010/03/05 17:33

建築工事においては、「民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款」が契約書に添付されたものと思います。

この「第３１条甲の中止権・解除権の（１）、第３３条解除に伴う措置」があてはまるのかな。
甲（発注者）の事由によって工事契約が解除される場合には、乙（請負者）へそれまでに掛った費用を賠償しないといけない。
但し、契約から現在までにどの程度まで作業が進んだかで出来高清算になるでしょう。契約からわずかな時間なら何も進んでいないでしょうし、過払いになるかもしれませんね。それなら返金もあるかもしれません。モメル様なら１０万円の手付金を支払ったもので勘弁してもらいましょう。

融資がおりない事を盾に「工事代金額の2/3以上減少するのは明確だ支払えない」と主張することがよいかもしれません。
融資が下りずにとん挫した計画は珍しくありません。
この連合協定の契約では甲乙の双方を対等で扱っています。どちらかに偏っていない分お互いに主張はできます。
一時的に出回った弁護士会で出されている偏った契約約款はまず使われていないと考えます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。非常に参考になります。

融資がおりな事を盾にあまり揉めない程度に主張してみます。10万円の手付金はほぼ諦めているので、変な方向に進まないように気をつけて調整を進めていきたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/05 23:30