区分所有法で4分の3か過半数でよいか分からない議案

当マンションが竣工されてから12年が経過して劣化が見られることから、建物診断・設計管理会社による建物診断を実施しました。その結果については、管理組合員に建物診断報告書を送付するとともに結果報告会で報告しましたが大規模修繕を行う時期が到来しているとのことです。
そこで、新たに同社との間で大規模修繕工事コンサルタント業務契約を締結して工事仕様書と設計予算を策定させました。今般、その骨子がまとまりましたので大規模修繕工事の実施することについて審議いたします。
なお実施にあたり次の事項に関する権限を第◯期理事会に一任していただきたく、あわせてご承認願います。
［工事概要］
工事名：大規模修繕工事
施工業者：理事会一任
　入札の上、分譲マンション改修工事実績・経営内容・施工能力・取庇担保責任遂行能力を評価して選定します。
工事内容：(1)共通仮設工事、(2)直接仮設工事、(3)下地補修工事、(4)シーリング工事、(5)塗装工事、(6)鉄部他塗工事、(7)防水工事、(8)その他工事
上限予算：◯億◯000万円（税込）
　一戸あたり約175万円となります。設計予算については、複数の工事仕様書案とそれに必要な予算案を比較検討した結果、上記額を上限予算とすることにしました。当マンションの場合には、構造が複雑であることと、吹き抜けがあること、地下駐車場が広いこと、敷地が広いことから修繕費用は比較的高額になりました。また、足場が必要な工事や別途実施すると割高になる工事については、今回の大規模修繕工事に含めて行うことにより、長期的な修繕費用のコスト軽減を図ることにしました。

別紙の資料はありません。文面に出てきた「一戸あたり約175万円となる設計予算や複数の工事仕様書案とそれに必要な予算案」などは閲覧や説明を求めてもすべて断られました。
ちなみに独自の複数の業者見積りでは一戸あたり80万円ほどでした。

以上の文章では区分所有法の過半数でよい議案なのかわからないので反対したのですが、議長は過半数で通してしまいましたが合法なのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2011/02/28 08:06

管理組合の規約に従いますが、規約が標準規約を踏襲したものであれば、

質問の大規模改修は過半数議決議案となります。

先ず、区分所有法１７条では共有部分の変更について↓と定められています。
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

この条文の「（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」
がこの問題の大事なポイントになっていて、平成１４年のに、
（改良を目的とし、かつ多額の費用を要しないものを除く）　から
（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）に変更になり
費用の多寡は（条文上は）議決手段に影響しなくなりました。

次に、国土交通省のコメント（一部抜粋）によると、
・バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通工事とし、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けをしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
・耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補強する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
・計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更正・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる

などとなっており、大規模修繕は普通決議事項と解釈されています。

工事内容の妥当性や情報公開手続きの瑕疵については別途争うことも
可能かもしれませんが、議決効力については以上のとおりです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。都心のマンションは賃貸オーナーが多く、白紙委任状による多数決の弊害が多くなるケースが多いと聞きました。修繕積立金は他人に自由にされる可能性の高い財産ということですね。問題ですね。

お礼日時：2011/03/01 02:16

No.3 回答者： masaaki509 回答日時： 2011/02/28 08:30

規約に記載が無い限り、普通決議です。

私も現在、大規模修繕中ですが過半数の決議です。


だからと言って、反対者の意見を無視してすすめるやり方は、修繕中に大きな問題が起こる可能性があります、大規模修繕には各住戸の協力は絶対不可欠ですからね。

洗濯物の干して良い日、悪い日、バルコニーの部品の移動、網戸の取り外し等色々協力してもらわねばなりません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。こんな法律だと修繕積立金が合法的に搾取されるリスクを感じます。

お礼日時：2011/03/01 02:07

No.1 回答者： radiostarokwave 回答日時： 2011/02/28 01:36

規約ではどうなっているか？です

規約で３／４以上となっていれば３／４以上です。
規約に過半数でＯＫと書かれていれば過半数です。

因みにマンション法１７条を紹介。
第１７条　共用部分の変更
　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。　

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2011/03/01 02:01