1989年に都内に父親と共有名義で購入した分譲マンションに住んでいます。近々、このマンションを売却して西日本への引越しを計画しています。
つきましては、存命の父親からマンションの権利(半分)の生前贈与を受けた上で、売却出来ないかと考えていますが、この贈与と売却をスムーズに行うための注意点があればご教示いただければ幸いです。

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A 回答 (1件)

>父親からマンションの権利(半分)の生前贈与を受けた上で、売却出来ないかと…



共有名義のまま売却して、現金を受け取るのではいけないのですか。
登記変更に関する費用・税金がもったいないですよ。

どちらにしても、基本的には贈与税の対象になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
親が65歳以上、あなたが20歳以上なら、「相続時精算課税」を申告すれば、現時点での贈与税支払いは免れることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

また、売却によって買値より利益が出るなら、所得税の確定申告が必要になります。
(バブル期の買い物のようで利益が出るとは考えにくいですが)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q息子に不動産を贈与した場合ンの贈与税

現在築20年の3LDKのマンションに住んでいます。
ローンはありません。
子供らが家賃などに困窮していまして
同居となりますと私自信が気をつかう暮らしも嫌ですし
また性格も変わってますのでもめ事を避けたく考え
子供にマンションを贈与し自分は公営住宅に応募しようかと思います。
年金がかなり低いので受かるとは思われます。
もしこのマンションを売却したばあいの価値は250-300万円程度かと思います。
贈与税はいくらくらいになりますか?解かるかた大まかでいいので教えてください。
いま自分自身を美化してるのではなく、ローンに追われ結果
子供らの勉強や世話をたいして十分してなかったための今思えば間違いだったとの反省を込めての選択です。
よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

ベテランらしくない間違いをされてますね。
「基礎控除 110万を引いて税率を掛け算。
固定資産税評価額が仮に 200万なら 20万、250万なら 27万5千円ということです。」の後半。

固定資産税評価額が200万円ならそこから110万円を引いた額90万円に贈与税率10%がかかりますので、9万円が税額です。評価額が250万円なら110万円を引いた140万円に10%の税率が係り、14万円が税額です。

暑いですからね。

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Qマンションの共有名義を単独にする場合

今日は、

1990年に購入したマンションがあります。
購入時が4700万円。現在売ると1500万円弱。
結婚前だったのでローンを組む関係上、家内が10%、残りは夫である私が持っています。家内は結婚後は専業主婦。ローンは完済。来年の何処かで売るつもりです。

この10%の持分を私の名義に変更したいのですが、どういう手続きが必要でしょうか。また其れに関係して、手続き費用、及び税負担が有るとしたら何で、どういうもので、いくら位でしょうか。

お手数ですがよろしくご教授ください。

Aベストアンサー

>現在売ると1500万円弱…
>この10%の持分を私の名義に変更したいのですが…

10% 分の現金 150万円を妻に支払うのですか、支払わないのですか。

>来年の何処かで売るつもりです…

妻が夫に売るという意味ですか。

>どういう手続きが必要でしょうか…

登記の変更は法務局ですが、自分で必要書類の作成ができなければ、司法書士にお金を払って代行してもらうよりほかありません。

>税負担が有るとしたら何で…

有償なら、売って儲けた側に「譲渡所得」となります。
とはいえ、ご質問文が簡単すぎて、実際に納税額がいくらになるかは何とも言えません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

無償譲渡なら、もらった側に「贈与税の申告と納付」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
が必要になるおそれがあります。
贈与税の判断は、時価ではなく固定資産税評価額
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
で、その年のうちに他からの贈与も含めて 110万円の基礎控除
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
があります。

ただ、あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、2千万円 (+110万円) 以上にならないかぎり、贈与税の心配は無用です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>現在売ると1500万円弱…
>この10%の持分を私の名義に変更したいのですが…

10% 分の現金 150万円を妻に支払うのですか、支払わないのですか。

>来年の何処かで売るつもりです…

妻が夫に売るという意味ですか。

>どういう手続きが必要でしょうか…

登記の変更は法務局ですが、自分で必要書類の作成ができなければ、司法書士にお金を払って代行してもらうよりほかありません。

>税負担が有るとしたら何で…

有償なら、売って儲けた側に「譲渡所得」となります。
とはいえ、ご質問文が簡単すぎて、実際に納...続きを読む

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q私名義の住宅ローンの返済を夫名義の土地を売却して払うと贈与税が発生する?

道路拡張(あと2.3年先)の為 夫名義の土地と家が半分以上無くなるので 中古住宅を購入したい(今の家が老朽化が進んで大工さんから地震台風には危ないといわれた)と思いますが・・・夫の年齢が58才なので 私名義でローンを組まないと 難しいようです。
土地家の保証金が入ったら すぐにでも全額返済するつもりですが 夫に入ってくるお金なので 私名義ローンを払う時に 贈与税が発生するのかもと 思います。また 何かいいやり方があるとしたら 教えてください。

Aベストアンサー

 あなたがローンを組めるということは返済能力があるってことだよね。 
 なら何もご主人の将来受け取るお金をキャッシュで返済するよりは老後の必要経費として貯蓄しておいたほうが無難ですねえ。
 いずれにしても収用かかってお金が入ってからでもいいんじゃないの?。 そしてご主人がキャッシュで住宅を購入するんですね。
 
 
 

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q持ち家の名義を共有名義へ変更

よろしくお願いします。
現在の自宅を購入してから約20年になります。
購入時から夫の名義になっています。
ローンは残り約5年残っています。
夫名義ですのでローンも夫が支払っている事になっていますが、
私は自宅購入後、パート勤務でローン返済のための一助となっております。
夫婦ともども、それ相応の年齢に差し掛かり、有事の事を考えるようになりました。
共有名義にの方が相続税も多くかからずに済みますし、
出来れば、共有名義に変更したいと思っているのですが、
今からでしたら、夫からの生前贈与ということになり、贈与税がかかるのでしょうか?
また、共有名義にする場合の手続き、共有名義にした場合の
メリット、デメリットなどあればご教示くださいませ。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

下記を参考にしてください。
(1)夫婦間の居住用不動産の贈与
婚姻期間が20年以上の夫婦の間、居住用不動産の贈与
基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで配偶者控除

(2)相続時精算課税
2500万円限度
http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo35.htm

(3)相続
共有にしなくても居住住宅は非課税で相続できるはずです。
配偶者控除 遺産額が1億6000万円までか、法定相続分に応ずる金額まで非課税
http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/Q_Igon_Souzoku/Zei_Souzoku.htm#配偶者控除

共有名義へ変更
共有部分の贈与と考えられます。(1)を適用
金額により1/2 、1/3と分けられるのではないかと思います。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/zouyo32.htm

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q共有名義→夫名義への変更と住宅ローン借換えについて

3年前にマンションを購入(3,897万)し、夫婦で持分1/2ずつの共有名義になっており、ローンも2本立てになっています。
今月3年固定の期間が終わり、金利が変わるので、他の銀行への超長期固定のローンに借換えを検討しています。(今借りている銀行だと最長で20年で4.7%)

しかし、私は現在退職しているため、2本立てのまま他行への借換えは出来ないので、ローンを主人に1本化しようかと思っております。
ローン残高は主人が1,483万、私が1,390万、合計2,873万です。
その場合、贈与税がかかってくるのでしょうか?かかるとしたらいくらぐらいでしょうか?ちなみに頭金は私が入れました。
また、登記の登録も持分の変更をしなければならないのでしょうか?
その他手続きとして必要なものや注意点があれば教えてください。

借り換えで金利は安く長期のものが組めたとしても、銀行へ支払う借り換えの費用プラス贈与税や登記変更費用等がかかるのであれば、どちらがメリットがあるのか分からず、悩んでおります。

私は健保から傷病手当金を月25万ほどもらっており、ローンは借りれませんが支払い自体は行っています。それでも贈与となるのでしょうか?また、医師の許可が出たら仕事をするつもりです。そうなった場合、持分変更してしまうと、もう住宅ローン控除は受けられないのでしょうか?(あと7年受けられる予定です)

どれが得で、何をどこに聞けば良いのか分からず困っています。
希望としては、
(1)私が仕事復帰したことを考えて2人ともローン控除が受けられる状態
(2)超長期固定金利(35年や30年)に借換えをしたい
(3)贈与税を出来る限りかからないようにしたい

ちなみに、手持ち費用はあります。将来、主人は独立して自営業になるかもしれないので、出来れば今のうち(サラリーマンのうち)に長期固定に借り替えたいというのも理由の一つです。
離婚は今のところ考えておりませんので、そこは考慮していただかなくて結構です。
どうぞよろしくお願い致します。

3年前にマンションを購入(3,897万)し、夫婦で持分1/2ずつの共有名義になっており、ローンも2本立てになっています。
今月3年固定の期間が終わり、金利が変わるので、他の銀行への超長期固定のローンに借換えを検討しています。(今借りている銀行だと最長で20年で4.7%)

しかし、私は現在退職しているため、2本立てのまま他行への借換えは出来ないので、ローンを主人に1本化しようかと思っております。
ローン残高は主人が1,483万、私が1,390万、合計2,873万です。
その場合、贈与税がかか...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。

>贈与税については『負担付贈与』というものにあたるのかなぁ?と思っていましたが、実際返済は私がするので、大丈夫そうですよね!
「負担付贈与」って言うのは初めて聞きましたがするのには注意が必要かと思いました。税金のことになると思うので詳細については税理士さんで確認したほうがよいかと思いました。
http://www2.ttcn.ne.jp/~mkikuchi/hutanntukizouyo.htm
のアドバイス欄が気になったためです。

銀行にとってはchii0715さんの旦那さんの条件さえあれば持分比率に関係なく融資は出来ると思います。ただしchii0715さんが担保提供者にならないといけないですが。詳しくは銀行で確認すれば分かると思います。


>20年固定で期間は32年といった借り換えはなかなか難しくて・・・。
32年返済で当初20年固定は金利が2.8%~3。0%位で結構あります。メガバンクなら三菱東京さん、ネットならソニーさんでやっていますし、数は少ないですが地銀や信金でもやっているところはあります。また「段階金利」といって金利固定で当初10年と11年目以降で違うといったのもあります。

chii0715さんがどちらに住まれているか分からないですがインターネットタウンページで業種を「銀行」「信用金庫」で調べてみるといいと思います。またネットバンク探してみてはと思います。
結構出てきますよ(自分もそれで探したので)

参考になれば。。。

#1です。

>贈与税については『負担付贈与』というものにあたるのかなぁ?と思っていましたが、実際返済は私がするので、大丈夫そうですよね!
「負担付贈与」って言うのは初めて聞きましたがするのには注意が必要かと思いました。税金のことになると思うので詳細については税理士さんで確認したほうがよいかと思いました。
http://www2.ttcn.ne.jp/~mkikuchi/hutanntukizouyo.htm
のアドバイス欄が気になったためです。

銀行にとってはchii0715さんの旦那さんの条件さえあれば持分比率に関係なく融資...続きを読む


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