預金800万・46歳でも組めるローン額は？

Question

家の建て方、住宅ローンの仕組などはそのうち勉強しようと思ってたのですが、
彼氏の年齢が45歳（今年秋の誕生日で46歳）で、
住宅ローンの年齢制限に引っ掛かると知り、焦っています。

46歳のうち（2012年秋まで）に住宅購入を決め、ローンを組みたいと考えています。
年収950万（支給額。月手取45万程度）、中堅企業勤続22年、預金800万。子供これから。
私は31歳・正社員・年収300万です。

神奈川県・JR大船駅徒歩圏が希望の地域で、今年賃貸に引っ越してきました。
（2000万・82平米・駅歩15分、2580万・135平米・歩10分といった土地がある地域です）

これから突貫工事で勉強し始めるにあたり、目安を知りたいです。
”高年齢の割に頭金多くない”という人間が買える家・ローンの相場を教えて頂けませんか？

なにぶん不勉強ですので、アドバイス頂くのに必要な情報があればご指摘ください。

86tarou · Accepted Answer

収入の25％を返済に充て（月20万円弱）、定年辺りまでの15年ローンを試算します。全期間固定金利で年３％と仮定すると2800万円以上は借りられます。15年と短いので変動金利でもリスクはそんなに高くないでしょうから、年１％でなら3300万円の借入金額となります。

これに頭金を足し、諸費用（物件価格の５～10％程度で、中古の方が高くなります）を引けば購入可能物件価格が出ます。この試算は無理なく払えるであろう金額ですので、ローン審査自体はもう少し借りられる可能性もあるかもしれません。審査ギリギリでは変動金利、70才超完済、返済率30％超の無理なローンでも通ることもあり得ますので。ただ、老後資金の貯蓄が出来るという条件が前提になるでしょうか。30年や35年ローンであれば繰上返済をして定年より10年程度は短縮して、完済後は老後資金の貯蓄に回すことも出来るのですが、15年ローンではそれも難しいかもしれません。
また上記した返済額は家賃との比較も必要で、それよりも数万円は少なくないと現在と同じ家計にならず、多くの貯蓄が出来ていない状況なら赤字になる可能性もあります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心です）。
あと、資金的に難しいようなら中古物件も選択肢に入れても良いでしょうか。年齢的には、新築で買うと平均寿命である80才時にはまだ築35年程度になりますので。築10年くらいまでなら、定期的な修繕で十分に終の棲家となるでしょうし。

参考URL：http://www.eloan.co.jp/sim/

terepoisi · Answer

下のサイトで試算してみてください。

住宅ローンシミュレーション
http://www.hownes.com/loan/sim/

年齢から限度いっぱいのローンや退職金で繰り上げ完済などはお勧めしません。
10年か15年、長くても25年までの均等返済で計画したほうがいいでしょう。
先の余裕があれば万一の場合も期間延長の余裕が持てますし、
15年後くらいから修繕費が数十～百万単位で必要になります。
物件価格の7%程度の諸費用、引越し費用の現金も必要です。

あと、税金等の恩恵がなくなりますが、
住宅ローンにこだわらない借り入れも検討なさってみてはいかがでしょうか？
担保物件があればそれに応じた融資を銀行と相談できます。
フリーローンは確かに金利がやや高いですけど、住宅という縛りが無い分
後から生じるさまざまな事態に対して柔軟な対応が出来るメリットもあります。

monta47 · Answer

はじめまして、よろしくお願い致します。

わからないのは、年収950万円で勤続22年だと最低でも貯金が３千万円あるのが普通です。

奥様の年収は、ローンに考慮しない方が良いです。

年収は多いのですが、頭金が少な過ぎます。（引越しなど雑費で３００万円はかかります）
そうなると、頭金500万円だと多くても２千万円以下の物件しか買えません。

かなり難しいと思われます。

子供を諦めるか、家を諦めるかどちらかですね。

ご参考まで。

預金800万・46歳でも組めるローン額は？

収入の25％を返済に充て（月20万円弱）、定年辺りまでの15年ローンを試算します。

下のサイトで試算してみてください。

はじめまして、よろしくお願い致します。

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