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数年前離婚し,それまで住んでいた自宅(一軒家)を,
離婚相手と連絡を取らずに貸したいのですが,可能でしょうか?

以下現在の状況
・家はまだローン返済中です。
・家と土地の登記上名義は現在離婚相手にあります。
・また登記に,仮登録ではありますが自分の名前も登録してあります。
・住む権利は自分にあります。
・家のローンの支払いは全額,離婚相手に義務がある状況です。
・但し,自分が再婚した際はローンの半分を自分も支払う義務が発生します。
・ローンを完済した時に、その家の登記上名義は自分に変更されます。
・土地と家の権利書は現在自分が持っております。

以上のことは公正証書でしっかりと決めている状況にあるのですが,
離婚相手と連絡を取らず,自分だけで家を借家として貸すことはできるでしょうか?

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A 回答 (6件)

>離婚相手と連絡を取らずに貸したいのですが,可能でしょうか?


残念ながら不可能でしょう。
賃貸借契約を結ぶには、貸主(質問者さま)に貸す権限が必要です。
これには
(1)所有権に基づく賃貸
(2)賃借権に基づく転貸
の2種類が考えられますが、説明を読む限り所有権は質問者さまに
ありませんし、家賃を払っているわけでもないので賃借権も
ありません。
元夫が所有権を持ったまま無償で使わせるということなので
使用貸借契約と考えられます。
使用貸借では,第三者に対して対抗することができない 〔使用借権を主張できない〕。ですから、もし元夫がローンの支払いを滞った際、競売にかけられても代位弁済(ローンを代わりに一括返済)しない限りは対抗できないです。
また、賃借権でも使用貸借権であっても転貸借のためには、貸主である元夫の承諾が不可欠です。
>・家と土地の登記上名義は現在離婚相手にあります。
不動産仲介は賃貸借契約の締結にあたって必ず土地建物の所有権登記を確認します。不動産登記簿の住所から元夫に確認がいきます。

>また登記に,仮登録ではありますが自分の名前も登録してあります。
仮登記とは所有権移転の予約のようなもの。抵当権を抹消できたらまず質問者さまに優先的に権利があるという表記。これがあると簡単に他人に売れない。それだけのものです。
>・土地と家の権利書は現在自分が持っております。
仮登記して権利証も抑え勝手に売れない状況にはなっていますがそれと所有権とは別物。

>離婚相手と連絡を取らず,自分だけで家を借家として貸すことはできるでしょうか?
所有権が先夫さんにある以上、承諾を得ずに貸すことはできません。
離婚の際、ローンのついた家を奥さんに住まわせ、夫がローンを払い続けるという
パターンはわりとよく見かけます。
離婚の際の財産分与として所有権移転登記だけでもしてあったなら貸すことは
できたでしょう。(金融機関は抵当権設定者と所有権者が異なると文句を言って
きますが、そういうケースは離婚ではめずらしくないようです)
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この回答へのお礼

丁寧に教えていただきありがとうございました。
非常に参考になりました。

お礼日時:2012/06/05 17:11

貸せるか貸せないかと言えば貸すことは出来るだろうけど


自分や家族が住む為に低金利で借りられるのが住宅ローンな訳で
(転勤などやむを得ない場合を除いて)銀行に無断で賃貸に出すと
ばれた時に営利目的とみなされて一括返済を求められたり
金利の優遇が無くなる可能性がありますよ。

もっとも不動産屋もトラブルを嫌って仲介を断ると思いますが・・・。
(契約時に不動産屋から客に対して重要項目の説明が義務付けられているのですが
名義上の所有者に無断で居住者が貸し出す物件と言うのでは嫌がるでしょう)
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時:2012/06/05 17:12

あなたが今住んでいる家を他人に貸せるかどうか?ということ


については何点か問題があります。

1.あなたと夫の契約
  あなたへの移転仮登記がなされているということですから公正証書
  にはその譲渡契約の内容が書かれていると思いますがその内容に左右
  される可能性があります。
  契約上の譲渡は済んでいて移転登記をローン完済時期にするというの
  であればあなたと夫の関係では所有者はあなたですから夫への連絡は
  不要です
  一方、譲渡の時期をローン完済時期にするという契約であればそれまで
  はタダで借りている(使用貸借)ということになりますので、所有者
  に無断で他人に貸すことはできません。

2.ローン会社との契約
  ローンの種類は恐らく住宅ローン(自住用途)だと思いますがそうで
  あれば、その家を他人に貸す事はローン契約に違反する可能性があり
  ます。ローン契約は違反があると一括返済を求められ可能性があります。
  だまっていれば分からない可能性もありますが、万一ばれてトラブル
  になるリスクはあります。

3.借家人とあなたの契約
  どんな人に貸すかという事にもよりますが、不動産屋を通じて他人に
  貸す事を想定しているのであれば、仲介する不動産屋は登記簿を取って
  権利関係を確認すると思います。
  そして名義があなたではありませんから、その時点で断るかまたは
  名義人への賃貸の同意を書面で求めると思います。

以上のような問題がありますので、夫に無断で貸すというのはあまり現実
的ではないと思います。
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この回答へのお礼

わかりやすい回答ありがとうございました。
非常にさんこうになりました。

お礼日時:2012/06/05 17:12

できるわけがない



自分名義じゃない家(隣の家)を他人に貸せますか?

貸せるわけ、無いでしょ

判る?
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文面から推測するに、離婚相手と質問者さん


の間には、家に対する使用貸借が成立して
いるように思えます。
それを前提とします。

質問者さんが、家を貸すことは可能です。

しかし、その契約は離婚相手には通じません。
離婚相手は質問者さんに出て行けと
いうことが出来ます。
出て行け、と言われれば従う他ないでしょう。

家を借りた相手も、離婚相手に対抗できません
ので、住めません。住んでいれば出て行く他
ありません。

その結果、家を借りた人は、質問者さんに損害賠償を
請求できます。
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この回答へのお礼

簡潔に要点があってわかりやすかったです。
ありがとうございました。

お礼日時:2012/06/05 17:13

文面を読む限り、あなたが現時点でその家に対して行使できる権利は「住むことだけ」のような気がします。



所有権は相手側にありますので、他人に貸すことに関する取り決めをしていないのであれば、別途協議が必要と考えるのが妥当ではないでしょうか?
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
さんこうになりました。

お礼日時:2012/06/05 17:13

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Q家を貸すときの不動産名義について

生前、親が住んでいた家を第3者へ貸そうと考えていますが、不動産業者をあたってみると、
親の名義から名義変更をしてからでないと話は始まらない、という業者と、
名義が誰であろうと、契約者との契約になるのだから関係ない、という業者と、
180度異なる対応をされました。
業者のそれぞれの言い分の理由は何でしょうか?(どういうことが考えられますか?)

名義を変更しないと何か問題が発生することがあるのでしょうか?
だとすると、それは具体的にどういう可能性があるのでしょうか?
名義を変更しなくてもいい、と言っている業者は、その問題が発生した場合はどうするのでしょうか?

なお、対象の家・土地は、今後、どうするか未定のため、しばらくは親の名義のままにしておきたいと思っています。

Aベストアンサー

あー、これはね、両方の業者がそれぞれ説明不足。
あるいは、知識不足。
相続をあまり扱わない業者はこういった簡単な案件でも敬遠する。
お客さんに対して「よく知らない」とはいえないので、質問文のような言い方で煙に巻く。。。という話し。

本件で言う「名義」とは、それぞれ所有権と貸主の名義をゴッチャにして話をしている。
その辺をしっかりと区別して話を進めるようにするといいね。
それと、おそらくは登記名義人のことを言っている節もある。
関係者がきちんと区別して使わないと、この「名義」という言葉の意味の違いで後日トラブルになるよ。


>なお、対象の家・土地は、今後、どうするか未定のため、しばらくは親の名義のままにしておきたいと思っています。

しばらくっていつまでだろうね。
亡くなったコトを知ってから3ヶ月以内じゃないと相続放棄できないし、4ヶ月以内に申告もしなければいけない。
不動産であれば放っておくと法定相続したとして、登記していなくても法定相続分に応じて相続人全員が共有することになる。
共有にしないように遺産分割協議書を作るのがベター。
後で登記するときが楽になるよ。

極端な話、登記費用を節約する目的で登記名義人を親のままにしておくのもできなくはない。
不動産を貸す場合には、重要事項説明書に登記名義人を記載するが、登記名義人と貸主(相続人)のように別人の場合は賃貸借契約書の貸主との関係性を記載する。
そこに「相続人」と記載すればOK。
相続人でなければ転貸者(またがし)と記載すればOK。
(例:亡親の不動産を長男が相続したが、遠隔地に居住しているため、その間は次男が賃貸管理をすることになったーーとか)


本件では、亡親の不動産を賃貸しすることを書面で相続人全員から承諾を得ればOK。
例えば、アパートを所有している人が亡くなった場合、相続人が相続するまでの間でも入居者はおかまいなしに入・退去の動きをする。
死んだ人間は貸主として法律行為を行えないのだから、代わりに誰かが処理をする。
それが相続人。
相続が完了していなくても、書面の貸主人には「○○(故人の名前) 相続人」と記載することで、以降に相続した人にも義務が承継される。
また、前述の相続人全員から賃貸しすることについての承諾書に、質問者(でなくてもいいけれど代表者1名)を貸主として契約を締結する全権限を委任するーーという文面も入れておけばOK。
後日、正式な賃貸人が決まったら、その旨を借主へ書面で通知すれば済む。


割と簡単な内容なんだけどね。
もし分かりにくかったら、自治体で実施している無料法律相談へ行ってみることをお勧めする。
弁護士が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれる。

あー、これはね、両方の業者がそれぞれ説明不足。
あるいは、知識不足。
相続をあまり扱わない業者はこういった簡単な案件でも敬遠する。
お客さんに対して「よく知らない」とはいえないので、質問文のような言い方で煙に巻く。。。という話し。

本件で言う「名義」とは、それぞれ所有権と貸主の名義をゴッチャにして話をしている。
その辺をしっかりと区別して話を進めるようにするといいね。
それと、おそらくは登記名義人のことを言っている節もある。
関係者がきちんと区別して使わないと、この「名義」とい...続きを読む


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