新築並みの改築（リフォーム）、固定資産税は？

現在母が一人で住んでいる古い家を同居を機にリフォームしようと考えています。
当初は建て替えをするつもりでいたのですが、母が知人に
「新築よりリフォームの方が固定資産税が上がらないからいいよ」と
聞いたそうで、リフォームを勧めてきます。

私の考えでは
・部分リフォーム（内装・水回りリフォーム・外壁や屋根）→固定資産税変わらず
・全体リフォーム（新築そっくりさん等）→建物自体の評価が上がるため固定資産税は上がる
と理解していましたが、母は
「知り合いは工務店関係の仕事をしている人、全体リフォームでも固定資産税は絶対に上がらないって言っていた」
の一点張りです・・・
それに
「柱の一本・土台の一部だけでも残っていれば改築扱いになる。だから固定資産税上げずに新築並みにリフォーム（ほぼ建て替え）できるって聞いた」
と、知人の話を鵜呑みにしています。


固定資産税の算出方法と、新築扱いされない改築（リフォーム）の境界線はどこでしょうか。

No.3 ベストアンサー 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/06/10 11:08

＞現在の建物はかなり古くなっているので、基礎だけ利用しての改築を希望しています。

ご希望は自由ですけれども、少々コメントさせていただくと、古い建物と新築の違いはコンクリート部分の劣化です。
鉄筋コンクリートの基礎は最大で６０年程度の耐久性ですが、木部はシロアリや腐朽菌の被害がなければ、１００年でも強度を維持します。

したがって、古い民家の移築・再生などでは、コンクリート部は全部捨てて、木部だけを再利用するのです。

耐久性が短いコンクリート基礎部を温存し、まだまだ使えそうな木部を捨てて、新築と同様のカネをかけるというのはどう見ても賢明なカネの使い方とは思えません。

建築士資格をもっていないリフォーム業者が建築確認申請を避けて実施できる増改築工事に誘導して、商売を受注しようと習っている様な気もします。

固定資産税課税額にこだわる余りに、大損することないようにご留意下さい。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございました。
コンクリートと木部の耐久性については全く逆の理解をしていました・・・

そんなに大きな建物にするつもりはないので、例えば建て替えで2500万円かかる所を部分的にリフォームして1500万円で抑えその上固定資産税も上がらなければ多額のローンを抱えなくてすむかも・・・位の安易な考えでいました。

やはり当初の私達夫婦の考え通り新築の気持ちが強くなってきました。

とても参考になりました。

お礼日時：2012/06/10 18:13

No.4 回答者： sirousagi1 回答日時： 2012/06/13 11:33

建築確認申請を出してやる増改工事では、課税課などが見に来る対象となってしまします。

増床もなく行政への申請に関するものが無いものは、税改正が無い限り増えたりするものではありません。区画整理があったとか、インフラ整備が進んだとかです。

自治体にもよるんでしょうけど、
耐震診断対象となる古い家なら、耐震補強工事を行うことで国の交付金が出たり、固定資産税の減免や所得税控除が受けられることがあります。
リフォームと耐震補強を一緒にやっても問題はなくて、補強対象項目だけが交付金の対象です。
国の政策なので、私の方にはあってそちらに無いということはないんでしょうから、得策を講じることをお勧めします。
但し、工事をしてからの申請ではなく、計画時からきちんと手続きをしないと受けられないので注意は必要です。
手続きは難しいものでもありませんが、業者にその器が無いと大変に手がかかります。

No.2 回答者： yasuto07 回答日時： 2012/06/09 12:20

届け出をするわけではないと思います、意味わかりますか、屋根の形、色、外観の形、色が変わらなければ、それほどはばれないと思います、航空写真で課税をチェックしていると聞いたことがありますので、航空写真で、屋根の色が変わっていたり、形ですよね。

あと外観も明らかに綺麗になれば、市役所の人も前をとうるかもしれんない、という意味です、外観が変わらなければ課税もかからない可能性が高いと思います。

この回答への補足

ありがとうございます。
では、改築の際には特に役所関係へ申請したり書類を提出したりする必要はないという事ですか？
また、改築の費用はおそらくローンになると思うので、控除を受けるための確定申告等をしても役所関係では調査まではしないということでしょうか？

無知ですみません・・・そういったこともご存じでしたら教えて下さい。

補足日時：2012/06/09 16:39

No.1 回答者： misawajp 回答日時： 2012/06/08 21:17

裁量もありますが、主要部を残せば改築で固定資産税の評価額は変わりません

さすがに柱1～数本を残しただけで基礎からやり直すようだと、新築と認定される可能性があります

なお、規模によっては改築は新築より高価になることもあります

この回答への補足

ありがとうございます。

現在の建物はかなり古くなっているので、基礎だけ利用しての改築を希望しています。
母の知人の話によると「基礎を結構いじっても改築扱いになる」とのことですが・・・

評価額を判断する材料は何でしょうか？（固定資産税算出のときに現地を一軒一軒確認しているのでしょうか？）
例えば役所関係に「改築しました」等の手続きをするのか・・・それとも改築費用のローンを確定申告した際にそこから遡って物件を確認する・・・のでしょうか？
無知ですみませんが、ご存じでしたら教えて下さい。

補足日時：2012/06/09 16:45