祖母名義の土地に家を建てる。

Question

こんばんは。
現在祖母の家に孫である私と主人、息子3人で暮らしています。祖母は介護施設に7年近く入っており寝たきりです。ここ数年で家の老朽化がすすみ、建て替えを検討中です。私の父も叔父（2人兄弟です。）も建て替えを賛成してくれました。しかし、他の質問を読んでも祖母名義の土地を担保に住宅ローンは組めないようなんですが、叔父は相続人である息子2人も担保提供に同意し、祖母の印鑑を押してしまえば借りれるようなことを言っていましたが、本当でしょうか？後見人は手続きが面倒だからあまりやりたくないようです。祖母が判断能力がないことは銀行はきっと審査の段階で簡単に分かってしまうと思うのですが。ちなみに、祖母名義の土地はいずれ私の父が相続予定ですが、代償相続にして叔父にはお金を払います。これに関しては覚書を交わすようなことを言ってましたが、祖母が生きているのにそれもできるのか疑問です。ハウスメーカーにも色々相談していますが、知識もとぼしくよく理解できず困っています。もし、何かご存じの方がいらしたらよろしくお願いします。

casablanca1946 · Accepted Answer

あなたは、成年後見にしたくないというお気持ちですね。
そうであれば、祖母より、相続税の特例と生前贈与の特例を使って、祖母の土地を贈与により名義変更をされたらいかがですか。
相続税評価額がわからないので、全部できるのかが分かりませんので、税理士にご相談してください。
名義変更の時に司法書士に依頼しますと、祖母の本人の意思確認ということがあって、司法書士は受託しないかもしれません。
祖母よりの贈与の登記申請書だけを作成して貰い、あなたが申請すれば登記は受理されます。

名義を誰にするのか。
叔父さんへの代償金をいくらにするのか、よく検討してください。

poolisher · Answer

後見人をたてても無理です。
後見人というのは被後見人の財産管理が任務です。
本人のためにならない財産の消費や処分は認められません。

あなたがたの新築のための抵当権設定というのはあなたがた
のためにする祖母の財産処分行為に当たります。

ですので今可能なのは、抵当権設定が不要な範囲での資金
によるリフォーム迄です。

0621p · Answer

祖母の印鑑を押してしまえば・・・とありますが。
住宅ローンを借りる場合は司法書士が抵当権設定登記を行う事になり（銀行はほぼ必ず司法書士にさせます、個人で抵当権設定登記はさせませ）、その際に司法書士は必ず本人に意思確認を行います。ですから勝手に印鑑を押してもダメです。
お祖母さんに意思能力がないのであれば、成年後見人制度しかないと思います。

祖母名義の土地に家を建てる。

あなたは、成年後見にしたくないというお気持ちですね。

後見人をたてても無理です。

祖母の印鑑を押してしまえば・・・とありますが。

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