借地に建てたアパートの価値

先日父が亡くなり、遺産として、借地に建てたアパートがありました。

アパートは築10年以上は経っていて、現在は賃貸しています。
遺産相続をするにあたり、アパートの財産価値を知りたいと思い、不動産の知識がない私達兄弟は、生前父が頼っていた不動産屋にアパートの価値を聞きにいったところ、借地に建てたアパートの価値は、『売るにも自分の土地でないから売れないし、相続すれば更新料も払わないといけないし、土地を返す時はアパートを壊さないといけないし、マイナスの価値』と一蹴されました。

不動産屋は借地についても、昔は価値があったが、今は全然価値がないとも言っていました。
借地でなく自己の土地であれば、価値があったのにねとも言っていました。

現在相続の話し合いをしているのですが、兄弟間でアパートを相続したくないという者ばかりで困ってます。

私も当然相続したくない派ですが、家賃収入のあるアパートの相続が本当に財産的に価値がないのかちょっと疑問に思っています。

やっぱりこういった場合はアパートを相続しない方がいいのでしょうか？

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2012/09/04 17:50

借地となっている土地（底地）を所有者の方から買い取ることはお考えですか？

底地の値段というのは、実際に取引されている価格（実勢価格）より相当低いです。
信託銀行で「底地の買い取り相談」というのがあって、そこで相談して買い取りに関する交渉をすべて任せて結局買い取りましたよ。
底地の価格と実勢価格に開きがあるので、銀行も買い取りの融資をしてくれました。

買い取ったあと売って銀行に返済すれば、プラスになるんじゃないですか。
あるいは、アパートの収入が銀行の返済を上回るということであればそのまま持っていてもいい訳です。

ネットで検索して、相談されてはいかがでしょうか。

No.2 回答者： gradnormal 回答日時： 2012/09/03 23:43

ケースによってはかなりラッキーですね。

ポイントは借地権がいつまでになっているか？
空室が目立っていないか？立地が良いか？
あたりです。アパートは事業用借地権ではないので、どんなに最短でも３０年は借りられます。あと２０年くらいは残っていると考えられるでしょう。

残りの借地権残存期間の間の年間の家賃収入を積算し、固定資産税や修繕費や借地料を計算すると収益が見えてきます。で最後の解体費用m2で２，３万も見積もり、収益よりも解体費用が上回われば無価値。収益が上回ればそれが不動産価値になるでしょう。
でも無価値になるケースはほとんど無いと思いますよ。そもそも父上が手放さなかったのはそれなりの収益があったからでしょう。相談した不動産屋はおそらく素人ですね。多少安くはなりますが普通に借地権付き不動産は売買されていますよ。でも上記にあるように、残存期間と物件条件によっては売買できないケースもあります。まれですがね。

兄弟には黙って「私も相続したくないけど、物納もしたくないから相続する」と言って引き取りましょう。できる？悪い？不動産屋なら価値が無いから我々が処分するといって捨て値で引き取ることもあるでしょうが、そいう意味でも素人なんですよね。ご相談した不動産屋は。笑

No.1 回答者： localtombi 回答日時： 2012/09/03 23:21

家賃収入が入るメリットはありますが、やっかいなのは、将来的にアパートを大規模修繕や改築・増築などをする際は地主の承諾が必要ですが、それに対して地主がゴネた場合は地主に対して一定の金額を支払うことでＯＫしてもらうという事態も発生します。

ですから相続する時は、その不動産価値（即ち、家賃収入がこれから先どのくらい見込めるか、修繕内容と計画、費用のイメージはどうなっているか、固定資産税・・）を見極めた方がいいでしょうね。