住宅地の地価決定要因

日本の住宅地の地価の決定要因で大きいものは何でしょうか？
(都市部か郊外かで違うかもしれませんが)

１．世帯所得(年収)や貯蓄(家計の金融資産)だけで決まるものでしょうか？
　→需給は関係ないと思うんですよね。どっちにしても狭い日本で需給は常に逼迫してると思うんで。
　→名目金利は関係ないと思うんですよね。実質金利はさほど上下しないと思うんで。

２．今後も貯蓄はほぼ変わりませんが、デフレ継続で所得は下がる一方だろうと思います。貯蓄と収入ではどちらが影響大きいんでしょうか？
　

2003年ごろの話だったと思いますが「商業地の地価は1971年の水準まで下がったが住宅地は1987年の価格に留まっている」と読んだことがあります。商業地なんかは企業の収益に見合う家賃からDCF法でほとんど説明できるのでしょうが、住宅地は単純に家計の所得だけで決まるわけでもないような気がします。

No.2 ベストアンサー 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/09/18 00:42

＞日本の住宅地の地価の決定要因で大きいものは何でしょうか？

土地バブルのセンチメントを除外すれば、その土地の人口増加の傾向によります。

人口が増加する傾向の土地では住宅価格が上昇し、人口が減少する傾向の土地では住宅価格が下落します。

商業地と比較して、住宅地の価格変動が緩慢な理由は、採算性を無視して所有しつづける（売却しない）所有者が多いからです。住宅地価格の下方硬直性と言います。

購入者の動向よりも売却者の動向が鈍いために、下げ局面では下げの速度が鈍り、上昇局面では上昇の速度が速くなる傾向があります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

よく人口動態で決まるといわれます。人口動態って基本的には人口増減なので土地の需給に直結する問題ですが、ほかにも時間的に見て人口ボーナス(労働力の増加によるGDP増とか貯蓄率向上)なども人口動態のうちであり、かなり広範な事象をあらわすものです。つまりはっきりしません。
そのうち需給に限定すれば、日本は人口密度は高いので常に需給は逼迫だと思います。ほかにもシンガポールなんかそうですね。

>購入者の動向よりも売却者の動向が鈍いために、・・・傾向があります。

勉強になります。バブルで買った人たちが25年を経過していますので、そろそろ定年になります。そのタイムラグがそろそろ出てくるころですね。実際に東急田園都市線沿線の高級一戸建て住宅地から都心マンションへ回帰する動きもあるようです。

全ての答えがそろそろ出るのかもしれませんね。

お礼日時：2012/09/18 12:31

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2012/09/17 23:20

良くも悪くも団塊の世代の動向です。

彼らがいつ結婚するか、いつ子供を作るか
そして、いつ家を買うか。なのです。
まるでイナゴの大群です。彼らが通った後はまず教室が足りなくなりました。
適齢の女の子が足りなくなりました。そして住宅地が足りなくなりました。
去ったあとは何も残っていません。そして第2のベビーブーム世代が
終ろうとしています。子供は平均２人以下、結婚して住める家がすでにあります。
これからは、Ｇ.Ｇ.の時代。家はもういりません。余っています。下がるしかないでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。まさにそのイナゴの大群こと、団塊Jr.です。頑張ってお金をためて、さあ買おうと思ったら下がりそうでいやな雰囲気です。でも余っているのは地方都市じゃないかと思います。都会の空き家は少なそう。

我々が子供のころと比べると、正社員率ががっくり下がって円が対ドルで倍になったので、ドル建てで見れば正社員の給料は高くて非正規は安いって感じだと思います。そう考えると今後は都市と地方で二極化というのが正しいのかもしれませんね。

お礼日時：2012/09/18 12:35