マンション管理組合からの営業妨害

先日、マンション兼店舗営業が可能な物件の３階をマッサージ店の営業をするために契約いたしました。その店舗は外側からアクセスする方法がなくマンション内のエレベーターを使用し３階まで行かなくてはなりません。　
　契約当時はマンション内部に入るためのエントランスドアには施錠はなく、東京の駅近な為深夜まで営業するつもりで契約いたしましたが、内装工事を行っている最中に、マンション管理組合よりエントランスをオートロックにし22時以降は施錠すると言う通達が来ました。　22時以降はナンバー式ではなくカードタイプでカード所有者でしか入れないという事です。　
このままでは非常に営業に不利益が発生すると思われ、営業は開始しておりませんが営業妨害にあたるのではないかと考えております。対抗する手段や、マンション管理組合が行う権利があるのかをお教えください。　よろしくお願いいたします。

追記：こちらの建物自体は全体の半分は店舗用として賃貸されており、マンション上層階が住居用賃貸されています。　当店舗の上下は他の店舗に挟まれていますが、夜間の営業をするタイプではありません。

No.5 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/02/25 09:15

＞・・・賃貸人と管理組合の決定権の決め手になるのは何にあたるのでしょうか？

管理組合は区分所有者の集団で賃借人は部外者です。
ただ、部外者(利害関係人=賃借人等)でも管理規約を遵守しなければならない関係から管理規約の変更などで部外者(賃借人等)に通知したうえで出席を可能にしているだけで、議決権もないし、通知など瑕疵があっても決議が無効となるわけではないです。
「怪答」と称し区分所有法44条を持ち出している者がいますが、今回の場合オートロック等に関する決議は賃借の前のため関係ないことです。
それはそうとして、これからどうすればいいか、
その前に、先にもお知らせしたとおり、賃借人と管理組合との間では対立関係が生じても、これを是正する直接的な法律規定はないです。区分所有法はそのような法律構成となっているからです。
ところがakira_koutouさんの言うように、22時以後入れないような規定を設けることは事実上の営業妨害に他ならないです。
当該マンションは、全体の約半分が店舗としての賃借人で、他の上層部は住居となっているものの、その大半は賃借人のようです。
そうしますと「賃借人で持っているマンション」のようなものです。
原則的には、各賃借人は各賃貸人との関係で損害賠償請求などで解決するわけですが、このようにほぼ全体が賃借人と言うことであれば、例えば「〇〇マンション賃借人組合」などを設立して、対抗することも考えられます。
賃借人組合の設立もそれほど難しくなく司法書士なら簡単に設立してくれます。(費用もそれほどでもないです。目的、名称、会員名簿、役員(理事長)だけですから)
そうすれば法人となりますので個々の交渉より、重みがありますし、ことによっては、管理組合を被告として原告となれます。

この回答へのお礼

掘り下げたご意見ありがとうございます。

教えてもらったことを踏まえて賃貸人と相談して解決していきたいと思います。

お礼日時：2013/02/25 12:03

No.4 回答者： commandeer 回答日時： 2013/02/24 15:39

営業妨害にはなりません。

あくまでも、管理規約に従った利用をしなければなりません。
ただ、ただ賃貸借契約にあたって あなたと貸し主、業者間に `勘違い'があったというなら
それは、賃貸借契約上の問題に過ぎません(貸し主や業者を相手取って例えば`損害賠償請求'など)。

なお、気になる怪答がありますが
賃借人は 管理組合の総会等に出席、意見陳述権が認められています(区分所有法44条)。
しかし、当然
議決権は認められていませんから
規約や総会決議事項には従わなければなりません(区分所有法46条)。
また、あなたが区分所有権者に代わって委任状で決議に参加することは規約で禁止されているはずです(規約で確認してください)。

この回答へのお礼

　お返事ありがとうございます。

元より、管理組合との契約書と賃貸借契約書にに触れるようなことはしていないつもりなのですが、商売に支障をきたす変更事項が管理規約に盛り込まれるのは総会で決まってしまえば、従うしかないのですね・・・。

賃借人の出席意見陳述が可能ですが、あくまで賃貸人と管理組合の構図になるのですね。　構図がはっきりしました。　ありがとうございます。　今まで感じた事がありませんでしたが、管理組合にはかなりの権限があるもなんですね。

後は賃貸人は変更など求めていないと抗議をしてくださってるみたいですが、今後どのように管理組合と話し合いをできるかを考えてみたいと思います。

お礼日時：2013/02/24 17:21

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/02/24 15:09

＞管理組合総会の決定事項の有効範囲や管理組合の一般的な権限、又、その決定に対する抗弁の方法などにお答えいただけると幸いです。

akira_koutouさんは、借主ですよね。
借主は、管理組合の組合員でもないので総会に出席することはできないです。
議案や決議事項に対しても意見や異議など発言権もないです。
借主は貸主との契約によるので「22時以降・・・所有者でしか入れない」と言うことであれば、貸主に改善(総会での決議事項等)を求めるか、又は、貸主から入退出可能なカードなど用意するよう要求すればいいです。
管理組合は、カードなど賃借人に手渡すことなど制限できませんので、その点は心配ないと思います。
仮に貸主が応じないならば、これは賃借の目的が達成できないので損害賠償請求か契約解除の対象となります。
なお、貸主が遠方と言うことで総会に出席できないのであれば、貸主(区分所有者)の代理人となってはどうでしよう。
それならば、現在の規約の変更等議案とし、新たな議決を求めることができます。

この回答へのお礼

　わかりやすい回答ありがとうございます。　

現在、賃貸人は精力的に管理組合へ働きかけてくださっているみたいで、理想はオートロックの非設置、
譲歩案としてはオートロックの動作方法設置方法の話し合いとなりそうです。

質問ばかり重ねて申し訳ありませんが、この場合賃貸人と管理組合の決定権の決め手になるのは何にあたるのでしょうか？

お礼日時：2013/02/24 17:07

No.2 回答者： _Beagleboy_#1 回答日時： 2013/02/24 09:51

カードでないと入れないオートロックがあるのかどうかわかりません。

　一般の住民としての疑問
・22時以降にお客様・訪問者が来る場合はどうするのか？
　一般的なオートロックではインターホンで呼び出し、入居者側でエントランスドアの
　オートロック解錠の操作が出来ます・
　この操作が出来ないのでしょうか。
　そうであれば、都度、エントランスまでお迎えに行くしか方法がありません。

・居住者区域の入り口と店舗用区域の入り口が違うのか。

・区分所有者としての疑問
　オートロック設置は分譲タイプの集合住宅では区分所有者で構成する管理組合の総会決議事項です。
　総会（定期総会または臨時総会）で決議されたのでしょうか。

質問者が言う「管理組合」が何をさしているのか？
区分所有者で構成する管理組合なのか、管理者の意味なのか。
一棟全体が賃貸用の集合住宅であれば所有者（大家）の権限で教養設備の設置も可能でしょう。

所謂マッサージ店というとさまざまなものがありグレーゾーンでもありそこを所有する者、居住する者としては警戒するでしょう。（風紀の乱れ　深夜の出入りによる騒音）

賃貸借契約書にはどのように書かれていたのでしょう。

公序良俗に反する行為　周囲が嫌がるようなものは避けて決まりに従ったほうがよろしいかと思います。

「営業妨害」をいきなり言い出すと話がこじれていくと思います。




　

この回答への補足

長文のお返事ありがとうございます。

私の言う管理者とは区分所有者で構成する管理組合です。（補足を言えば私の大家が一番の戸数の所有者ですが遠方にすんでいる為に総会は参加していないそうです。）
設置に関しては私もとより大家さんも直接総会に参加した訳ではありません。

理事に掛け合ったところ総会で決まったとの事でした。

契約前に私の営業形態に対する説明もした上で管理組合理事と立ち会いながら説明も受けましたが設置の話は一切してませんでした。
管理組合総会の決定事項の有効範囲や管理組合の一般的な権限、又、その決定に対する抗弁の方法などにお答えいただけると幸いです。

オートロックはまだ設置完了しておりませんので、お話は避けさせていただきます。
設置されると営業に支障をきたす問題なので、その回避、対策の事についてお話させていただきたいのです。

補足日時：2013/02/24 11:47

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2013/02/24 07:37

管理組合の規定はよく読んで契約しましたか？

それを見てみないと判断できないですよ。

それと深夜営業の許可を得ていますか？

常識として住居併用の建物で深夜営業はないような気がします。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。

管理組合の規定、共有部分などにおいての補修などの項は書いてありましたが、新規追加でどのような事を行うとは書いておりませんでした。

営業自体は元々可能で時間などに規定はなく、騒音などに対しては周囲に迷惑をかけないようにと曖昧な表現になっておりましたが、上下の階は通常店舗で夜間に騒音被害で迷惑がかかる環境ではありません。

補足日時：2013/02/24 11:32