ワンルームマンション購入後の措置

８年前に都内にワンルームマンションを購入しました。最初のうちは確定申告の戻りも多かったためなんとかトントンの支出でしたが、途中から年間50万円程度の持ち出しとなっているのでなんとかしたいのです。
売却を検討しましたが、2000万円の購入に対して500万円くらいにしかなりません。（戻りが150万円ありそうですが）。まだ１５００万円のローンの残りがあります。ローンの借り換えは銀行では対象となっていないと言われます。

No.4 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/19 18:49

＞売るときは中古専門の会社に売り、ローン会社には今までと同様に残債を払っていくというように考えていたのですが違うのでしょうか。

そのままでは売れないのです。ローン会社が何の為に抵当権を設定したと思いますか？
債権を回収するための担保としてですよね？
今は担保割れした状態ですが、ローン会社は「債務が完済されるまでは抵当権ははずさない」のです。
だって、そのための担保なのですから、幾ら担保割れしているからといってもはずすことはしません。

他の人に売却するということは、所有権移転登記を実行するということです。
抵当権がついたまま所有権移転登記をすることは可能です。しかし、もしご質問者が債務を返済できないときにはその抵当権は有効ですから、たとえ所有者が変わっていても差押、競売に掛けることができます。

買った人はそれでは困りますから、そういう物件は買いません。

しかし、ローン会社が債務者（ご質問者）はもう支払が出来ないとみなすと、ローン会社は事故が発生したとして、ローンを借りるときに保証して貰った保証会社に債権を売却します。これによりローン会社自体は投資したお金を回収できます。これでローン会社自体は債権の回収が終了して終わります。
ただこれは債務が焦げ付いたということを意味しますので、当然事故となります。

さて、保証会社は出来るだけこうむった損害を回収するために、抵当権をはずして売却することに同意します。
そして、売却金を回収して、残りの残債については、債務者と支払の相談をするわけです。

必ずこういう流れになるのです。住宅ローンや不動産担保ローンはあくまで不動産が担保になったローンであり、担保なしには継続できないのです。無担保でも貸せるようなローンであれば、初めから担保に取る必要もないし、またその金利もきわめて高額になるでしょう。何故ローンの金利が安いのかといえば不動産という担保があるからです。
担保なしのローンはリスクが高いので同じ金利、同規模の金額では貸せません。だから担保の不動産を売却という時点ですでにローンは焦げ付いているのです。
不足分が１０００万あるとして、それを無担保ローンで借りることが出来ますか？出来ないですよね。
普通無担保だと１０００万なんて借りることは出来ません。よほどの年収でなければ。

住宅・不動産ローンが事故扱いなしに、ご質問者が考えているようなことが出来るのであれば、初めからその目的で、不動産を購入して、売却すればその差額分だけ低利かつ無担保でお金が借りられるということになります。
おかしいですよね？

お分かりになりましたでしょうか。

この回答へのお礼

やっと飲み込めました。いろいろとありがとうございました。
しばらくは続けるしかないと了解しました。

お礼日時：2004/03/20 08:42

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/17 11:15

いつ売るタイミングなのかなのは、実は計算すればきちんと算出できます。

つまり単純に損得勘定で決めて、損失が最小になるポイントで売却すればよいのです。

現状はそもそも売ることが出来ませんので（売却してもローンの債務が残る債務デフォルトでの売却は債権者が同意すれば考えられますが、これは破産などと同じく事故扱いになります）、まずは、ローン残高＜＝売却価格となるところまでは選択肢が無く返済を続ける必要があります。

で上記時点になってから、次にどうするかを考えればよいのではないかと思います。
その時点で、損益が赤字で黒字の見込みが無いか、黒字でもこの先赤字になるようであれば赤字になる時点で売却ということですね。
建物の減価償却は税金の計算で使う方法ではなく、実勢価格の下落から減価償却費用を見積もれば実質赤字なのか黒字なのかがわかります。建物の価値というのは現実には始めは急速に落ちて、それからはなだらかなカーブになりますので、意外と年数がたつと、修繕費用などはかかってもトータルでは収支が赤字にならないという場合もあります。

あるいは本当に債権者にお願いして債務整理をするかですね。
これはもちろん事故扱いになりますが、債権者が同意すれば、建物を売却し、残るローンについては支払を続けるという方法も無くは無いです。でも事故ですからいわゆるブラックになるということですからね。
債権者がだめといえば売却は不可能です。債権者は基本的に全額ローンを支払ってもらわない限りは抵当権をはずすという要望にこたえる必要は無いので、抵当権付のままの売却になりますからこれは買う人は誰もいません。
ご質問者が支払困難であるというような理由が無ければ債権者はまず同意しないでしょうね。
債権者が同意した場合は、債権は保証会社に移されます。連帯保証人などがいれば当然その人に請求が行きます。

この回答への補足

忙しい中、非常に具体的にありがとうございます。
専門的で良くわからないところがあります。
＜現状はそもそも売ることが出来ませんので（売却してもローンの債務が残る・・・
ここでいう債権者とは私が組んでいるローン会社のことだと思うのですが。売るときは中古専門の会社に売り、ローン会社には今までと同様に残債を払っていくという
ように考えていたのですが違うのでしょうか。

＜建物の減価償却は税金の計算で使う方法ではなく、実勢価格の下落から・・・・・
税金の計算で使うというのは確定申告をするときに使う
計算ですよね。実勢価格の下落から減価償却費を見積もる、またそれから建物の価格を出すにはどうすれば良いのでしょうか。

＜あるいは本当に債権者にお願いして債務整理をするかですね。
これはもちろん事故扱いになりますが、債権・・・
ここからのところが良くわかりません。最初の質問に関係しているとは思うのですが。
多分、お書きのように私に支払い能力がないことをローン会社に認めさせることが出来るのならば、売却が出来て一部ローンの支払いも免除される。ということなのでしょうか。
また私は払う能力があるとは、みなされると思います。

忙しい中すみませんが、ご回答をお待ちします。

補足日時：2004/03/18 23:18

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/16 14:00

>部屋内の機器の修理や改装とかで相当な金がかかることと思います。

家賃収入でまかなえないのであれば、そのまま賃貸もせずに凍結不動産にしてしまえば、そういう費用はかかりません。逆にそれが大きくかかるようであれば、もはや潮時です。

でも固定資産税や管理費、維持修繕費用はかかりますから、やはり賃貸に出した方が得で、それらの費用がかかっても家賃収入以下になることはあまり無いと思いますけど。（少なくとも私の知人ではそこまでひどい人はいません）（もちろんローン返済費用を上記の費用に入れてはいけません）

よほど立地条件などが悪ければ別ですが、、、、そういう状況に追い込まれているということでしょうか。

基本的にローンの返済全額を家賃でというのはほとんど望みはないですよ。
自分の収入を使って繰り上げ返済などで債務を圧縮するのが一番確実だし、それ以外に方法はないです。

この回答への補足

非常に具体的な御回答をありがとうございます。

＞逆にそれが大きくかかるようであれば

エアコンの修理代に3万円程度かかっただけでまだそこまでは行っていません。

＞自分の収入を使って繰り上げ返済などで債務を圧縮するのが

今まで150万円ほど入れて年数が残り15年ほどになってはいます。言葉が足りなくて、すみませんでした。
今後は繰り上げ返済を続けても最後まで持っていた方が良いのか。
繰上げ返済をしていく中で売ったほうがよいのか。
それとも御意見とは違いますが即、売ることを考えたほうが良いのか。
目安として教えて下さい。
なお変動金利のため債務圧縮はしなければとは思っております。

補足日時：2004/03/16 23:47

No.1 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/15 16:22

平たく言いますと不動産投資に失敗したということで、これはどうにもなりません。

支払えなければ破産・免責しかありませんし、支払えるのであれば支払をつづけるよりありません。
いつかはローン残債＜物件価格となりますので、それまでは続けるより他ないでしょう。

この回答への補足

早速の御回答ありがとうございます。
ローン残債＜物件価格になるまでに部屋内の機器の修理や改装とかで相当な金がかかることと思います。
長い期間、運用している方でそのようなことを経験されている方はいらっしゃらないでしょうか。
よろしくお願い致します。

補足日時：2004/03/15 23:43