エレベータの耐用年数

マンションで修繕積立金の変更(大幅値上)がありました。

その中にエレベータをかけ替える為、というのがあり、耐用年数は30年でハコも交換と言ってます。
工事内容が分からなかったので、それを明確にしない限り反対、ということで決議に反対したのですが、
可決されてしまいました。
でも最後にハコ交換という説明だけちらっと出ました。

確かにロープや滑車は減ると思いますけど、果たしてハコの寿命ってどの位なのでしょう。
修理じゃ対応できないのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： maikuro3 回答日時： 2014/09/22 00:22

Donotrelyさん　こんばんは

昨年にエレベーターのリニューアル工事を実施しました。
使用28年です。
20年過ぎてから、管理委託会社がやいのやいのと言って
エレベーター会社の人を連れて説明に来ました。
結果としては、管理会社を通さず直契約しましたが。
管理会社も儲けをふいにされ、ふてくされていましたが。

私の住んでいるマンションのリニューアル工事は以下の内容です。
モータ、制御盤、操作盤、かご天井、かご内手すり取付、
乗り場表示器取り替え、地震管制運転Ｐ／Ｓ波、停電自動着床装置、
かご内仕上材交換、かご内化粧シート張替え、
美装工事（乗り場枠、乗り場扉、かご内扉）

以下部品交換はＦＭ契約のため費用は発生していません。
メインロープ交換、トラベリングケーブル交換、リミットスイッチ交換

まず現状の契約が、ＰＯＧ契約なのかＦＭ契約なのかでリニューアルの費用は
大きく違ってきます。
「ＰＯＧ契約」
　点検、故障対応の他、限定されたパーツ（Ｐ）の提供、オイル（Ｏ）、
　グリス（Ｇ）の給油を行う。
　
「フルメンテナンス契約（ＦＭ）」
　毎月の点検、故障対応の他、大まかな消耗部品も無償で交換するメンテナンス契約。
　大きなものにロープも含まれます。

ここから本題です。
かごは、普通にマンションで使われている場合は、そう簡単に悪くなりませんよ。
かごは美装で十分新品並みになります。

＞議案書に書くととんでもない厚さになって説明できないみたいなことでした。
いえいえＡ４一枚の追加で済みますよ。
何をどう交換して費用はいくらと書くだけです。

築１５年と言えば第１回目の大規模修繕工事が終わり積立金がなくなった頃ですね。
修繕積立金がどの程度大幅に値上げされたかは存じませんが、
貴マンションの修繕計画が甘いと感じます。
修繕は、管理委託会社の儲けの元ですからね。
管理費も修繕積立金も密に試算し行動すると余剰金は出ます。
年２００万管理費から余剰金を出しました。
それをエレベーターのリニューアル費用に回すのは１５年あれば
十分可能ですね。
修繕工事の相見積もり、管理会社変更等安くできるネタはいくらでもあります。
貴方が理事長になって管理組合を引っ張られたらいかがですか？
現状の理事会の運営がちょっと雑だと感じます。
管理委託会社任せかな？
ご自分の財産、資産は、管理組合の皆さんで守るものですよ。
お聞きになりたいことがあれば、補足で書いていただければ
再度ご返事をさせていただきます。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

メンテはかなりしっかりしていると思いますが内容は知りません。
かなり頻繁に来てしょっちゅうメンテ停止しています。
もう決議されてはしまいましたが、
契約内容はなんとかして知りたいと思います。


＞かごは、普通にマンションで使われている場合は、そう簡単に悪くなりませんよ。
＞かごは美装で十分新品並みになります。
素人ながらそれを強く思いました。
風雨にもさらされず、応力的にも厳しい部分は感じません。
応力的に厳しいのはたぶんロープの付け部分のエレベータ上昇開始時で、
そこは消耗もすると思います。しかしたぶん交換可能ではないでしょうか？
あのようなものが30年でダメになるというのには疑問を持っています。


＞修繕計画が甘いと感じます。
理事長も甘いとおっしゃってましたが、但し意味が違います。
もっとたくさん積立てないと立ち行かなくなるから、現状が甘い、です。
何やら、積み立てを25年から30年にする、エレベータの耐用年数は30年、
そこでエレベータをリニューアルの積み立てを新規に発生させた、
ということのようです。他にも高額アイテムが何件か発生し、
全て項目一行、それでいくら、としかありませんでした。
数字がお好きなようで、工事内容はともかくもさかんに倍数で説明しておられました。
15年目からは2倍になるみたいな。
倍数はともかくも、問題はどういう工事内容かすら説明されてないんですよ。
簡単にブレークダウン項目で何何がいくら、すら無かったんです。
倍数もベースが正しくないと意味が無いのですが、
分厚いエクセル？の数字と30年後までのグラフ資料が添付されていました。
工事内容は、結局は「理事会には沢山専門家がいる」、「分厚い資料になる」
という回答だけでした。
もうちょっと食い下がると、時間を気にした？マンション管理会社の人間の口から
「カゴ交換、ｘｘｘｘ、ｘｘｘｘ、ｘｘｘｘそのまま」
と出ました。これだけでも書いておけば全然違うのですが。
エレベータ以外の高額アイテムは何も分かりませんでした。


＞貴方が理事長になって管理組合を引っ張られたらいかがですか？
私自身やってもいいと思ってるんですよ。
でもヌシみたいな人が何年も自分で買って出てやってるんです。
今回分厚い資料になるから省略した、と説明した人はその人です。
私が替わりますからとは言えそうにないですね。
それにきっと抵抗されると思います。
これまでも総会で随分突っ込んで「おかしい」と指摘して来ましたから。
1件を除きことごとく可決されてしまいましたけどね。
ご本人は専門家を自負されておられるようですが、
私の目から見ると、専門分野はそうかもしれませんけど、
マンション修繕についてはカモにされているのではないか？とやや疑問を持っています。

まあ、積み立てはしておいて、
実行時にきちんと工事内容が過剰にならないようにチェックすればいいとは思います。
でもお金が積み立ててあれば、きっと、その額を全額使って完全交換してしまうでしょう。
もちろん完全交換することを前提に、値切ることは値切ると思いますけどね。

今回の修繕でも、さして汚れているようには見えないエレベータのハコの内側が
ピカピカになりました。本当に必要だったのか疑問でなりません。
大規模修繕工事が始まると次々と新しい提案が来たそうですけど、
結果、予算全額に近い額が支出されたようです。
「何とか予算内に収めることができました」
という報告でしたから。

今回の大規模修繕も競争入札したと言っていますけど、どういう方法なのか分かりません。
私としては、管理会社から全く独立して業者を選定し、
相見積を取るということでよかった気がします。
いわゆる公募一般競争なのでしょうか？なかなか難しいと思いますけどね。
もしかして管理会社に頼んで何社かに競争させたに過ぎず、
結局は管理会社の息のかかった業者？間の競争でしかなかったのではないか？
とか突っ込んで聞きたかったのですが、
時間内に終わらせることが「目的」化しているみたいで、
とても詳細を聞けるような状況ではありませんでした。
まるで上場企業の株主総会みたいです。

補足日時：2014/09/22 06:07

この回答へのお礼

詳しく教えて頂きありがとうございました。

お礼日時：2014/09/24 12:45

No.4 回答者： hiro_redsun 回答日時： 2014/09/21 19:17

補足しますと、リニューアル工事は、インバーター制御方式に変更し、尚且つ遠隔監視システムの導入をします。

主な工事項目は、制御盤、巻き上げモーター、制御ケーブル、各種押しボタン、オプション工事などです。

リニューアルの提案は各メーカーで異なりますが、私が保守会社在籍時は一人１台のリニューアル工事の受注がノルマでした。

工事自体は一週間程度の工事で終了します。

リニューアル工事は行政に届け出が不要なので、受注後すぐの納品ができます。（１か月程度）

この回答への補足

ご回答有難うございます。

＞主な工事項目は、制御盤、巻き上げモーター、制御ケーブル、各種押しボタン、オプション工事などです。

モータ交換？、
ケーブル交換？、
押しボタン交換？、
制御盤ってエレベータ制御の電子回路？交換？

カゴはどうなんでしょう？

補足日時：2014/09/21 19:31

No.3 回答者： inon 回答日時： 2014/09/21 16:51

EVの修繕リフォームは２５年くらいと言われています。

設備も陳腐化しますしね。
工事内容を開示市内というのは問題ありますが、３０年なら一般的です。
修繕積立金の大幅値上げが何故必要なのか、EVの工事は何を交換して、何が新しくなるか
理事会に内容を開示するように要求してください。
管理組合員の当然の権利です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

そうですね、工事内容を開示してから決議が筋だと思います。
議案書に書くととんでもない厚さになって説明できないみたいなことでした。それ以上は突っ込みませんでしたが、役人が情報開示を渋るスタイルと同じですね。意図的かどうかは分かりませんが。
サマリーを記載するだけで全然違うと思うのですけどね。
手書きの図とかでいいと思いますし。

ちなみにもう決議は終わってしまいました。
反対は私一人でした。
私も根本的に反対ということではなく、ほとんど内容開示しないで決議するのに違和感を感じたということですけど。

補足日時：2014/09/21 17:41

No.2 回答者： hiro_redsun 回答日時： 2014/09/21 14:05

エレベーターの耐用年数は２０年ですが、保守をしている場合は３０年です。

耐用年数を超えたものは、一式交換あるいは、リニューアル工事が必要です。

リニューアル工事は「かごなどの意匠面を残し制御方式を変える工事」です。

○菱では約５００万円でしていました。

２０年超のものは、リニューアル工事の提案をしており、日本エレベーター協会でも推奨しています。

はこ＝かごの交換となるとすでに問題があるのかもしれません。

交換パーツがないものは新規取り替えになります。

エレベーター製造メーカーも２０年以上になると交換パーツの製造中止になったりします。

一般工業製品と同様です。

この回答への補足

ご回答有難うございます。

保守はしています。リニューアルと言っているのは使用開始後30年時点です。

＞リニューアル工事は「かごなどの意匠面を残し制御方式を変える工事」です。

＞○菱では約５００万円でしていました。

これは具体的にはどのような内容なのでしょう？

補足日時：2014/09/21 17:35

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2014/09/21 13:32

エレベーター交換ということは、マンション自体も築30年前後ということでしょうね。

とすれば、その工事はこれまでのエレベーターと同じものにするのではないと思います。
たぶん、地震対策を施したものではないでしょうか。

地震波のP波を感知したらすぐに停止するとか、人が乗っていると感知した場合、停止後一番近い階まで移動できるとかですが。

仮にそうであったとすれば、エレベーターのシステム全体の問題になりますから、「ハコはそのままで」というのはムリです。

まあ、修繕積立金の大幅値上げ、ということですから、総会の議案の説明は丁寧に行うべきだとは思います。
数年前から理事会で検討しており、その内容が一般の区分所有者に知らされていたのならまだしも、いきなり大幅値上げでエレベーター工事では、根拠の説明義務はありますから。

また、今回の値上げは長期修繕計画に基づくものでなければなりませんから、そちらのマンションの長期修繕計画の確認と見直しも必要でしょうね。

この回答への補足

ご回答有難うございます。

築15年でこの先15後の話です。
それを今から積み立てると言うことです。

＞まあ、修繕積立金の大幅値上げ、ということですから、総会の議案の説明は丁寧に行うべきだとは思います。

全くその通りだと思います。
ただ「エレベータリニューアル」でした。
面倒臭がるのをしつこく聞いたら、カゴ交換、ｘｘｘ、ｘｘｘ、ｘｘｘそのままみたいな数項目の説明が口頭で出ました。
その言葉だけでも議案書に入れておけば全然違うと思うのですが。

そうですか、30年だとハコの交換は要るということですね。
どこがどう傷むのでしょう？もし分かれば教えて頂きたいのですが。

補足日時：2014/09/21 17:31