【管理組合委託型について教えて！】 新築マンションの購入を検討してます。 説明の際に管理組合委託型な

【管理組合委託型について教えて！】
新築マンションの購入を検討してます。
説明の際に管理組合委託型なので
煩わしい管理組合の参加がなく楽ですよ！
と案内がありました。
確かにそうなのですが
ネットで調べたところ、管理費や修繕積立費が上がりやすい傾向にあるとの意見もありました。
※通常の経年劣化や築年数に相応しい値上がりよりもと言う意味で、質問者自身も、年数に応じて増額する費用なのは認識してます。

管理組合委託型のマンションをご購入経験のある方
実際どうなのかぜひ教えてください！

No.1 ベストアンサー 回答者： ブリトニースピアーズ 回答日時： 2024/03/19 00:57

管理組合さんに置かれましての管理形態の選択肢としては

1.管理依託方式
① 一部依託管理
(管理業務は管理組合が
自ら行い、日常的な清
掃業務や、修理修繕等
の依頼業務などの一部
のみ依託する方式)
② 全部依託方式
(管理業務、その他上記
① の業務等、全部依託
する方式)

☆お費用的には、②よりも①の方が割安です。
又、①②何れの場合も、管理組合の理事に選任されますと、月いちの理事会への出席が義務付けられますし、理事でない全員のお方々も、年一回の定期総会の招集がございます。


2. 自主管理方式
管理会社さんをお雇いにな
らず、全て管理組合で行う
管理方式

☆管理会社さんへのお費用は、一切発生致しませんが、場合によっては、管理組合さん(特に理事長さん等)による私物化(運営面および金銭面)が起こる事もございます。


3.第三者管理方式
管理業務、管理組合運営、
理事会、など全てに置いて
区分所有者の参加のお必要
はなく、理事長さん自体を
管理会社の担当者さんが務
めます (区分所有者さん達は
いわゆる株主さん状態な感
じとして、社員として雇用
為さった管理会社のご担当
さんを監督、監査なさられ
ます感じとなります。
アメリカやフランス、韓国
等では既に多く取り入れら
れていて、日本では都内の
高級マンション等で採用さ
れて居ります為、国内でも
徐々に一般的になりつつご
ざいます。

☆お費用面では、従来の管理方式よりも、やはり高額になりますが、ご高齢の方が多いマンションさんや、富裕層向けのマンションさんでは、ご重宝がられます模様です。
但し、こちらは、管理会社さんと理事長さんが同一な為、時として利益相反が起こり得る可能性がございます。


以上、3種類の管理方式の内訳と、各々のメリット、デメリットをお記しさせて頂きました。思いますに、区分所有者さんが管理組合運営に携わらなくてお良ろしいと致しますと、やはり 3.第三者管理方式 ではないかと存じました。
(因みに、依託型→全部依託、一部依託の何れも、管理組合のご参加はお必要となります)


又、管理費や修繕積立金についてですが、

1. 段階積立方式
長期修繕計画の中で、初年
度から5年ごと位に、計画
的に修繕積立金を値上げし
て行く方法(新築分譲時には
低い金額設定ですが、年数
が経つに連れて高額になり
ます)

2. 均等積立方式
長期修繕計画の中で、計画
的に、新築当初から先々の
大規模修繕や、定期的に発
生する修繕費等を見据えた
均等な金額設定方法です。
従いまして、金額は、当初
からずっと永年変わる事な
く、同じ金額です。

ですので、修繕積立金に置きましては、1. 2. の何れかになられます為、分譲時の販売会社さんにお訪ねになって見られて下さいませ (管理費については、管理組合が設立され、長年の組合員様たちのお話し合いの中で、値上や値下げの案件も運営上の絡みから、浮上致す事もございます。


何れに致しましても、上記お記しさせて頂きました中で、ご質問者様がご検討されておられますマンションさんと照らし合わせて頂かれまして、少しでもご疑問の解消にお役立て頂けましたら幸いにございます。

ご満足の行かれます素敵な新築マンションで、ご安心でご安全なハッピーライフをご満喫なさられます様、心よりお祈り申し上げます。

長文にて失礼を致しました。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました！
ご丁寧にありがとうございます。
一部委託型と全部委託型とあるんですね。
とても勉強になります。

ありがとうございました！！

お礼日時：2024/03/19 16:49

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2024/03/19 11:02

「管理組合」というのは、分譲マンションのそれぞれの住戸の所有者全員で組織する、マンションの共用部分の管理に関する組織です。

マンションの各住戸の内側は専有部分ですが、それ以外は共用部分になりますから、この共用部分の維持管理は、所有者全員で行わなくてはなりません。

一般的な管理組合には「理事会」という役員組織があり、この理事会が中心となって、マンションの維持管理活動をします。

維持管理活動は、具体的には、マンション管理会社と管理委託契約を締結して、日常的な清掃や管理人業務、会計業務などをやって貰います。

定期的あるいは都度開催される理事会には、日常管理の業務報告と検討事項の提示が行われ、役員と管理会社の担当者によって検討されます。

また、年１回、管理組合の総会が開催され、１年間の決算報告と承認、次年度の予算案の提案と承認が行われます。

つまり、所有者である以上、マンションの維持管理には責任を持たなくてはならないのです。

ここで問題なのは、理事会の役員の人選です。

マンションの維持管理に積極的に関わりたいという人がそれなりにいれば問題はないのですが、「敢えて役員などやりたくない」という人が多くなっているのです。

こうなると、理事会の組織が成立しませんから、マンションの維持管理活動が正常に行われません。

現実問題として、必要最低限の業務は、マンション管理会社が行いますが、何か判断を要する問題が発生した場合に困ってしまいます。
判断できる人がいません。

そこで、最初から第三者にマンションの維持管理のすべてを任せてしまう、という方法が考えられました。

それが、第三者管理方式です。

ここで言う第三者とは、「そのマンションの所有者ではない人」ということです。
管理会社、弁護士、税理士、マンション管理士などです。

第三者管理方式の場合、確かに所有者はマンションの維持管理活動にタッチしなくて済みますから、「煩わしい管理組合の参加がなく楽」です。

ただし、任せた第三者が適正に維持管理業務をやっているのか、のチェックがしにくくなります。

これが「管理費や修繕積立費が上がりやすい傾向にある」ということです。

「良きに計らえ」で、誰かに全面的に任せてしまえば、キチンとチェックはできないでしょう。

しかも、新築ならどのような所有者がいるのかも分からない段階で、「良きに計らえ」にしてしまうわけですから、裏で何をされているのかは、１人の所有者という立場では分かりません。

普通の方法でスタートして、その中で理事会という役員組織が機能しないとか、役員のなり手がいないとかで、区分所有者全員の総意として、「これではマズいから第三者方式にしましょう」ということなら良いのですが、最初からでは問題が多すぎます。

最初からだと、所有者の責任放棄ですから、「第三者」の食い物にされるだけだと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！
説明が乏しく申し訳ありません。
おっしゃる通り“第三者管理方式”ことで
管理費と修繕費の増額の幅が大きいか？
という質問でした。

ありがとうございました！！

お礼日時：2024/03/19 16:48