マンションの共有部分って？？

分譲マンションの1Fに住んでいます。
バルコニーは専有部分ですが続きのような作りの
つつじの植わっている花壇の部分は共有部分です。
以前、管理人さんに「洗濯物とか干してある事もあるだろうから
花壇の部分に入って手入れする事はしないから管理して下さいね」
といわれました。
早速つつじが枯れたので短めに剪定し
かなり生えていた雑草も抜き
ついでに防草用の砂利も一面に敷きました。
次の日、管理人さんに会った時に
「つつじ切っちゃったでしょ？？つつじはマンションの
ものだから切っちゃダメだよ。管理費に庭師のお金も入って
いるから今度庭師が来る予定だったんだよ・・・」
と言われました。
結構短く剪定してしまったのですが万が一枯れてしまった
場合はどうなるのでしょうか？？
そして共有部分は一般的にどこまでやってもいいんでしょうか？？
管理しろと言われたので管理したつもりなのに
つつじは切るなと言われ、でも雑草は抜けという事なのでしょうか？？
しかも共有部分なのに砂利は敷いてもいいのでしょうか？？
もし、雑草抜きだけをお願いされているのであれば
なぜ共有部分なのに管理しないといけないのかわかりません。
ちなみにお隣さんも砂利は敷いてますし避難用の扉に
ネットを張ったり結構好き勝手やってます。
はっきり言って花壇の向こう側は道ではなく
一般の人は絶対に敷地に入れない会社なので
2F以上の住人からしか花壇は見えないので何のために
花壇があるのかさえ不明です・・・。
名ばかりな共有部分(花壇)を自由に使わせてもらうのは
不可能なんでしょうか？？

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/06/05 10:05

＞バルコニーは専有部分ですが続きのような作りのつつじの植わっている花壇の部分は共有部分です。

先の回答にあるように通常分譲マンションなどではバルコニーなどを非常時の避難経路に利用できるように計画していることなどから、規約などで特別定めていない限り共有部分になります。
ただ日常的に占有して利用できる権利（専用使用権）が与えられているにすぎません（場所によっては使用料を取るところもある）。
これは駐車場（この場合は有料のことが多い）と同じことです。
質問者のところは規約などで専有部分とされているのかもしれませんが、共有部分だと専用使用権があっても、共有部分の場合物を置いたりすることは原則禁止なので、注意してくださいね（隣の人には非常扉があるということですので、専有部分ではなく共有部分になっているように思えます）。

＞そして共有部分は一般的にどこまでやってもいいんでしょうか？？

共有部分の管理は基本的に管理組合がすべきことで、共有部分の変更については管理組合集会で３/４以上の賛成で可決する決議が必要ですが、日常的な清掃などの管理（雑草取りはこれになると思われます）については各区分所有者が行ってかまいません（でもやらなくてはならない義務は特にないです）。

共有部分を自由に使用することはできませんが、維持のために必要な日常管理に属することは個人でもできます。
花壇の手入れなどの場合は、日常的な管理に属しますのでやってもよいと思われますが、それに過失があれば（剪定のしすぎで枯れてしまったとか）、管理責任が問われることもあります。
でも基本的に共有部分の管理（雑草の除去、剪定作業）などは、基本的に管理組合で管理すべきことでしょう。

なお、管理会社は管理組合から委託された範囲のみが責任範囲です。管理会社の範囲に入っていない作業なので、最初質問者にお願いしていたのかもしれませんが、後から他の業者に委託されていることがわかったのかもしれません。
どこまでが範囲なのかは、管理組合に確認したほうがよいでしょう。


＞ちなみにお隣さんも砂利は敷いてますし避難用の扉にネットを張ったり結構好き勝手やってます。

隣の住人は問題のある行動だと思います。万が一火災などになった時にネットのせいで避難扉が使用できず、被害を受けた人（またはその遺族）から管理過失責任を問われ損害賠償責任を負わされる可能性があります。専用使用権を与えられた部分の管理責任は管理組合よりも先にその使用者にあるからです。

No.6 回答者： inon 回答日時： 2008/06/06 10:11

先ず、花壇の手入れをするのは貴方の義務でも無ければ、責任でもありません。

共有部分ですから、花壇の世話をするのは貴方の善意からの行動となります。この際、管理人は放っておいて、理事長と話してください。
しかし花壇を自由に使うのは無理があります。そのあたりも理事長か理事と話をして、理事会で協議してもらってください。

もし、枯らしてしまっても貴方が善意でしたことの責任を誰も問わないので安心してください。

No.5 回答者： jackbon 回答日時： 2008/06/05 17:20

先の回答者の方々の通りです　管理会社の対応が悪いように感じます花壇は共用部分とした場合の回答です　共用部分は自由には使えません　その用法にしたがっての使用になります　今回は花壇として使用です 私物を置いたりつつじを抜いて他の花に植え替えるなどはできません　まず管理規約で共用部分の管理は誰の責任かを確認する事です

　管理組合がすると規定されている場合が多いです　又管理会社へ管理を委託している場合　管理会社の債務不履行となります（念のため管理委託契約書を確認　雑草や水遣り業務が規定されてるか？）
管理組合が花壇管理の費用も払っているならば管理会社のタダ儲けです
（ちなみに専用使用権の部分は使用者が保存しなければなりません）
共用部分の保存行為は各組合員で出来る場合もありますが　管理会社が住民に依頼するのは奇妙です　管理組合からのお願いなら快く了解するのが良いと思います
保存行為を質問者さんがする場合　通常の注意をもって枯れたとしても責任はありません　また費用は請求できます　

No.4 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/06/05 17:08

　管理組合ではっきりさせましょう。

No.3 回答者： hanka2 回答日時： 2008/06/05 10:22

> バルコニーは専有部分ですが続きのような作りのつつじの植わっている花壇の部分は共有部分です。

貴方のお住まいのマンションの管理規約を拝見しないと一概には言えませんが、多くのマンションはバルコニーも専用庭も共有部です。
他に え？ と思われるのが、玄関扉、窓枠、窓ガラス etc. …　これらのも含め共有部としているところが一般的です。

このバルコニーや専用庭～窓ガラスなどの共有部には専用使用権があり、かつ通常の管理は貴方に任されています。あくまで「通常の管理」ですよ。

> つつじが枯れたので短めに剪定しかなり生えていた雑草も抜きついでに防草用の砂利も一面に敷きました。
雑草をぬくのは貴方の義務ですし、つつじの水やりも貴方の義務です。だから問題ないです。と言うよりもやらないといけません。
ただ、つつじを「短め」に剪定したのはまずかったですね。おそらくは隣人のつつじよりかなり短くなっちゃったのでしょう。

だから、
> 次の日、管理人さんに会った時に「つつじ切っちゃったでしょ？？つつじはマンションのものだから切っちゃダメだよ。管理費に庭師のお金も入っているから今度庭師が来る予定だったんだよ・・・」
と言われちゃったんです。

> 万が一枯れてしまった場合はどうなるのでしょうか？？
管理組合の理事長に言って管理組合の管理費で植え替えるなりして貰って下さい。ただ短く刈ったくらいでつつじは枯れませんのでご安心下さい。それより夏場の水やりを怠ると来春の花が少なくなるし、最悪枯れちゃいますよ。

> ちなみにお隣さんも砂利は敷いてますし避難用の扉にネットを張ったり結構好き勝手やってます。
砂利はＯＫですが、避難用の扉にネットはＮＧです。（消防法違反、管理組合の理事長と防火責任者に言いましょう）

> 名ばかりな共有部分(花壇)を自由に使わせてもらうのは不可能なんでしょうか？
専用使用権の範囲で、花を植えたりガーデニングテーブルを置いたりして素敵なお庭にして下さいね。


参考までに・・・

－－－マンション標準管理規約（抜粋）－－－

（バルコニー等の専用使用権）
第１４条　区分所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第２１条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。
２ 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。
３ 略

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 略

No.1 回答者： shiga-hiro 回答日時： 2008/06/04 23:28

基本的に、専有部分というのは、自らが居住する部屋の壁の内側部分を言います。

つまり、隣との境界の壁は、クロスの張替え程度しか自由にはできません。
ただ、自分の居室内の部屋を仕切る壁は「自分のもの」ですから、間取りの変更等は自由に行うことができます。
ではベランダはというと、一般的には共有部分と解釈されるケースが殆どです。
ただ、居住者が専用で使用できる部分であると言う、少々グレーゾーンな部分でもあります。
そんなベランダの利用法については、本来「規約」などで確認する必要があると思います。
ただ、一般的には目に余る内容でなければベランダ、専用庭等は自由に使えるケースが多いように思います。

今回の場合、つつじは管理組合で植えたものであれば、紛れもなく管理組合のものです。つまり共有財産と言えます。
しかし、剪定などの手入れというより、雑草抜きなどの日常管理を依頼されるというのは、「洗濯物とか干してある事もあるだろうから
花壇の部分に入って手入れする事はしないから管理して下さいね」
との発言から推察すると、プライバシーの保護を最優先させたというところだと思います。
結果的にはこの考え方があだになったと思いますが、管理組合、管理人などと、今後の管理方法について話し合いをされるのが一番だと思います。

参考URL：http://www.homepro.co.jp/info/mansion/knowledge0 …