中古分譲マンションで異常に管理費が安い物件について（自主管理とは？）

Question

中古マンションの購入検討中です

軒並みのマンション、販売価格は別にして、管理費、修繕積立金がかかります
探している物件の管理費修繕費相場はだいたいどこも管理費1万、修繕積立金1万程度です

この前見かけた物件で管理費1000円、修繕積立金5000円というのがありましたが
理由を聞いてみますと「自主管理ですから」と仲介業者は言っておられました

この自主管理って言うのはどういうことやリスクが発生するのでしょうか
詳しい方教えて下さい

Ｐ．Ｓ．何かの表記違いかと疑いましたが案内している不動産業者は１社だけで他業者は仲介してません。何か怪しい落とし穴でもあるのでしょうか

ashitahatennki · Accepted Answer

通路に自動車のタイヤが積んであったり
外人が出入りしてもおかまいない。
防犯カメラがない。とか

gonba · Answer

私も、自宅は分譲マンションです。
そこの管理は、管理会社に委託しています、管理費と修繕積立金の合計は、毎月３万円ほどです。
所有面積は、７３㎡です。
管理人が、平日午前中のみ常駐しています、もちろんオートロックです。

もう一つ、分譲マンションを持っています。
それは、自主管理です。
ここは、マンションの１階部分を全部購入して、事務所店舗として使っています。
専有面積は、７２坪（２３８㎡）です、ここは自主管理ですので、管理費は私の所が３万円他の居住者は、７千円～１万円です。
部屋の大きさで変わります。
管理人は、一番古くから居る居住者が一人、と私の会社で行っています。
管理組合の銀行通帳は、私の会社で保管して、銀行の印鑑は、もう一人の管理人が保管しています。
修繕費などが発生した場合は、管理人2人が話し合いで、管理費から出費します。
もちろん、１年に一度、簡単な管理報告書を各戸に配布します。
無償でやっています。
その他にも、外回りの清掃は、私の会社で無償でやっています。

でも、一般的な自主管理であれば、居住者が持ち回りで管理すると思います。
私の所は、特殊かも知れません、居住者の信頼が厚いので任されています。
そのため、管理を無償でやっても、意義を唱えるつもりは有りません。

inon · Answer

自主管理の場合は、他の回答者の言うような問題はあるでしょう、私が判断するに、修繕積立金がたったの月／５千円しか無いと言うことです。
㎡あたり￥２００－円が平均単価です。修繕積立金が驚くほど安い設定であるマンションは、自主管理がまともで無いと思われます。

Lescault · Answer

こんにちは。

自主管理・・購入は結構冒険かもしれないですね。
特に世帯数が少ないマンションで自主管理はリスクが高い可能性があります。
購入前に、管理組合がきちんと機能しているのかをよく確認することをお勧めします。
ここが機能してなければそのマンションはほとんど無法地帯であることを覚悟すべきです。
↓が参考になるかもしれません。

http://jisyukanri.office-shigematsu.com/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E8%87%AA%E4%B8%BB%E7%AE%A1%E7%90%86%E3%81%AE%E5%9F%BA%E7%A4%8E%E7%9F%A5%E8%AD%98/%E8%87%AA%E4%B8%BB%E7%AE%A1%E7%90%86%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E7%89%B9%E5%BE%B4%E3%81%A8%E5%95%8F%E9%A1%8C%E7%82%B9/

お役に立てば幸いです。

bathbadya · Answer

正直言って、

例えば自転車が倒れて床のタイルが割れました。さあ、修理費はどこから出ますか？
なんてことを個人で調べるのは無理です。
管理委託が断然良いです。

蛍光灯が切れた時もどうすんの？
蛍光灯を買いに行きますか？　いつか交換するために保管場所にキープしますか？
「いつか交換するもの」って沢山あるから、いくらスペースあっても足りません。
作業で使う脚立はどうするの？
落ちて怪我をしたらどうするの？

個人宅なら個人の責任でなんでもできるけど、みんなの責任って結構難しいですよ。

いちばん身近な厄介ごとは、管理費や修繕積立金の未払いですね。

merciusako · Answer

マンションを維持するためには、日常の清掃から設備のメンテ、法律で定められた点検など、様々な業務が必要です。

分譲マンションの所有者が手分けして全員でそのようなことができれば問題ありません。
それが「自主管理」です。

自主管理ができない場合は、管理会社にそれらの業務を委託してやってもらいます。
これが「委託管理」です。

委託管理には当然費用負担が発生します。
自主管理にも業者への支払などはありますが、管理会社への支払よりは安いのでしょう。

自主管理だと何らかの形でマンションの維持・管理にタッチしなければなりません。
ゴミ置き場の清掃当番などですね。
どのようなことをしなければならないかは自主管理の内容によります。

「自主管理」と「委託管理」のどちらが良いのかは一概には言えません。
マンションの各所有者が、マンションの維持に対してどのように考えているかです。

「自分のもの、自分達のものだからいつまでもきれいに維持したい」というのであれば自主管理の方が優れています。

「自主管理などできない、お任せで良い」というのであれば委託管理です。

ただ、その物件の修繕積立金は月５０００円ですよね。
安すぎます。

修繕積立金はマンションの定期的な大規模な補修工事のためのお金です。
屋上やベランダの防水工事、外壁の補修、鉄部などの塗装などです。
これらの工事は１２年〜１５年の周期で実施します。

マンションの規模や劣化状況によって工事費用は異なりますが、小規模のマンションでも数千万円かかりますから、とても月５０００円では足りないと思います。

購入検討中とのことですから、そのマンションの管理組合の直近の決算書と長期修繕計画書を取り寄せてみましょう。

決算書には、修繕積立金が現在どれだけあるのかが分かります。
また、年間どれだけ修繕積立金が貯まるのかが分かります。
長期修繕計画書では先の定期的な大規模な補修工事の今後の予定が分かるはずです。
その工事がどれだけの費用を要するのかも分かります。

これらのことから、何年後に大規模な工事を予定していて、それまでに必要な資金が修繕積立金によって確保できるのかが分かるはずです。

足りないとなれば、その時に一時金の徴収です。
あるいは、予定している工事のカットです。

決算書と長期修繕計画書は分譲マンションであれば必ずあることになっています。
もし、ないとか見せられないというのであれば購入はやめた方が良いですね。

仲介が１社だけというのは、売り主がその業者だけに依頼しているとも考えられますので何とも言えません。

phj · Answer

マンションの「自主管理」とは管理会社に任せないで理事会が自分たちで管理することをいいます。
管理会社に払う費用がないので、当然に安くなります。

マンションの管理は管理費と修繕積立費がかかります。
管理費は日常的な清掃や管理、エレベーター点検や設備点検などの管理と保守の代金
修繕費は１０年程度に１回必要とされる外壁塗装や配管類や設備機器の更新などの積み立て費用です。

管理を管理会社に委託すると当然ですが、費用がかさみます。管理費１万円ぐらいは一般的です。
自主管理の場合、管理費用が実費で済みます。また清掃などの日常的な管理を自分たちで行えば、費用そのものが発生しなくなります。管理費１０００円はあまりにも安いと思いますが、どうやって節約しているのか確認して納得できればよいでしょう。その代り当番が回ってくる可能性も高くなります。

修繕積立費もマンションの営繕計画にしたがって行うものですが、管理会社がこの費用を管理している場合もあります（積立金自体は組合名義ですが、営繕契約や見積が管理会社の言いなりだったりします）
そうなると費用を抑える仕組みが無いので、コストが高くなりやすくなります。

信頼できる管理会社であれば悪いことではないのですが、費用は高くなるわけです。
これを下げるために、組合が自分たちで費用算定して、管理費を出すと安くなります。一般的な修繕費の半分程度なら現実的ではありますが、修繕になったときの業者との交渉なども全部自分たちで行うのでしょう。また、修繕費のリスクとしては、インフレになったときに積み立て金額が足りない、ということが起こり得ることです。

中古分譲マンションで異常に管理費が安い物件について（自主管理とは？）

通路に自動車のタイヤが積んであったり

私も、自宅は分譲マンションです。

自主管理の場合は、他の回答者の言うような問題はあるでしょう、私が判断するに、修繕積立金がたったの月／５千円しか無いと言うことです。

こんにちは。

正直言って、

マンションを維持するためには、日常の清掃から設備のメンテ、法律で定められた点検など、様々な業務が必要です。

マンションの「自主管理」とは管理会社に任せないで理事会が自分たちで管理することをいいます。

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