分譲マンション管理費いくらくらいですか？

豊島区の築15年のマンションに住んでいます。
利便性には満足しているのですが、マンション管理費が高い気がしてならないので、この先住み続けていこうかどうしようか迷っています。
このカテゴリでよいものかわかりませんが、意見をいただければうれしいです。

管理費：（修繕積立金を含めて）38000円
立体駐車場管理費：（修繕積立金を含めて）10000円※所有する駐車場なので毎年、固定資産税も払っています。

築15年。世帯数50弱。8-17時勤務の管理人1名と掃除専任者1名在中。4路線利用可（いずれも徒歩15分以内）。

私が不満に思っているのは、・世帯数が少ないのに管理人と清掃人が2人もいる・24時間管理人または警備員がいるわけではない・宅配ボックスがない・24時間ゴミ置き場開放されていない・エントランスには防犯カメラがあるが、エレベータの中にはない等です。

最近の新築マンションでは、ホテルのようなサービスがあったりするのに、うちよりはるかに安い管理費が多いように思います。
マンション管理は管理費の安さより質を重視と聞きますが、うちの管理内容と管理費は妥当なのかどうなのかとても疑問です。

毎月48000円も払っていますが、どうしても無駄に思えてなりません。
私のように管理費に疑問を持たれた経験がある方はいらっしゃいますでしょうか？
またどのように対処されたのでしょうか？

No.8 回答者： happy_dog 回答日時： 2006/10/05 14:46

こんにちは

世帯数２００規模の管理組合理事をやってまして
管理費の削減に取り組んだ経験ありです

他の方の回答とほぼ同じですが「高い！」
と思いますが、やはり修繕積立金と管理費の内訳がわからないと
これ以上はなんとも・・・という気もしますね。

立体駐車場の費用も・・と思ったけど、それは別のようだし
マンション全体でインターネットとか申し込んでませんか？とも
思ったけど、築１５年ってことはそういう設備もなさそうだし
エレベーターの数が多いとか？と思ったけど５０世帯なら
そういうことでもなさそうだし

５０世帯なら管理人兼掃除人の１名でもよさそうだし・・
とは思いますが
具体的に検討したければ内訳が欲しいのと
管理費というのは創意工夫で下げるもしくは値上げしないという
ことができるので、一度役員になって検討してみるというのが
手だと思います。

No.7 回答者： pintinho 回答日時： 2006/09/26 16:53

管理の主体は管理組合＝所有者の皆さんです。

なので、管理費が高いと思えば、下げるように努力をする必要があります。管理組合の総会では予算審議とか決算報告とかがあるはずなので、内訳を詳細に検討してみてください。
うちは都下、90戸、築12年ですが、管理費が13000円くらい、修繕積立金が7000円くらいです。管理人1名通いです。宅配ボックスや防犯カメラはありません。清掃は毎日管理人さんが簡単な部分をやり、月に1度清掃業者がエントランス床、共用廊下、エレベータ内などをやります。
ご参考まで。

No.6 回答者： coaradesu 回答日時： 2006/09/22 23:10

　マンション管理費の額、修繕積立金の額、管理人の数・勤務形態のすべてを決定するのは、管理組合です。

管理会社は管理組合から契約により管理の一部を委託されている関係にあります。
　まずは管理組合の理事に状況の確認・説明を求めましょう。
　説明に納得できない場合、自分が参加して変えていく気持ちがない場合はそこであきらめましょう。自分にその気持ちがある場合は、改善可能だと思います。その場合、あなたの思いに賛同してくれる同志(同じマンションの組合員)を募り、あなたも理事になって変えてしまいましょう。また、そのような管理費低減の相談にのってくれるコンサル会社もあります。
　私も４９戸のマンションの管理組合理事長をしていますが、過去二年間でほとんど住民へのサービスを低下せずに、管理費を約２００万円低減し、修繕積立にまわしました経験があります。その気で管理の方法、費用の使われ方を見直してみてください。色々と無駄が見つかるものです。その場合、プロのコンサルに手伝ってもらうと、そんなに費用もかからず、楽に進められます。

No.5 回答者： rczd 回答日時： 2006/09/22 21:35

ちょっと高いと思います。

皆さんが仰られるように、
・管理費と修繕積立金の内訳がわからないので、何とも言いようがない。
・管理費会計支出で大きな割合を占めているであろう管理委託費を中心にコスト削減に取り組む。
・できれば自主的に（＝管理組合役員になって）コスト削減を。

私も色々本を読みましたが、参考ＵＲＬの「管理費徹底削減特別レポート」が具体的で秀逸でした。無料です。ご一読をお薦めします。

参考URL：http://www.lean-management.com/

No.4 回答者： namnam6838 回答日時： 2006/09/22 10:44

ご参考までにうちの場合です。

東京都下・築浅・約500世帯
24時間有人管理（9～18時4人(管理2・フロント2)・18時～21時4人(管理2・警備2)・21～9時2人(警備)）
掃除の方は多数（管理会社の孫請けで委託なので人数は不明です）
宅配ロッカーあり・ごみはごみ室へいつでも・カメラ多数（すべて1秒ごと録画）
駐車場2千～7千/月（自走式立体）※機械式ではない

管理費・修繕積立金は、専有面積1平米あたりで比べますが、
うちの場合、管理費は160円/月・修繕積立金は70円/月です。
（私の場合で合計で約2万円ちょっとです）（駐車場別途）
この額で、毎年、管理費会計では剰余（＝黒字）が発生します。

下記に平均額の情報があります。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents …
私のところは大規模のため安めのようです。
もし同額であったとして50世帯と500世帯では財政規模が10倍違うので、同単価で同じサービスは難しいかもしれません。

管理費と修繕積立金の区別は重要です。
管理費は支出しているお金で、修繕積立金は貯金です。
同額であっても、修繕積立金（＝貯金）が多いのならば、管理組合の財政が潤沢・将来安心度が高いと考えられます。
一方、管理費が多くかつ剰余金もあまり出ていないのならば、たれ流し状態になっているかもしれません。

駐車場利用料は、多くの場合は修繕積立金に繰り入れられます。組合の収入源です。
（機械式駐車場の場合は、メンテナンス費用がかかり収入源どころかカネ喰い虫になっていることもあります）

修繕積立金（住民の貯金）に多額が入っているならいいのですが、
築15年ですとそこまで古くないので、合計3.8万というのは高い感じがします。

管理組合は、管理会社へ管理を委託して、年間いくら、で契約しています。
管理会社は、安くて満足できるサービスのところへ交代させることができます。

分譲時の売主の系列会社であることが多いですが、マンション管理を専門にしている会社もあります。
合人社計画研究所
http://www.gojin.co.jp/

私のところの管理組合理事会は、初年度から他管理会社と相見積もりをして値引きを引き出したり、
予算計上されているが不要、という作業をカットしたりしていました。

もし漫然とその額になっているのでしたら、調べてみる価値はあると思います。

他の方も書いておられますが、
管理組合と管理組合理事会は、あくまでも「私たち」です。
（"相手"とか"取引先"とかではありません）
管理組合理事会任せにせず、質問者さんご自身も参加してみるという意識が必要と思います。
「管理の質」は、管理会社のサービスの良さというよりは、住民のモラルのことかと思います。
管理組合やコミュニティへの参加意識が高いマンションは、住み良くなるものと思います。

No.3 回答者： super-dog 回答日時： 2006/09/22 08:36

>管理費：（修繕積立金を含めて）38000円

割合が知りたいですね。
修繕積立金はその名のとおり、マンションを修理するときに使うお金です。これが少ないと大規模修繕の際に住民から個別徴収することになります。
(最近は見た目を安くするため修繕積立金を安くしたが、後から高額な修繕費用の請求があってもめるケースもあります)

管理費については、マンション管理組合とマンション管理会社の調整によって決めています。マンション管理組合の代表に明細を要求すのがいいでしょう。
やる気がないマンション管理組合の場合はマンション管理会社の言いなりになっている場合もあります。
気をつけたいのはマンション管理組合の方はやりたくてやっている場合とは限りません。なり手がなくて嫌々の場合もあるのでそれを考えながら話をしてください。

マンション管理については本も多く出ていますので数冊読んでみるといいでしょう。

No.2 回答者： sumo 回答日時： 2006/09/22 04:35

　高くないですか？

年会費かと思いました。
高級住宅なのなら仕方ないかもしれませんが、築１５年のマンションでしたら、ちょっと・・・。
　そこまで高いのでしたら、「24時間管理人または警備員がいるわけではない・宅配ボックスがない・24時間ゴミ置き場開放されていない・エントランスには防犯カメラがあるが、エレベータの中にはない等です」といった部分を改善してもらうべきだと思います。
　管理組合に、住民のみなさんで監査請求をすべきでは？？？

No.1 回答者： himawari223 回答日時： 2006/09/22 02:03

こんばんは

普通、管理人は一人で、なんでもします。

総会や理事会に行って、組合の人達に、高すぎるから、安くしましょう！！と提案することです。

管理費と、修繕積立金、駐車料金はまったく別物ですから、分けて考えましょう。

管理会社の、言いなりになっている可能性もありますので、近隣の管理費を調べたり、他の業者に決算書を見せ、問題点を指摘してもらうのもいいです。

マンション全体が自分の家だと思って、考え・行動すれば、いろいろと問題点が浮かんできます。

さっぱり解らない時は、近所の不動産屋さんに行って教えてもらいましょう。