管理費の内訳について

Question

８階建て、全２５戸ほど（築４０年位）の分譲マンションの一室を仕事場で借りています。新築時から約５年前まで、１階の店舗が管理事務所と管理人を兼ねておりました。不景気のためその店舗がつぶれてしまい、各部屋のオーナー達による総会で外注の管理会社が決まり、それ以降建物の管理事務所になっているようです。しかし現実には建物内、建物の近くに管理人はいません。
さて、以前は月に１０日程度清掃業者が建物内の清掃をしていましたが、管理事務所が変わってから、またっく業者を見なくなりました。同時に建物内が汚くなり始めました。細かい事は省略しますが、以前と同額の管理費（月約２万円）を払い続けています。月に１０回の清掃がゼロになったのに管理費が同額というを不思議に思い、理事長さんに尋ねたところ、建物が古く、この先に予定される修繕にお金がかかるため、清掃等を節約しているとの答え。修繕積立金は各部屋のオーナーが払っているはずです（私の部屋もそうです）。どうやら積立金では足りないため、我々タナコの管理費からも修繕積立金を積んでいるようですが、一般的にタナコの払う管理費は使途が違うのでは？　やるべき清掃や管理をほとんどぜずに、そんな話は聞いたことがありません。タナコには管理組合の決定事項の説明はまったくありません。素朴な疑問です、これでいいんでしょうか？　こういうのもアリなんですか？

nachiguro · Accepted Answer

こんばんは

他の方も書かれていますが簡単に書くと

・分譲マンションで区分所有者（マンション保有者）の場合
管理費などの決定権など議決権を保有し（管理組合員に強制的にさせられ、売却等で保有権を失った時は強制的にその管理組合から解任させられる）管理費等の支払義務が生じる。
また管理組合の総会に出席し、その多くはマンションに居住する場合管理組合役員等を任ぜられることもあり、管理規約の遵守を義務付けられる

・分譲マンションで賃借人の場合
基本的に管理費等の支払義務は生じないが、所謂大家と呼ばれる区分所有者に家賃を支払い、管理規約の遵守については組合員同様にさせられる。
しかし管理組合総会などへの出席、意見の陳述などは理事長もしくは理事会の承諾がない限りは認められず、議決権も保有できない。

これが組合員と賃借人の違いです。

更に管理費の使用用途ですが、標準管理規約に基づけば一般管理費は日常の管理に使用されるのが一般的で、その用途は質問者様がおっしゃっています清掃業務の他に共用廊下の電灯料金、給水関係の低圧動力、植栽があればその剪定、機械式駐車場があればその保守費、その他定期的に行われる水槽清掃、年2回の消防設備点検、年1回の建築設備点検（平米面積にもよりますが）3年に一度の特殊建築設備点検、エレベータがあればその保守点検などに使用されるのが一般的です。

また修繕積立金ですが、これは管理組合総会で取り崩しの決議がなされない限り、勝手に取り崩すことはできません。
その理由は所謂「特別な管理業務」と呼ばれる業務に採択されるものであり、それこそ質問者様が仰られている外壁の工事などに充当されるのが一般的な慣例とされております。

結論ですが管理組合としては店子に対して管理組合での決議事項を報告する義務は一部を除き全く必要ありません。

その一部は例えるなら質問者様の部屋が1Fにあるとして、その場に専用庭があるとします。（専用庭は専用使用権が付された「共用部分です」）
そこに何らかの問題が生じた場合（物品を置いて避難経路の妨げになり理事長が質問者様へ改善勧告しても改善しなかった場合など）総会の場で弁明する機会は標準管理規約を採択している管理組合ならば記載がある筈です。

しかし管理費等の問題に関して賃借人への報告義務はありません。
これは区分所有法にも定められておりますので一度参考にしてください。

btob · Answer

賃借人はマンション管理に口出しはできません。管理会社に直接払っていても、店子の管理費もオーナーが収めたものと同じに扱われるだけだと思います。管理会社が店子に説明してもよさそうなものですが、うちのマンションは店舗スペースがないので、その辺はわかりません。

オーナーたちの管理費、修繕積み立て費の考え方がちょっと違っているような気がします。管理費を修繕積み立て費にまわすのは、まったく問題ないです。掃除をなくして修繕積み立て費にまわすのではなく、修繕積み立て費を値上げすべきですね。掃除の回数を減らしたり、シルバーセンターに依頼するなどにより、費用の削減は考えてもよいと思いますが、ゼロにするとマンションが荒れると思います。あなたが釈然としないのも無理もないと思います。マンションの共用部って毎日掃除するのが当たり前だと思ってましたが、そうでないところもあるのですね。

september6 · Answer

うーん・・。
まず根本的なところから書きますと、分譲マンションというコミュニティを運営する上での「管理費・修積金」と、あなたが一室のオーナーから賃借している部屋の「賃料（項目として管理費という名目が別途有るにせよ）」は、全然関係無いんですよ・・。

例えば「マンションとしての管理費」が1万円であったとしても、あなたと部屋オーナーとの賃貸借契約上で「賃料10万円・管理費2万円」とやることも自由です。分譲マンション運営と一住戸の賃貸借契約とはそもそも関係がありませんので。

で、管理体制やら清掃云々の話も区分所有者（各戸オーナー＝管理組合員）の話ですから、残念ながら賃借人のあなたが意見する話でもありません。
そして、管理費で余剰が出た部分を、管理組合員の合意（総会の承認）のもとで修積金に回すこともそれは自由です。
そもそも仮に同額であっても、ご自分の「賃貸借契約上の管理費」＝「マンションとしての管理費」という発想が間違いです。賃借人にはマンションとしての管理費を管理組合に支払う義務が最初からありませんので。

管理費の内訳について

こんばんは

賃借人はマンション管理に口出しはできません。

うーん・・。

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