抵当をはずすには誰にお金を払うのか

アパートを所有し、家賃が入っていますが、そのアパートは、夫が経営していた会社の
担保に入っています。その会社の経営は他人に渡り、私は全く関係ありません。しかし、その会社の経営が思わしくなく、つぶれるかもしれません。アパートの担保をはずすために、
お金をはらって買いもどそうとしています。銀行が提示する額を私は、銀行に払うと思っていたのですが、会社側は、会社に払うようなことを言っています。会社に払うのが正当なのですか？どなたか知識がある方、教えてください。よろしくお願いいたします。また、会社に払った場合、もし会社がつぶれてしまったら、どうなるのですか？

No.6 回答者： ymzimss 回答日時： 2014/12/20 06:48

抵当権者である銀行に直接支払うのが正当だと思います。

潰れかけた会社に支払えば、当然ながら資金流用されるリスクがあります。

銀行から直接提示金額を聞かれたのか、会社を通じて間接的に提示額を聞かれたのか不明ですが、何れにせよ、支払いは直接銀行にするべきでしょう。

但し、銀行の提示金額の妥当性、即ち所謂「対価弁済」なのか「抵当権消滅請求」なのかということもよく考慮すべきだと思います。

銀行の言いなりの金額を支払うのではなく、（当該銀行に出入りの先生ではない）司法書士に相談した方が無難です。本当に今にも潰れそうであれば、銀行は担保解除に応じず、金額提示もしないでしょうから、相談する時間はあると思われます。

ただ、担保物件が収益物件ですから、万が一会社の銀行への返済が滞りだすと、銀行は担保権者として物上代位権を行使し、家賃収入に差押えを掛けてくる可能性があることは認識しておくべきです。従って、余り時間を掛けてじっくり検討もできないということです。

No.5 回答者： masakii88 回答日時： 2014/12/18 09:08

質問の内容が不正確です。

「夫が経営していた会社の担保に入っています」と書いてありますが　抵当権者は誰でしょうか　会社とも読めるし　銀行とも読めます。
抵当権者が銀行ならば　銀行が会社にお金を貸し　その担保として　その会社の経営者であった夫の妻（私）の財産であるアパートに　銀行が抵当権を設定したのですね。そうすると「私」は会社の借金の物上保証人となります。
そして、物上保証人は債権者である銀行の同意を得て　会社の借金を銀行に返済して　抵当権を外してもらうことができます。これを代位弁済といいます。
ということで、アパートの抵当権を外してもらうには　銀行に直接返済することになります。会社に払う必要はありません。
また、代位弁済した「私」は　借金した会社に対し　銀行に返済した金額を「私」に返還するよう求償権を行使できます。まあ、実際に返してもらえるかどうかは別ですが・・・
前提が異なって　会社が抵当権者なら　別な回答になります。

No.4 回答者： exhivisionist2 回答日時： 2014/12/17 13:26

なお、会社がつぶれた場合、担保物件は競売にふされあなたのアパートは売られてしまいます。

そうならないためには、はやく銀行に話しをして「自分が代位弁済をして抵当権を滌除（いまは
そうは言わないのかな）します」と意志表示。
代位弁済のために同意をとる手続きをすすめることです。倒産になったら銀行側も債務がこげつきますから
協力してくれますよ。急いだほうがいいですね。

この回答へのお礼

ご丁寧な説明ありがとうございました。そうします。

お礼日時：2014/12/18 07:33

No.3 回答者： exhivisionist2 回答日時： 2014/12/17 13:17

アパートに抵当権を設定したのはご主人で、債務者は「経営していた会社」ということですから

代位弁済をするには「会社」の同意が必要になります。
これは、貴社の債務〇〇百万円を私・・・・が弁済するこを同意しますという書類を渡して
社判をおさせれば、銀行はあなたが抵当権を抹消するための代位弁済を認めますよ。
おそらくは、根抵当だから債務の額など書面で明確にしないと、債務はゼロでも根抵当は
外れていないなんてこともあったりします。
司法書士に依頼するのがいいでしょうね。

会社に払ったらだめですよ。金銭消費貸借は銀行と会社がしているものですから。それを
代位弁済という形で処理するのです。
お金を会社に渡したら領収書ももらえません。盗まれ損。司法書士に間はいってもらえば
債務の状況を確認し抵当権を抹消してくれます。

この回答へのお礼

わかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2014/12/18 07:32

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/12/17 03:36

　確認しますが、

　（Ａ）まだアパートの所有者は質問者さんなのですね？
　そして、
　（Ｂ）担保（たぶん抵当権）をはずしてもらうために、借金を（会社の代わりに）返済したいのですね？

　でしたら、「買い戻す」という言葉を使わないで下さい。誤解の元です。

　Ａ・Ｂが正しい理解なら、お金は銀行の指定する司法書士に、抵当権をはずすための書類と引き替えに、渡して下さい。言い換えると「銀行に支払」って下さい、ということになります。

　会社の指定する司法書士などに渡してはダメです。会社は単なる主債務者で抵当権をはずす権限も、代金を受け取る権利もありません。

　間違えて会社もしくは会社の代理人（司法書士など）にお金を渡しても、たぶん銀行の手には入らない（どこかに消える）ので、銀行は抵当権をはずしませんよ。

　銀行にお金を払って会社の借金を返済した後、その会社に「求償」しましょう。潰れそうだということなら、実際には払ってもらえないとは思いますが、「払え！」と要求する権利は発生します。


　「買い戻そうとしている」という表現のほうが正しいとすると、アパートの所有者は「夫が経営していた会社」ですので、買い戻す為には「会社」に「売買代金」を支払わなければなりません。

　上に書いた通り、会社に支払った代金は銀行のほかの債権者にも分配しなければならないので消えてしまい、銀行の手にはほとんど入りません。

　少しは銀行の手に入るでしょうが、少しでは不満なので銀行は抵当権をはずしません。

　買主の質問者さんの所には、抵当権付きのアパートが行くだけです。すぐ競売されて他人に取られるでしょう。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。よくわかりました。

お礼日時：2014/12/18 07:31

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2014/12/16 23:49

お金の支払と登記の所有権の変更は司法書士さんが報酬をもらうことで、すべて同時にやってくださるというのがお約束です。

これが信用できないと、どうにもなりません。次の所有者と同じことをするだけです。
会社や次の所有者には直接は払いません。司法書士か弁護士にゆだねます。報酬の額とか不動産の売買で弁護士となると誰も身構え、自分も弁護士を、なんてことになると、話がややこしくなりますよ。

この回答へのお礼

よくわかりました。ありがとうございました。

お礼日時：2014/12/18 07:30