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不動産会社に店舗としてテナントを借りようとしたら「消防法の関係で事務所契約はいいけど店舗利用はダメ」だと言われました。
「建物内の部屋数に対して何パーセント(軒)しか店舗は入れない。今は既存店舗軒数がいっぱい。」との事。

しかし消防法ではその何パーセントの条件等は明確な線引きがないとも言われました。

さらに調べてみたら事務所契約をしている一室は実質店舗として運営していました。納得いかなかったので不動産会社に問いただしたら、ハッキリ明言はしなかったものの空き部屋になるのも困るので注意換気はするが目をつむる的な回答でした。ちなみに不動産がその店に問い合わせたら店舗としてやってないと嘘をついてます。(ネットやフリーペーパー等に広告を載せて不特定多数が来店出来る状態にも関わらず)

そこで質問なのですが、ハッキリとした線引きの条件を教えて下さい。
又、この様な不動産会社や事務所契約で店舗利用しているお店は取り締まれないのでしょうか。

なぜあの店はよくて私は断られたのかと、どうしても私は納得がいきません。

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A 回答 (3件)

消防法の専門家です。

一応・・・

消防法というのは、かなり細かい規定があるのですが、実は「用途」によって、必要な設備が違ってくるのです。
たとえば、事務所は消防法施行令 例別表1の区分で15項その他事務所等という区分になり、他の区分に比べて基準が緩くなっています。

たとえば、すべて事務所のビルならば木造で1000平米以内、準耐火で2000平米以内、耐火で3000平米以内の、それぞれの延べ面積以内の建物なら、屋内消火栓を設置する必要がありません。

しかし、不特定多数の人が出入りする飲食店だと、例別表1で3項ロに該当し、木造700:準耐火1400:耐火2100で設置する必要が出てきてしまいます。

全部が事務所ビルで耐火3000平米以内だったから屋内消火栓は要らなかったのに、飲食店が入ったので耐火2100で計算されて、ビル全体に屋内消火栓をつけなければならなくなった、ということが容易に起こり得るのです。

このような場合、飲食店が小さい場合と大きい場合では当然に同じ扱いにはなりません。小さければ「主に事務所ビル(ただし、小さな飲食店あり)」で全体が15項のままで済むこともあります。



つまりこの判断がどこなのか?というのが、質問者さまの疑問の要なわけです。

これについて、消防法による規定では
「主たる用途に供される部分の床面積(廊下、階段、便所等共用部分は床面積に応じて按分する)が全体の90%以上で、かつ、主たる用途以外の部分の床面積が300平米未満の場合は複合用途防火対象物にはならない」と定めてあります。
3000平米の建物なら、飲食店が300平米未満なら、主たる用途の事務所が延べ面積の90%以上になりますので、屋内消火栓を付ける必要はなくなります。

ただし、飲食店が300平米を超えるか、延べ面積が3000平米を下回れば、飲食店が入居した時点で、屋内消火栓の設置義務が発生し、大家さんとしては飲食店に設置費用を負担してもらうか、違約金を払ってでも出て行ってもらうか、ということになりかねない、ということになります。

また、これはあくまで原則であって、無窓階算定とか特定1階段とか、そのほかにも勘案しないといけない基準もあれば、設備によっては例別表1で細かく面積が違うものなどもあり、プロであってもすぐに算定するというわけにはいかないのです。

ですから、不動産屋としては、可能な限り専門業者や消防に確認したうえで「もう入居させるのはやめよう」という判断になると思います。いちいち入居希望者に合わせて算定するわけにはいかないからです(算定には有資格者が必要ですが、私たちも細かい算定をお金を頂かないでするのは難しいです)

ということで、
「消防法ではその何パーセントの条件等は明確な線引きがないとも言われました。」というのは、嘘ではありますが、明確な線引きを算定するのはものすごく手間のかかる作業であることは事実です。
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一番考えられるのが建物には「用途」とと言うものがあります。

これは「商業的な地域」、「住宅的な地域」、「工業的な地域」など
「用途地域」(知ってたらごめんなさい)と言うもので、建物を建てる時に「商業ビル」とか届け出て、受理される訳です。
商業地域の場合は特殊な環境を除けばほとんどの店舗が出店できます。(あくまで常識の範囲で!)

ですから、そのビルがそもそも「共同住宅」(マンションなど)、「事務所ビル」等で「何らかの都合で用途変更が出来ない!」と
考えられます。 実際、デザイン事務所などでちゃんと毎度「用途変更」するわけ無いんですよ。(面倒ですから…、)

ただし、新宿のビデオ店火災以来。消防の視察などが厳しくなったのも事実です。そもそも(多分ですが)床面積あたりの開口部(窓)
=「排煙設備がギリギリ」とか、店舗に向かないのかも知れません。 それと設備的に電力や給排水に問題があるとか。 あと、よく問題になるのが「排煙」ですね。この場合コンロなどから出る熱と臭いが排気される時に問題に発展するケースが多いです。

それと、消防は所轄によって対応がメチャクチャですw。ってか港区の消防に行って「奥多摩市はこうだったぞ!」って聞く耳持たないんですよ、あいつらは…。

消防は所轄の「予防課」に行けばいろいろ質問に答えてくれますよ。
「用途変更」は所轄(市町村)の建築指導課で手続きの仕方を教えてくれます。
単に取り締ってもらいたければ上記に通報ですか…、多分お茶お濁して、「なんだこれ?」って感じで終ると思いますが。

なんか、詳しい内容が解んないで大雑把な説明ですみません。

随時、ご相談には乗りますので。
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断られたのなら 其処に拘らず 別の物件探せば済む事だと思うが・・!?



其処よりも もっと良い物件があるかも知れないから 其処が借りれなかった と思えば良いだけ・・

不動産業なんて 他にも一杯あるんだし その不動産業者に拘る必要は無いと思うが・・!?
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Aベストアンサー

どのような内容・規模の店舗かが判然としませんが、概ねこれまで寄せられている皆様の回答のとおりです。
ただ建物の構造や、そのお店の階層・種類にもよりますが・・・窓がないというのは気になりますね。

届け出後、防火管理者や消防設備に関しては消防署が検査に来ます。また消防設備は有資格者(消防設備士)が毎年点検し、その報告をする必要があります。また査察も、場合によってはあります。

いずれにせよ不安があれば、消防署に聞くのがいちばんです。消防はたいてい親切なので、アドバイスしてくれると思います。出張所クラスではなく、本署クラスへいくと間違いがないです。

Q消防法施行令別表第1に掲げる特定防火対象物

に、オフィス(事務所)は書かれていないと
思うのですがが、
どこに分類されるのでしょうか。
基本的なことで申し訳ないのですが、
回答と共に
参考になるURLなども教えて頂けると
助かります。

Aベストアンサー

消防法施行令
http://www.houko.com/00/02/S36/037.HTM#sh

オフィス(事務所)の入ってるビルの階数や平米数、収容人員によります。

Q消防設備費の負担は貸主、借主どっち?

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尚、契約前に消防設備が不要という推測のまま双方詳しく調べず契約しました。
また店子さんがデイサービスを始める意思で契約されたのも事前に知っています。
この件に関連した宅建、民法など条文をご存知でしたら重ねてお教え下さい
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

専門外なのでわかりませんが、消防署にお問い合わせになってみては如何でしょうか?

ちなみに、住宅用火災警報器の取り付けが(新築の場合)平成18年の6月以降は義務になりますが、

その住宅用火災警報器について、誰が取り付けるのかについては、
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とされています。

但し事業所などの場合、自動火災報知設備の設置基準とは異なるかもしれません。
ご参考まで。

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基準法での店舗、事務所の違いについてですが、
不動産屋のようなものを販売しない業種が入る場合でも
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

もちょっと書きます。
事務所は特建じゃないから、
どちらかって言うと事務所で出しがちだと思います。

でも、一般の人が入ってきて商取引をすれば店舗。
売るものの質は関係ありません。
事務所にも一般の方がきますが、会社間取引や内容の打ち合わせは「事務作業や打ち合わせ」とみなされます。

店舗面積か何かの関係で、カウンター部分だけ店舗で奥は事務所で申請できますかと聞かれたこともありますが、その案件では認められませんでした。全部店舗でした。たしか、その時事務スペースだけなら事務所にしてもいいんだけど、オープンで事務スペースから人がきて接客する小規模なものだったのでだめでした。もちろん不動産業でも事務スペースばっかりの事業所もあるでしょうからそれは実態をみて考えるのだと思います。ご参考に。

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このところ老朽化が進んで修繕工事に追われていてとても金銭的に困っています。なるべく安く上げたいんです。お知恵がありましたなら教えて下さい。

Aベストアンサー

 今回の消防法改正で自動火災報知設備が義務設置になった事業所の方に聞くと、No.2の方が言われているように、100万円前後の見積もりの方が多いような気がします。が、数社の見積もりを取られて検討されるのが良いともいます。また、当座の出費を抑えたいのであれば、松下電工のリース方式があります。6年または7年契約で支払いは方法は月単位です。(私は松下電工の関係者ではありませんので詳細は松下電工に確認してください。リーフレットもあるはずです。)それ以外のメーカーでリース方式を行っているところは今のところは多分無いと思います。
 融資制度については、地元の消防本部に確認されると制度についてある程度は教えてもらえます。しかし、消防機関が融資するわけではないですし、無償貸与ではないので金利も必要となります。
 ところで、消防署の担当者から聞いてみえるとは思いますが、工事依頼をされる時に、住宅部分でも住宅用の感知器では対応できませんので注意が必要な事と消防機関に届出が必要ですので注意してください。

Q飲食店を開業にあたり消防などの申請

こんにちは。建築に詳しくないのですが、居酒屋の開業を会社で請負い、その担当になりました。110平米のスケルトン状態から居酒屋をオープンさせようとしています。排煙問題で100平米を切るように不動産屋から言われました。区画割りしそれはクリアできそうですが、今後、消防などの申請はどのように進めて行けば良いでしょうか? 区役所にも行かねばならないでしょうか?

Aベストアンサー

消防の届出だけに関してですが、

建物のテナントとして入り、工事する場合、消防に届出が必要になります。
事前の申請としては、
・消防設備の設置申請:工事整備対象設備等着工届出書
や地域によっては、工事そのものを届け出る必要があります。
例:東京都火災予防条例による、防火対象物工事等計画届出書

竣工したら、テナントさんとして入る居酒屋のオーナー名で
・防火対象物使用開始届出書
・消防用設備等(特殊消防用設備等)設置届出書
を出し、必要に応じて消防検査が行われます。

消防設備の着工届や設置届については、実際に工事をする消防設備士に任せればよいでしょう。
使用開始届出の際は、排煙関係や厨房の不燃処理のしかた、内装制限の履行、収容人数などの資料を提出することになり、消防検査の時に見ることのできない不燃仕上げ(天井裏のダクトなど)は写真を撮っておくことをお勧めします。
ここまでが建築会社がサポートしなければならない範囲です。

さらに注意が必要なのは、開業後の防火管理です。
防火管理者(要資格)の選任や消防計画、テナントに入るビル全体の共同防火管理届出事項の変更など、様々なものがあります。
これは営業する居酒屋さんがやるべきことですが、地域の消防によっては、防火管理者を選任しないと、許可を出さないと言うところもありますので、それなりに準備をしてあげるほうがスムーズに行きます。

ある程度資料が揃ったら、消防の予防課に相談に行ってみてください。

消防の届出だけに関してですが、

建物のテナントとして入り、工事する場合、消防に届出が必要になります。
事前の申請としては、
・消防設備の設置申請:工事整備対象設備等着工届出書
や地域によっては、工事そのものを届け出る必要があります。
例:東京都火災予防条例による、防火対象物工事等計画届出書

竣工したら、テナントさんとして入る居酒屋のオーナー名で
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・消防用設備等(特殊消防用設備等)設置届出書
を出し、必要に応じて消防検査が行われます。

消防...続きを読む

Q用途変更しなかったら・・・

事務所ビルの一部を店舗として、貸そうと思います。
謄本上の種類欄も「事務所」とあるので、何か法律に抵触しているのかなと思うのですが、よく分かりません。上記の場合、何という法律に抵触し、どのうようなペナルティがあるのでしょうか?あるいは、法律に抵触するしないに関わらず、最悪の事態としてどんなことが想定されますでしょうか。よろしくご教示願います。

Aベストアンサー

補足について

特殊建築物の定義は、建築基準法に定義されています。
防火対象物・特別防火対象物は、消防法に定義されています。

特殊建築物とは、概ね家族構成を超える人が使用あるいは利用する建築物が特殊建築物となります。
個人住宅や事務所や店舗を併用した住宅以外の建物が、特殊建築物とみて間違いありません。

以上

Q店舗の消防検査

店舗の消防検査

焼き鳥屋さんをオープン予定ですが工事業者さんに〔消防検査はどうしますか??〕
と聞かれました。
私のしたい内装だと検査が通らないみたいで検査をしてからもう一度やり直しになるらしく
費用が大分掛かるみたいなんです。
まぁ受けなくても大丈夫ですが工事の途中で通報などで警察が来たりしてバレたりすると
強制的に検査を受けさせられるかも?でもあんまり無いので大丈夫ですよって言われました。
検査はしなくても営業出来るんですか?
検査受けてなくて営業中に火災等が発生しても保険はちゃんとおりるんですか?
感覚的なことが分からなくてどうするべきか分かりません。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

消防法の専門家です。

火事は怖いですよ。
新宿歌舞伎町の火災を覚えていらっしゃるでしょうか。

あの火災以降、防火管理の法改正も行われ、管理者の責任が非常に重くなりました。

もし火事があった場合、罰金最大1億円または禁固刑以上の罰則になります。消防検査を受けた後に、内装をやりかえるなんて、事故があったらすぐに逮捕されるぐらい悪質といえます。

もちろんなにも無い状態なら普通に営業できますが、消防は査察といって定期的に検査に回っていますので、いずれ査察で違法内装が判明して、是正勧告が出されるでしょう。
そのときに直さないと、消防は建物の使用禁止命令を出せるようになっていますので、建物のオーナーと他のテナントに対して建物が使用できないときの損害賠償を覚悟する必要があります。

今回の工事業者さんは、とっても親切な業者といえます。普通の内装業者だと消防検査の必要性すら知らないところもあるからです。

警察は特段動きませんが、火事があってからだと大変です。
消防法にあう内装にすることをお勧めします。

Q会社(事務所)で必要な防災設備について質問させてください。

会社(事務所)で必要な防災設備について質問させてください。
私のいる会社は、2階建てで1階を倉庫、2階を事務所として使用しています。
防災設備として必要なものはどのようなものがあるでしょうか?
消火器、非常用はしご、災害時の食料・ラジオとかが必要ですか?
法律でこれは絶対に必要と決まっているとか、何かのマニュアルでこんなものは常備すべきとかいうのがあれば、教えて頂けませんでしょうか?

Aベストアンサー

消防法の専門家です。

まず消防設備に関しては、事務所ビルの要件として
・消火器 延べ面積300平米以上
・自動火災報知設備 延べ面積500平米以上
・誘導灯 建物の間取りによる  
・避難器具器具 状況による
などの基準があります。
通常は建物が建ったときに一緒に配備しますので、消火器以外は必要ならついているはずです。

次に非常用品についてです。
まず地域性の問題があります。
・台風などで水害・土砂崩れなどの多い地域
・雪による被害のある地域
・地震の多い地域(東海地震指定地域など)
によってそろえるものが違ってきます。

さらに従業員が車でくるような地域と電車で通ってくるような地域でも必要なものは変わってきます。
基本的にそろえるべき非常用品は、市町村役場にパンフレットがありますので、それを参考にした上で、地域の防災課や消防に必要なものを相談するといいでしょう。

また災害時の事業継続性や従業員の安全確保などは業務の内容によって変わりますので、会社内で相談してマニュアルを作る必要があります。
たとえば全員内勤である工場のような会社なら、避難場所に移動する際の人員確認などが重要でしょうし、営業会社のようなほとんど外回りしている従業員が多い会社なら、災害時は「○○に災害伝言板を設けるので、安否の報告をする」などの取り決めが必要でしょう。

会社というのはそれぞれの事情がありますので、なかなかマニュアルというのが定めにくく、なんの条件もなく「なにかマニュアルありませんか?」と問われてもそのようなマニュアルは「無い」としか答えられません。

消防法の専門家です。

まず消防設備に関しては、事務所ビルの要件として
・消火器 延べ面積300平米以上
・自動火災報知設備 延べ面積500平米以上
・誘導灯 建物の間取りによる  
・避難器具器具 状況による
などの基準があります。
通常は建物が建ったときに一緒に配備しますので、消火器以外は必要ならついているはずです。

次に非常用品についてです。
まず地域性の問題があります。
・台風などで水害・土砂崩れなどの多い地域
・雪による被害のある地域
・地震の多い地域(東海地震指定地域など)
によ...続きを読む

Q美容室

美容室は、特殊建築物に該当するでしょうか?なんとなく(4)項に該当するような感じもするのですが明記はありません。そうすると事務所から美容室の用途変更は申請がいらないでしょうか

Aベストアンサー

2代目cyoi-obakです。

特殊建築物の適用範囲は、条文によって異なりますので一概にこれは特建扱い!とは言えない部分があります。
ただ、基準法内と限定すれば、用途変更に関しては、美容室(サービス業の事業所等)は含まれないと解釈出来ます。
別表第一(四)は、物販を対象とした店舗を対象にしており、通常、小規模なサービス業店舗までは含んでいないと解釈出来ます。
ただし、サービス業店舗でも、その規模や業務形態により所轄の特定行政庁の判断により違いが生じますので、その都度の事前適用相談をする必要があると考えます(各自治体の条例等の存在に注意!)。
さて、本件の場合は、美容室→事務所ですから、建築的な用途変更は発生しませんが、消防上の届出が必要になる可能性があります。
要するに、消防上は防火対象建築物である事には変りがなく、且つ、使用形態が変更されるので、消防署の指導を受ける必要が有りそうです。
消防の場合は、建物全体と特定の用途部分とを総合的に判断していますのでね。
ただ、美容室→一般的な事務所の変更ですから、現状の消防設備等に特段の追加は発生しないでしょがね!

以上です。

2代目cyoi-obakです。

特殊建築物の適用範囲は、条文によって異なりますので一概にこれは特建扱い!とは言えない部分があります。
ただ、基準法内と限定すれば、用途変更に関しては、美容室(サービス業の事業所等)は含まれないと解釈出来ます。
別表第一(四)は、物販を対象とした店舗を対象にしており、通常、小規模なサービス業店舗までは含んでいないと解釈出来ます。
ただし、サービス業店舗でも、その規模や業務形態により所轄の特定行政庁の判断により違いが生じますので、その都度の事前適用相談...続きを読む


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