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ご閲覧ありがとうございます。よろしくお願い致します。

先日賃貸アパートに引っ越したのですが、部屋の状態が悪かったので、退去時にそれらの修繕費用をこちらに請求されないように、入居時の状態の証拠として、iPhoneで写真を撮りました。

カメラロールで写真を見ると、日付と撮影時刻がわかるので安心していたのですが、不安があります。
①たとえばiPhoneのトラブルやソフトウェアアップデートなどによって、写真に記録された撮影日の情報が変わってしまったりする恐れはあるのでしょうか?
(私に思いつく例としては、
 ・何らかのトラブルでiPhoneを初期化?再設定?した場合、撮影日の情報が実際に撮影した日ではなく、設定した日に変わってしまう
 ・PCにつないで写真をバックアップした場合、撮影日の情報が実際に撮影した日ではなく、PCに転送した日になってしまう…などです)

②iPhoneで撮った写真は、賃貸物件の入居時現況の証拠として有効でしょうか?
もしも証拠として弱い場合、何で写真を撮って残しておくのがベストでしょうか?
(数年前のCanonのデジカメはありますが、画質ではiPhoneの方が上です。またiPhoneもデジカメの写真も電子データなので、どちらも日付情報が変わってしまう危険性は変わらないのでは?と素人考えで思っております。)

数年後退去する時になって写真が証拠にならないと悲惨なので、確実な証拠を残しておきたいと思っております。
①か②どちらかでも大変助かりますので、ご存知の方々、アドバイスをお願い致します。
不動産業界の方のご意見もお待ちしております。
よろしくお願い致します。

gooドクター

A 回答 (4件)

>退去時にそれらの修繕費用をこちらに請求



根本が間違っています。
それらの費用に関しての詳細は契約書に記載が有りますから、契約書に記載がされていない事に関しては一切の責任は有りません。
契約書をよく読んで下さい。
よく曖昧な表現で現状復帰などと有りますが、使ってる以上は汚れや傷などは付くものです。
それらの経年変化や経年劣化等と現状復帰を一緒くたんにされてはユーザーは溜まったものでは有りません。
余りに気になる様なら、この「現状復帰」に付いての詳細の提示を求める等ちゃんと不動産屋や大家との間で事前確認して事細かにして下さい。
また、後で言われそうな箇所については不動産屋に確認して貰い、場合に寄っては念書や覚え書き等を作成して一筆貰って置けば安心かと思います。

また、良く有るケースとしてその様な横暴が取り沙汰されていますが、通常では国土交通省が作成した賃貸借契約のモデル契約書や原状回復のガイドラインというものが有り、それを元に賃貸借契約書を作成するのが一般的なので、居住年数に応じて修繕費に払うパーセンテージが減収していきます。
過去に契約した不動産屋は確か7年以上で0%になった(ウル覚えです)様な記憶が有ります。
しかしながら、民間の契約なので内容については個々で自由に出来ますのでモデル約款を無視する悪徳業者が存在するのは確かです。
ですので、自衛するしかないのが一般的な見解です。
勿論、裁判になれば有利なのは明らかですが、面倒であったり、費用面からも泣き寝入りしてしまうケースが多い様です。
参考→http://www.cash-learning.com/caching/case/8485/
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簡単な方法としては、iPhoneの日付を変えて撮影すれば、撮った画像データの撮影日時も変わりますので、証拠にはなりません



デジタルデータは容易に改変できますので、改変を行っていないという証明ができるプロのカメラマンを除き、一般の人が撮影したものは、記録にはなりますが、証拠にはなりません。

プロも、撮影に際して、その都度書面の提出等を行ってから撮影をしなければいけませんが
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写真に内蔵されているデータの情報は故意に変えられます


ただiPhoneを初期化した程度でそれらが変わることは考えられません。
ファイル名がPCに転送した日になる可能性は転送するアプリによって大いにありますが内蔵データ(EXIF)の日付が変わることはデータが破損でもしない限りありません。
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デジカメやスマホで撮った写真の日時や場所のデータ(Exif情報)は、写真そのものに含まれています。

なのでソフトやOSの更新の影響は一切受けません。ただ、Exif情報は後から自由に編集できてしまうものでもあり、それだけで動かぬ証拠とは言えないでしょうが、何も無いよりずっといいと思います。

Exif編集アプリの例
http://applian.jp/exif-editor/

今更の話ですけど、動画で玄関入ってから問題のある場所に順番に移動し、寄って撮って次に移動…というのをノンストップの一本の動画でやった方が、傷を消したり色をいじったりの小細工が難しいので、証拠能力では写真を上回るのではないでしょうか?ノンストップだと途中でカットして編集する余地がより少ないため、信頼性が向上します。

確実な証拠が必要なら、入居前に不動産屋と入居者の両方が立ち会って物件を確認し、そこで写真を撮ってお互いにサインするくらいまでやらないとダメでしょう。

で、ここまで書いてきて思いましたが、究極的には不動産屋次第になりそう。入居者からむしり取る気まんまんなのか、割にゆるくて「ああ~あの物件汚いからそんなもんっすよ~」で流しちゃうようなところなのか、それ次第。こればっかりは何とも言えないですね。
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