居酒屋さんを、店舗賃貸させる場合の注意点を教えて下さい。

居酒屋さんを、店舗賃貸させる場合の注意点を教えて下さい。

都内の住宅街にある、ちいさなビルの家主です。

一階を店舗として、テナント様にお貸ししております。
２０平方メートル程の、小さなスペースです。

二階には、私達家族が住んでおり、
三階以上は若い方に賃貸（住居）しております。

今までは、その一階は、倉庫や事務所、ブティック等に
お貸ししてきました。
幸運なことに、特に問題は起きませんでした。

今回、借主様が退去され、新しい借主様を探していたところ、
「居酒屋」さん、の入居申し込みを受けました。

全国展開しているチェーン店、とかではなく、
個人で手広くやっている、やり手の飲食業経営経験者、
という感じの方です。

今まで、飲食業を入れたことはなかったので、
入っていただくとなると、初めてのこととなります。

ランチをやって、一旦閉めて、夕方から２３時位まで
営業、もちろんアルコール有り、です。

初めて飲食業の方にお貸しすることを考えているので、
いろいろ迷っています。

テナントとして居酒屋さんにお貸ししての、メリット・デメリットに
ついて、お詳しい方、経験者の方、
お知恵をお貸しくださいませんでしょうか。

又、室内造作をするようなのですが、その場合、
敷金は何か月位とっておけば安心でしょうか。
（今まで倉庫や、ブティックで室内そのまま使用の場合は、三か月でした。）

うぬぼれた言い方かもしれませんが、たまたま立地がいいので、
今回の居酒屋さんの申し込みを断ると次は望みなし、
という訳ではありません。

また、家賃も倉庫や事務所と同じ額で申込みを受けています。

頼りない大家で恐縮ですが、先輩大家の方々を含め、
いろいろな面から教えて頂けると、とても嬉しいです。

よろしくお願いします。

No.1 回答者： 20150816 回答日時： 2015/10/11 16:13

１．においや煙対策は大丈夫ですか。

　区分所有物件（店舗物件）にイタリアンレストランを入れていた時期があるのですが、十個としての区分所有者から苦情が出たことがあります。
（法的にも問題はなくそれ以上にはなりませんでしたが、レストランのほうで退去しました。・・・採算が合わなかった。）
・一棟まるままお持ちなので、ほかの所有者からの苦情はないでしょうが、賃借人から不満が出る可能性はあります。

２．飲み屋となると騒音の問題があります。
　　ガールズバーのような風俗系の飲み屋ではないので風紀面はまあだいじょうぶそうですが。
　また汚い話ですが、ゲロを建物の隅でされる恐れがあります。
　車社会の地方の場合は、クルマで来て客が代行を頼むとか、クルマ出入りの問題もあります。
　契約できちんとうたっておく必要がありますね。

３．敷金の相場は10ヶ月だそうです。・・私のところでは8ヶ月にしました。地域による差があるのでしょう。
　http://www.columbus-egg.co.jp/knowhow/simulation …

４．ご存知だと思いますが店舗物件の賃料は消費税の対象です。（居住物件と違って。）
　１０％への増税後のことを考えておきましょう。
　・・・私のところ、借主に懇願され８％増税後の消費税を賃料に転嫁できていません。

５．店舗物件はスケルトン渡しのスケルトン返し（原状回復）が基本です。
　この点、契約書できちんとしておいてください。
　エアコンなどの買取請求されないよう注意してください。
　http://q.hatena.ne.jp/1213896173

６．1項とも関係はしますが・・・その他
　生ごみの悪臭等問題が発生することがあります。（特に夏場）その処理に誠意を持たせるように。
　また揚げ物の油、ダクトなど手入れが悪いと火災の原因になります。
　（ダクトないからの火災はじわじわと燃えこわい。）