不適合の擁壁のある土地

Question

今、東京都文○区で、土地を購入を予定しています。
その土地の道路面（6m）に、擁壁（H=2.2～2.5m）がありますが、
不適合擁壁になります。（古くて、検証がない。）
また、その擁壁の躯体は、すべて購入予定土地の中にあります。

道路（公道）
↓　（民官境界線）
↓   　 ↓
-----------■
-----------■  （擁壁：H=2.2～2.5m)
-----------■
-----------■      
-----------■       
-----------■　 （住宅　造成面（低い））　
　　　　-----------------------------------　
　　　　
一方で、小狭地のため、新たな擁壁を設置工事が
大変大変むずかしいです。
（隣の家、道路への影響があるため）

不動産屋とその建築士は、土の安全角度を考慮した
「鉄筋コンクリートの高基礎（1.9m程）を
   擁壁から0.5ｍのところに設置すれば、
　擁壁を改造新築する必要ない可能性がある。」
と、言っていますが、本当でしょうか？

mofl · Accepted Answer

こんにちは。
今回のご質問が

＞不動産屋とその建築士は、土の安全角度を考慮した
「鉄筋コンクリートの高基礎（1.9m程）を擁壁から0.5ｍのところに設置すれば、擁壁を改造新築する必要ない可能性がある。」
と、言っていますが、本当でしょうか？

であれば本当です。
つまり「可能性がある」ということ。

現行法令に適合しない擁壁は「がけ」という扱いになります。
日本中の自治体（都道府県）で建築基準法施行条例を定めており、その中で「がけ」の定義と扱いを定めています。
東京都では「東京都建築安全条例」という呼び方をしており、「がけ」についてはその第6条で規定しています。

参考に、大田区さんからイラスト入りの案内を引用。
http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/kenchiku/tatemono_tyuuikisei/gaketi.html
だいたい形態と規制、対処の方法がイメージできますかね？
ここで、下にあるイラスト
■新たに擁壁(ようへき)を築造することが困難なとき（左側の図１）
が今回の土地が低いパターンになるんじゃないですか？

私もこれを検索し勉強させてもらいました。
自治体でがけの定義とその扱いがやや違っていますね。

東京都さんの考えは、万が一崖が崩壊したときに崩れる（であろう）と考える安息角が45°です。
そして、その土砂が建物を直撃したときに最低限人命を守る（であろう）最低の基準がこれです。

＞鉄筋コンクリートの高基礎（1.9m程）を擁壁から0.5ｍのところに設置すれば

ここでは土砂が直撃する部屋を鉄筋コンクリートで作り、かつ、窓を含む開口部を（原則）設けない条件を守れば確認申請は通す（可能性がある）ということ。
あくまで可能性です。
確実に確認申請を通す保証、ではありません。
実際はケースバイケース、計画次第ということ。

もし質問者さんがどうしてもその土地を希望であり、その建築士に設計を依頼するのなら簡単ですが。
と言うのは、都がどのような判断をするのかわかりませんが、私の住所地ならばその高基礎の建物に対し構造計算を求めるんですよ。
前もって行政側と話し合い、確実に通す手法を検討しておけばいいだけ。
で、質問者さんは今回の問題として費用は考えていないように思えますが、それでよろしいですか？
「可能性がある」
を
「確実」
にするなら土砂の直撃に耐えられる鉄筋コンクリート造の建物にすればいいだけです。
基礎と言っても高さが1.9ｍあれば「空間」を何か「用途が発生する部屋」として使いますよね。
それなら１階はRC造、２階から上を木造にしても、どのみち建築基準法第６条第１項第３号、構造計算が必須になります。
木造が多いのは工法のこともあるけれど、確認申請で構造計算が不要なのが大きんじゃないですか？
つまり仕事を受ける側の手間、ひいては施主の支払うお金の問題。
がけ条例への対処で一番ネックなのは、いつも必ずお金なんですよ。

あと、一応。
先日の熊本をご覧になればおわかりと思いますが、安全でない擁壁（＝がけ）を敷地内に放置するのはよくよく考えてください。
先の東日本大震災で、震度５程度の関東地方でも確認を受け検査済証まで受けた築１５年程度の擁壁がかなり壊れました。
法律なんてその時点で費用と安全性を天秤にかけて、最低限の基準を作ったもの。
活断層までいかなくても。普通に壊れます。
壊れない保証なんて法律も設計者も行政も施工者も、誰もしない。
ましてや法に適合しないがけが安全なわけない。
高基礎とはやむを得ない場合での手法。
このような手法を残しておかないと一切の立て替えができなくなる恐れも出てくるので、資産の活用と安全との境が難しい。
つまり擁壁が崩壊し、土砂が建物を直撃するのもやむを得ない計画なんですよ。

建築基準法の第１条を貼ります　↓
（目的） 
第一条
「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。」

文中にはっきりと「最低の基準を定めて」とあります。
建物にしても、震度７の直下地震が起きてもクラックひとつ入らずに無傷でいるわけではない。
語弊があるかもしれませんが、瞬時に崩壊して住民を圧死させず、数分でも持ちこたえて屋外へ脱出する時間を稼げればいい。
全員が避難し終えたときに、ゆっくりとつぶれれば最低限の能力を発揮したんです。
ただしそこで建物の寿命は終えます。

今回の計画も外部（がけ下）に人間がいて、そのがけが崩れて人間が生き埋めになることを最低限の基準では考慮をしていない。
そのような計画をしたのは施主なわけです。
最低限の法律では、建物の中にいる住人が、がけが崩壊したときに外部へ脱出できる時間を稼げるか、を考えるわけです。

法律では建物にしてもがけにしても最低限の安全性の担保を求めますが、お金さえあれば最低限の機能・性能をいくら上げてもいいわけです。
結果、さまざまな工法や材料などで震度７でもほとんど影響を及ぼさない住宅を建てる方もいるわけ。

質問の主旨から離れてお気を悪くされるかもしれませんが、その土地でなければいけない理由が無いのなら、他の「平らな」土地を求めたほうが将来の禍根を残さないと思います。
擁壁なんてあっけないもの、地震でなくても一夜の豪雨で簡単に崩れます。
がけ下で、お子さんを遊ばせることができますか？
次の瞬間に震度７の直下地震が発生したら…
崩れる可能性は極めて低い、誰もが自分だけは、と思っているのも事実。
擁壁の表面（構造）によって、法面保護も併せて検討したほうがよろしいかと。
覆水盆に還らず。

salineroya · Answer

すでに回答されているように大田区で出している資料がわかりやすいのですが、この資料では擁壁の下の地点から45°の角度に引いた線から下側に基礎の下端、資料では底板の下側が来るまで基礎を深く築造すればよいというのが、行政の考え方です。崖が崩れた場合、その崖は水平にはならずに、水平面から一定の角度を持って安定するという工学的判断があり、これを安息角といいます。安息角は土質によって変化します。軟岩、風化の顕著な岩、硬質粘土・関東ロームなどの区別があり、関東ロームでは擁壁不要の勾配の上限が35°となっています。一般的には擁壁の下端から30°の線を引き、これより下に基礎の下端が来るように計画すればよいと思います。ただ道路に近い位置に建物を配置したいのであれば、山留の杭を打つ余裕はなさそうですから、今ある崖を崩して施工することになりそうです。設計地盤高の算定も考慮して、もう一度、今の位置に地盤面を設定するとすると、道路側に、ほとんど土圧のかからない擁壁を再現す必要もありそうです。こちららは、擁壁として認定されているコンクリートブロックを使用すれば、工事費用はRCで施工するより下がるでしょう。

ashitahatennki · Answer

可能性なので
不可能な場合　契約は破棄されます。

第二候補は検討しておくべきですね

不適合の擁壁のある土地

こんにちは。

可能性なので

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