建て替えできず困っています

Question

不動産売買や住宅建築に詳しい方、教えてください。

13年前に土地と昭和58年築の中古家屋を購入しました。今年、建て替えを検討し始めて、崖条例がクリアできません。

崖側には、少なくとも昭和58年以前から隣の敷地内に擁壁があります。崖上には6年前にマンションが新築されました。

崖条例をクリアするためには擁壁が構造耐力上安全であると証明しなければなりません。

市の建築科に調べてもらったところ、マンション建築完成時にもそれ以前にも擁壁に関する確認検査済証のようなものは存在せず、未提出のままになっているとのこと。擁壁建設時の資料は前管轄時代で市にはないとのこと。昭和58年の現我が家の建築時には擁壁の安全を当時の建築士の一筆で確認したことになっているらしいが、今ではそんなことはまかり通らないとのこと。

ここで、２つ質問です。

1、13年前に土地と中古家屋を購入した際、崖条例や擁壁についての説明はなく、重要事項説明書にも記載されていないのは、おかしくないですか？ 建築条件はないという説明で、素人考えでは今も家は建っているから大丈夫だろうと、それ相応の金額で購入したのに。不動産会社に説明責任は問えないものでしょうか？

2、マンション管理組合には、敷地内の工作物である擁壁の安全を確認検査して済証を提出する義務があるはずで、市には未提出を指導する義務があるはずだと私は思います。間違っていますか？ 正しいとしたら、行政のすることなので時間がかかりそうですが、いつかは擁壁の安全確認がされて、ウチの建て替えも可能になるのでしょうか？

市役所でもマンション管理組合からもいろいろと言われて、素人ではよくわからなくなってきました。

どなたかご回答いただけたら助かります。よろしくお願いします。

mofl · Accepted Answer

1.について
あなたが買った時点から、あなたの側も高いマンションの側も、どっちの土地も変化がなければ重要事項説明のミス。
ってか、おそらく不動産屋がうっかり見落としたんでしょ。
買った後に何か切土盛り土があったのなら重説には関係ない。
でも、13年前で、お話しの内容からじゃ、何も変化は無さそうだよね。
ただ相手に責任を認めさせたとしても、何がしかの賠償があるとは限らない。
不動産屋にはつてで専属の弁護士なんかがいるんじゃないかな？
あなたの側も戦うための費用や時間、労力を消耗すると思う。

2.について
＞マンション管理組合には、敷地内の工作物である擁壁の安全を確認検査して済証を提出する義務があるはずで、市には未提出を指導する義務があるはずだと私は思います。
＞間違っていますか？

間違ってはいないけど不可能です。
擁壁も建物も、計画から完成引き渡しまでは同じ流れ。
　確認申請
　　↓
　確認処分（確認済証の交付）
　建物または擁壁の工事着工
　（工事施工者の協力を得て工事監理者が施工の状況をチェックし記録に残す）

完了届（検査の申請）
　　↓
　完了検査
　　↓
　検査済証の交付（つまり確認済証のとおり現場が作られた確認）

ここまで来て、やっと済証が出ます。
あと、完了届は工事が終わったら４日以内に主事へ申請です。
この申請期限はけっこうアバウトですが、さすがにウン十年も昔の工事の物件で完了届を受け付けることはあり得ません。

あと、一番の問題は行政（または指定確認検査機関）側の問題よりも工事施工者側にあるんです。
検査を受けるには施工の記録が必要、と書きました。
このような事例では、まず確実に施工の記録なんてありません。
これが一番困るんです。
つまり安全を確認したくても、何も資料が無いからできない。

例えば、確認申請はしていないけど、当時の詳細な擁壁の設計図書があったとしましょう。
もちろん地盤調査の報告書もあり、その設計通りに現場が進行したことを、工事写真・ミルシート・納品書・施工者の日報・試験結果、などなど、安全性を確認する第三者を十二分に説得できる資料が残っていれば可能性はあります。
建築基準法第12条5項によって、施工者に限らず施主、つまり今の建物所有者（管理組合でもＯＫ）も敷地の安全性について調査を行い、確認申請から完了検査の手順は守られなかったけど、現行法に照らしても安全と判断できる、と報告を出し、その内容を確認した行政庁が受理をしてくれればいいんです。

で、何も記録が無いでしょ。
だから無理なんです。
それにこれらは申請主義。
行政は待つだけで、催促をするシステムではないんです。

＞正しいとしたら、行政のすることなので時間がかかりそうですが、いつかは擁壁の安全確認がされて、ウチの建て替えも可能になるのでしょうか？

大変失礼だけど、「行政のすること」ではなく「マンション所有者」がすることなんです。
行政は敷地と建物の安全を確認するだけ。
あなたの側ががけ条例に抵触、つまり安全が確認できないために規制をかけている。
じゃ、マンションの側は？と思うかもしれないけど、ここに書いた情報だけでは違反とは言い切れない。
高い側は手段があるんですよ。
低い側にはあまり方法が選べない。
マンション側ががけ条例に抵触していなければ、市は介入しませんよ。
逆に今、あなたの家はがけの下側でがけ条例に抵触しているんなら、行政はあなたに是正の指導をしかねません。

何か矛盾してるでしょ。
でもこれが法体系なんです。

建築基準法第1条　↓
「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。」

あなた側に危険がある場合、その危険を取り除くのが役目。
基本の考えは敷地単位。
あなたの計画が安全か、適法か、だけ。
仮に安全が確認できない場合、その原因を取り除くのはあなた側の役目。
間接的にがけを作り危険を生じさせたマンション側に行政は関与しません。
是正に費用や手間がかかっても、その負担割合に、つまり民事には不介入が鉄則。

ネ、ムカつくでしょ。
今までもおかしな現場をたくさん見ました。
例。
開発逃れの脱法（違法ではない）宅造。
斜面で、例によって良くある南側へのひな壇。
先に下側（南側）に家が建っているその北隣（上側）に、あとから境界に擁壁を作り家を建てました。
擁壁ってったって簡素なコンクリートブロックで、耐力なんてありません。
当然がけ条例に抵触するんだけど、上側（後から建てた自分側）は離れ距離を保ったのでセーフ、確認申請も通りました。
で、結果、南側の家はそのブロック擁壁を作られたおかげで違反建築にされました。
やはり敷地の面積に制限があり、将来の建て替えは大変に厳しい。
ここで思ったのは、脱法宅造なんて安物買うとまさに銭失い、ということ。
でも南側のお宅には何の責任もありませんよね。
じゃ、ここで行政は何をしたかっていうと…
何もしません、いや、できません。
北側（上側）の計画は適法なんです。
それを、隣を違反建築にするからといって制止や指導はできない。
ましてや、将来は隣に損害賠償をする確約をしろ、なんて介入することはできません。
公法に違反していない以上、あとは民事の問題なんです。
行政だって違反建築になったとしても、南側の家には違反指導含め何も言えませんけどね。
あなたと同じで、今後建て替えや売却の時に事実を知って驚愕するでしょうけど。

以下は補足。
がけ条例の問題って、けっこうあるし解決は難しい。
もしあなたが新しく安全な擁壁を作ったとしましょうか。
それで高い側のマンションの敷地も条例に抵触しなくなり、安全になるわけ。
まさに他人のふんどしで相撲を取る、です。

もしマンションの側に違反が無ければ行政は介入しません。
百歩譲って介入したとしても、せいぜい相手に話し合いの場に付け、と伝えるくらい。
仮にマンション側もがけ条例に抵触していることが発覚したとしても、今さら是正は無理でしょ。
延々と文書または口頭で指導を繰り返すだけ。
あなたの問題が解決する見込みは立たない。

あとは当時の不動産屋がまだ倒産せずにあるのなら、手元に重説の用紙がありますよね。
それを持って、弁護士に相談したらどうです？
あなたの相手は、行政・マンション住民・売った不動産屋の3者。
一番の味方は今相談しているハウスメーカーの設計者かもしれない。

＞崖上には6年前にマンションが新築されました。

6年ならがけ条例には抵触していなかったでしょ。

＞擁壁建設時の資料は前管轄時代で市にはないとのこと。

そのときはその市は特定行政庁ではなかった。
または限定特定行政庁だった。
マンションの確認は都道府県か指定確認検査機関でしょ。
あるいはマンション計画のはるか以前で、数十年前に建物がどっちにも無い状態で擁壁だけ先行して作られたのかも。

＞昭和58年の現我が家の建築時には擁壁の安全を当時の建築士の一筆で確認したことになっているらしいが、今ではそんなことはまかり通らないとのこと。

良くあるんですよ。
あなたの家を担当した業者がゴリ押ししたんです。
その時は建てるのが目的だからそれでいいけど、買った方は泣いちゃうよね。
そもそも責任の所在を追及するならば、その一筆（つまり念書）で安全の保証をした建築士も同罪でしょ。
私は恐ろしくてこんな念書書けませんよ。

ところでその擁壁はマンションの敷地内ですよね？
つまり擁壁の所有者ってマンション側ですよね？
あなたに考えられる行動は
・弁護士と相談し、マンションの住民相手に是正を求める。
・売った不動産屋相手に重説の不備で被害を受けたと賠償を求める（宅建＋不動産業法の処分含む）
・自腹で安全の確保（新規に擁壁を築造or現状の擁壁が安全である立証）
あたり。
で、がけの高さや計画をする住宅との離れ距離などがわからないけど、そのままで何か対処の方法ってありませんかね？
たいては居室のある建物の制限。
で、がけからの規制距離内に居室を設けない（無理か）、とか、待ち受け擁壁のかわりに基礎を思いっきり立ち上げ擁壁代わりにする、とか、がけ条例を適用されない高低差まであなたの地盤を上げるとか（全体でなくてもがけ付近だけ）、、、
（↑　最後のパターンはけっこう有効です）
あとは設計者が頭をひねり、いいプランを考えるしかないかも。

それと…
確認申請を通すのが目的ではなく、本当に危険を排除することを考えてネ。
建築基準法第1条では、法の趣旨を「建築物の敷地、構造に関する最低の基準を定めて国民の生命の保護を図り」（かなり抜粋）
と定めているでしょ。
「サイテーの基準」
なんです。
最低は守るべきだし、さらに上乗せしてもいいんです。
これも含め焦らず熟慮を。

長くてゴメンね。

suzuki0013 · Answer

がけ条例に強い一級建築士に相談してみるといいと思うよ。
権利がどうこう決まりがどうこうというよりも、『建て替えするにはどうすればいいのか』について相談する。

13年前の購入時の不動産会社の責任を問うためには、その当時の状況で重要事項説明に不備があるかどうかにつきる。
いまは違法でも当時はセーフということもあるからね。
本当にやりあうならたぶん裁判沙汰になってくるから、いまのうちに自治体の無料法律相談で弁護士に相談しておくといいよ。

２については、質問者のマンション管理組合や行政の義務に対する考え方は妥当だよね。
でも世の中は理不尽でできているので、質問者の考えに従って管理組合や自治体が動くことはない。
義務はあっても罰則がないし、何よりも物理的金銭的に第三者に被害を与えていないからね、まだ。
管理組合で費用を出して検査するのが筋だけど、管理組合の総会で議決するにしても必要性の低い費用を払うことに賛成する人は少ないだろうね。
はがゆいだろうけど、これが世知辛い現実。
もしやるとしたら、「安全確認をしろ！」というアプローチではなくて、危険だという証拠を見つけて「危ないからすぐに直せ！」という方が相手が動くよ。

inon · Answer

こう言う場合は、自分の土地に擁壁を一定の高さで築造したり、がけ側の家の構造をRC造にすればクリアできるのでは無いですか
逆に考えれば崖条例は貴方の家を守り、生命を守るための物です。

いつかは崖の安全性が担保できると言うことはあり得ません。擁壁をやり替えない限り。

momoituka · Answer

確かにネ。誰にも相談できない事象かもしれない。
行政書士とか弁護士とか辺りに相談して見たらどうでしょうか。
マジで悔しいよね。。。

momoituka · Answer

お国が決めた事では　どうにもならない。
悔しいし腹が立つけど仕方ないんだと思う。
きちんと話し合って此処からここまでがあなたの土地ですって購入して
家を建てて税金払ってきてるのに　農業用水路から何メートルはアケテ外壁を作れとか
角は　何メートルアケテ外壁を作れとか。
結局　少しずつ土地を削られてしまったり　堤防があれば其処から何メートル以上アケナケレバ
家を建ててはいけないとか。
今更言うな！って話は　何処にもある。
ひどい話になると　昔からある家なのに　建て替えようと思ったら
消防の車が入っていけない状態の場所は許可が下りないとか
なんだかんだと法律が邪魔してて
立替えも出来ずに　仕方なく更地にして近所に売らなきゃならなくなった。
なんて話も良くある。
抜け道があるかもしれないから　行政や拘わる業者に良く話を聴いて
検討されてくださいね。
腹立たしい話ですよね。

建て替えできず困っています

1.について

がけ条例に強い一級建築士に相談してみるといいと思うよ。

こう言う場合は、自分の土地に擁壁を一定の高さで築造したり、がけ側の家の構造をRC造にすればクリアできるのでは無いですか

確かにネ。

お国が決めた事では どうにもならない。

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