痔になりやすい生活習慣とは?

不動産売買や住宅建築に詳しい方、教えてください。

13年前に土地と昭和58年築の中古家屋を購入しました。今年、建て替えを検討し始めて、崖条例がクリアできません。

崖側には、少なくとも昭和58年以前から隣の敷地内に擁壁があります。崖上には6年前にマンションが新築されました。

崖条例をクリアするためには擁壁が構造耐力上安全であると証明しなければなりません。

市の建築科に調べてもらったところ、マンション建築完成時にもそれ以前にも擁壁に関する確認検査済証のようなものは存在せず、未提出のままになっているとのこと。擁壁建設時の資料は前管轄時代で市にはないとのこと。昭和58年の現我が家の建築時には擁壁の安全を当時の建築士の一筆で確認したことになっているらしいが、今ではそんなことはまかり通らないとのこと。

ここで、2つ質問です。

1、13年前に土地と中古家屋を購入した際、崖条例や擁壁についての説明はなく、重要事項説明書にも記載されていないのは、おかしくないですか? 建築条件はないという説明で、素人考えでは今も家は建っているから大丈夫だろうと、それ相応の金額で購入したのに。不動産会社に説明責任は問えないものでしょうか?

2、マンション管理組合には、敷地内の工作物である擁壁の安全を確認検査して済証を提出する義務があるはずで、市には未提出を指導する義務があるはずだと私は思います。間違っていますか? 正しいとしたら、行政のすることなので時間がかかりそうですが、いつかは擁壁の安全確認がされて、ウチの建て替えも可能になるのでしょうか?

市役所でもマンション管理組合からもいろいろと言われて、素人ではよくわからなくなってきました。

どなたかご回答いただけたら助かります。よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

  • 鉄筋コンクリートは難しいです。

    木の家が好きで、木造住宅メーカーと契約して間取りなどの打ち合わせ途中にこの話が発覚しました。

    No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2016/03/18 18:47

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (5件)

1.について


あなたが買った時点から、あなたの側も高いマンションの側も、どっちの土地も変化がなければ重要事項説明のミス。
ってか、おそらく不動産屋がうっかり見落としたんでしょ。
買った後に何か切土盛り土があったのなら重説には関係ない。
でも、13年前で、お話しの内容からじゃ、何も変化は無さそうだよね。
ただ相手に責任を認めさせたとしても、何がしかの賠償があるとは限らない。
不動産屋にはつてで専属の弁護士なんかがいるんじゃないかな?
あなたの側も戦うための費用や時間、労力を消耗すると思う。

2.について
>マンション管理組合には、敷地内の工作物である擁壁の安全を確認検査して済証を提出する義務があるはずで、市には未提出を指導する義務があるはずだと私は思います。
>間違っていますか?

間違ってはいないけど不可能です。
擁壁も建物も、計画から完成引き渡しまでは同じ流れ。
 確認申請
  ↓
 確認処分(確認済証の交付)
 建物または擁壁の工事着工
 (工事施工者の協力を得て工事監理者が施工の状況をチェックし記録に残す)

 完了届(検査の申請)
  ↓
 完了検査
  ↓
 検査済証の交付(つまり確認済証のとおり現場が作られた確認)

ここまで来て、やっと済証が出ます。
あと、完了届は工事が終わったら4日以内に主事へ申請です。
この申請期限はけっこうアバウトですが、さすがにウン十年も昔の工事の物件で完了届を受け付けることはあり得ません。

あと、一番の問題は行政(または指定確認検査機関)側の問題よりも工事施工者側にあるんです。
検査を受けるには施工の記録が必要、と書きました。
このような事例では、まず確実に施工の記録なんてありません。
これが一番困るんです。
つまり安全を確認したくても、何も資料が無いからできない。

例えば、確認申請はしていないけど、当時の詳細な擁壁の設計図書があったとしましょう。
もちろん地盤調査の報告書もあり、その設計通りに現場が進行したことを、工事写真・ミルシート・納品書・施工者の日報・試験結果、などなど、安全性を確認する第三者を十二分に説得できる資料が残っていれば可能性はあります。
建築基準法第12条5項によって、施工者に限らず施主、つまり今の建物所有者(管理組合でもOK)も敷地の安全性について調査を行い、確認申請から完了検査の手順は守られなかったけど、現行法に照らしても安全と判断できる、と報告を出し、その内容を確認した行政庁が受理をしてくれればいいんです。

で、何も記録が無いでしょ。
だから無理なんです。
それにこれらは申請主義。
行政は待つだけで、催促をするシステムではないんです。

>正しいとしたら、行政のすることなので時間がかかりそうですが、いつかは擁壁の安全確認がされて、ウチの建て替えも可能になるのでしょうか?

大変失礼だけど、「行政のすること」ではなく「マンション所有者」がすることなんです。
行政は敷地と建物の安全を確認するだけ。
あなたの側ががけ条例に抵触、つまり安全が確認できないために規制をかけている。
じゃ、マンションの側は?と思うかもしれないけど、ここに書いた情報だけでは違反とは言い切れない。
高い側は手段があるんですよ。
低い側にはあまり方法が選べない。
マンション側ががけ条例に抵触していなければ、市は介入しませんよ。
逆に今、あなたの家はがけの下側でがけ条例に抵触しているんなら、行政はあなたに是正の指導をしかねません。

何か矛盾してるでしょ。
でもこれが法体系なんです。

建築基準法第1条 ↓
「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。」

あなた側に危険がある場合、その危険を取り除くのが役目。
基本の考えは敷地単位。
あなたの計画が安全か、適法か、だけ。
仮に安全が確認できない場合、その原因を取り除くのはあなた側の役目。
間接的にがけを作り危険を生じさせたマンション側に行政は関与しません。
是正に費用や手間がかかっても、その負担割合に、つまり民事には不介入が鉄則。

ネ、ムカつくでしょ。
今までもおかしな現場をたくさん見ました。
例。
開発逃れの脱法(違法ではない)宅造。
斜面で、例によって良くある南側へのひな壇。
先に下側(南側)に家が建っているその北隣(上側)に、あとから境界に擁壁を作り家を建てました。
擁壁ってったって簡素なコンクリートブロックで、耐力なんてありません。
当然がけ条例に抵触するんだけど、上側(後から建てた自分側)は離れ距離を保ったのでセーフ、確認申請も通りました。
で、結果、南側の家はそのブロック擁壁を作られたおかげで違反建築にされました。
やはり敷地の面積に制限があり、将来の建て替えは大変に厳しい。
ここで思ったのは、脱法宅造なんて安物買うとまさに銭失い、ということ。
でも南側のお宅には何の責任もありませんよね。
じゃ、ここで行政は何をしたかっていうと…
何もしません、いや、できません。
北側(上側)の計画は適法なんです。
それを、隣を違反建築にするからといって制止や指導はできない。
ましてや、将来は隣に損害賠償をする確約をしろ、なんて介入することはできません。
公法に違反していない以上、あとは民事の問題なんです。
行政だって違反建築になったとしても、南側の家には違反指導含め何も言えませんけどね。
あなたと同じで、今後建て替えや売却の時に事実を知って驚愕するでしょうけど。

以下は補足。
がけ条例の問題って、けっこうあるし解決は難しい。
もしあなたが新しく安全な擁壁を作ったとしましょうか。
それで高い側のマンションの敷地も条例に抵触しなくなり、安全になるわけ。
まさに他人のふんどしで相撲を取る、です。

もしマンションの側に違反が無ければ行政は介入しません。
百歩譲って介入したとしても、せいぜい相手に話し合いの場に付け、と伝えるくらい。
仮にマンション側もがけ条例に抵触していることが発覚したとしても、今さら是正は無理でしょ。
延々と文書または口頭で指導を繰り返すだけ。
あなたの問題が解決する見込みは立たない。

あとは当時の不動産屋がまだ倒産せずにあるのなら、手元に重説の用紙がありますよね。
それを持って、弁護士に相談したらどうです?
あなたの相手は、行政・マンション住民・売った不動産屋の3者。
一番の味方は今相談しているハウスメーカーの設計者かもしれない。

>崖上には6年前にマンションが新築されました。

6年ならがけ条例には抵触していなかったでしょ。

>擁壁建設時の資料は前管轄時代で市にはないとのこと。

そのときはその市は特定行政庁ではなかった。
または限定特定行政庁だった。
マンションの確認は都道府県か指定確認検査機関でしょ。
あるいはマンション計画のはるか以前で、数十年前に建物がどっちにも無い状態で擁壁だけ先行して作られたのかも。

>昭和58年の現我が家の建築時には擁壁の安全を当時の建築士の一筆で確認したことになっているらしいが、今ではそんなことはまかり通らないとのこと。

良くあるんですよ。
あなたの家を担当した業者がゴリ押ししたんです。
その時は建てるのが目的だからそれでいいけど、買った方は泣いちゃうよね。
そもそも責任の所在を追及するならば、その一筆(つまり念書)で安全の保証をした建築士も同罪でしょ。
私は恐ろしくてこんな念書書けませんよ。

ところでその擁壁はマンションの敷地内ですよね?
つまり擁壁の所有者ってマンション側ですよね?
あなたに考えられる行動は
・弁護士と相談し、マンションの住民相手に是正を求める。
・売った不動産屋相手に重説の不備で被害を受けたと賠償を求める(宅建+不動産業法の処分含む)
・自腹で安全の確保(新規に擁壁を築造or現状の擁壁が安全である立証)
あたり。
で、がけの高さや計画をする住宅との離れ距離などがわからないけど、そのままで何か対処の方法ってありませんかね?
たいては居室のある建物の制限。
で、がけからの規制距離内に居室を設けない(無理か)、とか、待ち受け擁壁のかわりに基礎を思いっきり立ち上げ擁壁代わりにする、とか、がけ条例を適用されない高低差まであなたの地盤を上げるとか(全体でなくてもがけ付近だけ)、、、
(↑ 最後のパターンはけっこう有効です)
あとは設計者が頭をひねり、いいプランを考えるしかないかも。

それと…
確認申請を通すのが目的ではなく、本当に危険を排除することを考えてネ。
建築基準法第1条では、法の趣旨を「建築物の敷地、構造に関する最低の基準を定めて国民の生命の保護を図り」(かなり抜粋)
と定めているでしょ。
「サイテーの基準」
なんです。
最低は守るべきだし、さらに上乗せしてもいいんです。
これも含め焦らず熟慮を。

長くてゴメンね。
    • good
    • 4
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
私の拙い説明からも多くを汲み取って頂き、丁寧で詳しいご意見・ご助言に深く感謝致します。

市役所で言われた通りの事が多く、そういうものとして受け入れるしかないのかなと思いました。

ありがとうございました。

お礼日時:2016/03/19 06:38

がけ条例に強い一級建築士に相談してみるといいと思うよ。


権利がどうこう決まりがどうこうというよりも、『建て替えするにはどうすればいいのか』について相談する。


13年前の購入時の不動産会社の責任を問うためには、その当時の状況で重要事項説明に不備があるかどうかにつきる。
いまは違法でも当時はセーフということもあるからね。
本当にやりあうならたぶん裁判沙汰になってくるから、いまのうちに自治体の無料法律相談で弁護士に相談しておくといいよ。

2については、質問者のマンション管理組合や行政の義務に対する考え方は妥当だよね。
でも世の中は理不尽でできているので、質問者の考えに従って管理組合や自治体が動くことはない。
義務はあっても罰則がないし、何よりも物理的金銭的に第三者に被害を与えていないからね、まだ。
管理組合で費用を出して検査するのが筋だけど、管理組合の総会で議決するにしても必要性の低い費用を払うことに賛成する人は少ないだろうね。
はがゆいだろうけど、これが世知辛い現実。
もしやるとしたら、「安全確認をしろ!」というアプローチではなくて、危険だという証拠を見つけて「危ないからすぐに直せ!」という方が相手が動くよ。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

なるほどというご指摘があり、参考になりました。

お礼日時:2016/03/18 16:57

こう言う場合は、自分の土地に擁壁を一定の高さで築造したり、がけ側の家の構造をRC造にすればクリアできるのでは無いですか


逆に考えれば崖条例は貴方の家を守り、生命を守るための物です。

いつかは崖の安全性が担保できると言うことはあり得ません。擁壁をやり替えない限り。
この回答への補足あり
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

そうですよね。
自分の敷地内に擁壁を作るのは考えました。
弁護士費用とかいろいろ総合的に考えて、それもありだと思っています。

お礼日時:2016/03/18 17:00

確かにネ。

誰にも相談できない事象かもしれない。
行政書士とか弁護士とか辺りに相談して見たらどうでしょうか。
マジで悔しいよね。。。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。

悔しいですね。高い買い物ですし。

弁護士費用とかをかけてご近所を相手に訴訟を起こすのは気が進みません。マンションには仲良くしていただいてるご家族もありますし。

お礼日時:2016/03/18 17:13

お国が決めた事では どうにもならない。


悔しいし腹が立つけど仕方ないんだと思う。
きちんと話し合って此処からここまでがあなたの土地ですって購入して
家を建てて税金払ってきてるのに 農業用水路から何メートルはアケテ外壁を作れとか
角は 何メートルアケテ外壁を作れとか。
結局 少しずつ土地を削られてしまったり 堤防があれば其処から何メートル以上アケナケレバ
家を建ててはいけないとか。
今更言うな!って話は 何処にもある。
ひどい話になると 昔からある家なのに 建て替えようと思ったら
消防の車が入っていけない状態の場所は許可が下りないとか
なんだかんだと法律が邪魔してて
立替えも出来ずに 仕方なく更地にして近所に売らなきゃならなくなった。
なんて話も良くある。
抜け道があるかもしれないから 行政や拘わる業者に良く話を聴いて
検討されてくださいね。
腹立たしい話ですよね。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
行政も管理組合も責任のタライ回しで、困ってしまいました。

こんな時は何処に相談すると良いのかもわからなくなってきました。

お礼日時:2016/03/18 07:36

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q床材の価格について

フローリングについて教えてください。
ダイケンやパナソニックなどの一般的なフローリングと、無垢のフローリングの価格差ってどの程度なのでしょうか。
延べ床31坪程度2階建てです。
無垢材の種類にもよるとは思うのですが、安いと思われるパイン材でしたら、合計でどの程度の価格差になるのでしょうか。
オークなどは高そうなので考えていません。

Aベストアンサー

こんにちはご参考までに

新築で無垢材を張るのでしょうか?
価格差は使うフローリングと使う無垢材によって全然変わります。高いフローリング(合板)より安い無垢材の方が安いですし、、それから、合板のフローリングは一般的には303mm巾長さ1820mmですが、無垢のフローリングは75mm巾長さ1820mmというものが主流です。施工性が単純計算4倍違いますので無垢材は材料費が上がるのと工事費も上がります。

単純にいいものはお金かかります。安い無垢材は合板のフローリングにも劣ります。
一般的に高価な床材(無垢)カリン・チーク等も良いものは高いく3~4万円/坪ぐらいしますが安いものだと2万円/坪しません。(材料費)それに対して一般的なフローリングは6,000~1.5万円/坪ぐらいかと思います。

ちなみにパインの無垢材では1.5万円/坪前後でしょうか?とても柔らかい木ですので良くその性質を理解してからのご選択をしてください。北欧スタイルの家でしたら良いかと思います。杉やパイン等は表面がすぐぼこぼこになる。ひび割れ等の発生率が極めて高い。床暖房・ホットカーペットが使えない等ご注意ください。

余談ですがオーク(なら)は一般的な無垢材フローリングのなかでは一番安いものとなります。(パインを一般的な床材とみなさないので、、)1.5~2万円/坪ぐらいです。

一応パインのお勧めのフローリング(無垢)はWOODONEさんのピノアース12mmパインです。
無垢材のパインをうづくり塗装により表面強化された優れ物価格は1万円強/坪程度かと、、

延べ床31坪とはいえ床材はる面積はもう少し少ないのでは?予算がないのなら一階部分を無垢材にして2階は合板のフローリングにする方が多いかと思いますが、、、

以上ご参考までに

こんにちはご参考までに

新築で無垢材を張るのでしょうか?
価格差は使うフローリングと使う無垢材によって全然変わります。高いフローリング(合板)より安い無垢材の方が安いですし、、それから、合板のフローリングは一般的には303mm巾長さ1820mmですが、無垢のフローリングは75mm巾長さ1820mmというものが主流です。施工性が単純計算4倍違いますので無垢材は材料費が上がるのと工事費も上がります。

単純にいいものはお金かかります。安い無垢材は合板のフローリングにも劣ります。
一般的に高価な床材(無...続きを読む

Q擁壁がある土地を購入した方

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもできる限りの自己チェックはしましたが、大きな亀裂やズレなどは見当たりませんでした。
土地の広さは100坪ほどあり、擁壁から離して家を建てれば建てることは出来るのですが、将来的なメンテナンス費用を考えると踏ん切りがつきません。
擁壁がある分、周囲の平地の地価より300万ほど安いです。建築家と擁壁の施工経験者に現地を見てもらいましたが、地盤が強ければ、擁壁は古いがやり直すほどではないと言われました。
実際に擁壁のある土地を購入した方に、購入して後悔などしなかったか?
また、メンテナンスに予想外の費用がかかったなど、購入に踏み切る点で注意点などありましたら教えていただきたいです。
また、購入して良かったという意見もありましたら聞かせてください。

新築を建てる土地を探しており、
探しているエリアに気に入る土地が見つかりました。
南ひな壇の土地で、隣地と接しているのは南のみ。北、東、西は道路となっている三方道路の土地です。
南と西に高低差があり、南は1メートルほどなのですが、西は2メートル近い間知ブロックの擁壁です。昭和40年頃の施工だそうで、当時の資料は残っておらず、いわゆる不適格擁壁です。
東日本大震災の際に震度6を経験したエリアですが、岩盤の上のエリアのため、周辺の同じ擁壁で崩れたりしたところはありません。
自分でもでき...続きを読む

Aベストアンサー

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出るかもしれないし、ま、その時考えればいいか、っていうのんきな考えで決めてしまいました。
他にいい土地が見つかりそうになかったし、その他の条件が希望にかなっていましたので。

そして、今の感想ですが、とても満足しています。
メインの開口部が抜けているということは想像以上に気持ちのいいものでした。
庭が結果的に広くなったのも快適ですし、(今は畑になっている)隣に建物が建っても日当りに影響なさそうですし。

価格も安いようですし、場所に後悔がないのなら購入してはいかがですか?
住んだら古い擁壁は自分から見えないので何も気になりませんよ。メンテナンスにお金って必要ですか?
でも、きっと盛土なので柱状改良はまず必要でしょうね。
当方も地盤は強いエリアですが、うちは100万位かかりました。

私ととても似ている事例だったので思わず書き込みしました。

私も自宅土地購入時、擁壁についてはさんざん悩みました。欲しいエリアは坂ばかりでまともな土地がほとんどなかったからです。(ちなみに7年探したのも同じです。)

で、結局購入した土地は南側に古い間知石積み擁壁が最短でも3.5mある土地でした。
やはり擁壁からかなり離して家を建てることにより万一の時でも家族の命は守れると判断しました。
私の場合は、地震などで擁壁が崩れたらきっとこの辺りは全て同じ状況になるため、行政から補助が出る...続きを読む

Qがけ条例の土地購入について

お世話になります。土地の購入に際して、がけ条例について教えてください。

購入予定の土地の隣地は川が流れ、その土地はがけの上にあります。
県(山梨)のがけ条例を確認したところがけとは
「高さ三メートル以上で勾配が三十度を超える傾斜地をいう。」とありました。

以前県の担当に聞きに行ったのですが、がけ条例に
該当するかもしれないが、がけ条例の中で
「一 がけの形状又は土質により安全上支障がない場合」とあり、この場合規制などかからないとも言われました。

ただこれを判断するのは、最終的には設計者になると言われたのですが、当分駐車場として使い、住宅の建築は先になる予定です。
(いずれは建てる予定です。)よって設計者もいませので、判断することが出来ません。

しかしこの土地は気に入っており、購入はしておきたいです。県の条例で、設計者の判断というのもおかしい気がしますが、今の時点で
がけ条例に該当するかどうかの判断はどのようにすればよいでしょうか?
県の担当者に現地で確認してもらうことは出来ますでしょうか?

どうぞ宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

高さが3メートルを超えていて勾配が30度を超えていて、特に擁壁などもないのでしたら、がけ条例による規制がかかると思ったほうがいいです。

私は建築士ですが、崖条例に該当しそうな場合は、建築審査課まで相談に行くようにしています。

一度も
「あなたががけの形状又は土質により安全上支障がないと判断した場合は、がけ条例の規制はかかりませんよ」
なんて言われたことはありません。

もし「がけの形状又は土質により安全上支障がない」と主張したら「その根拠をだせ」と言われると思います。

ただ、すでに擁壁がある場合は、地域によっては擁壁の安全性を設計者が確認すればOKという地域もあるようです。

崖条例のことでしたら「崖条例 相談」などで検索すると、建築士が相談に回答してくれるサイトが見つかると思いますので、そういうサイトで相談してみるのもいいかと思います。

Q既存不適格擁壁の下に立つ家について

現在、建築予定の自宅裏側に約3mの擁壁があります。不動産会社から、この擁壁と建物との間にスペースを設けるとともに、擁壁に面する側の基礎を高くすることで、建築の許可は降りるという説明を受けました。擁壁の上は平地になっており、擁壁の近接した位置に2階建ての家が建っています。おそらく、擁壁が崩れても安息角に対応する領域を高基礎で保護しているので、安全上の問題は少ない、ということではないかと思っておりますが、基礎(鉄筋コンクリート)の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか?また、建築予定地は東京都港区ですが、建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか?崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか?擁壁は上の住人の持ち物であるため、当方が自由に補強することはできません。

Aベストアンサー

XNK66169さん、こんばんは。
場所が港区ということで、まずこのケースの対象法令である東京都安全条例を覗いてみましょう。
第6条を引用します。
-------------------------------------------------------------
(がけ)
第六条
この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

2 高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一 斜面のこう配が三十度以下のもの又は堅固な地盤を切つて斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合

二 がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。

三 がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。

3 前項の規定により設ける擁壁の構造は、令第百四十二条第一項の規定によるほか、土の摩擦角が三十度以下(土質が堅固で支障がない場合は、四十五度以下)であつて、基礎と地盤との摩擦係数が〇・三以下(土質が良好で支障がない場合は、〇・五以下)の場合にも安全でなければならない。

4 擁壁等には、次の各号に定める排水のための措置を講じなければならない。

一 擁壁には、壁面の面積三平方メートル以内ごとに耐水材料を用いた水抜穴を設けること。

二 擁壁には、水抜穴の裏面の周辺その他必要な箇所に砂利等の透水性の層を設けること。

三 擁壁の上部の地表面(傾斜面を含む。)には、雨水及び汚水の浸透を防ぐための不透水性の層又は排水施設等を設けること。

-------------------------------------------------------------
これは通常「がけ条例」と呼ばれる条文で、ほとんど全国の都道府県で条例化されています。
ちなみに私の住所地の県条例と内容はほぼ同じです。
で、以下に順番に回答します。

>不動産会社から、この擁壁と建物との間にスペースを設けるとともに、擁壁に面する側の基礎を高くすることで、建築の許可は降りるという説明を受けました。

手法の1つに、高さの2倍の離れ距離を確保することがあります。
基礎を高くする、とは、がけ側の地盤を上げるということでしょう。
少しは高低差が少なくなりますので。

>おそらく、擁壁が崩れても安息角に対応する領域を高基礎で保護しているので、安全上の問題は少ない、ということではないかと思っておりますが、基礎(鉄筋コンクリート)の強度で擁壁の崩落に耐えられるのでしょうか?

これは上の土地の建物についてですよね。
まず「安全」の意味を考えてみましょう。
建築基準法の第1条を引用。

(目的)
第一条  この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

ね?
条文中に、
「最低の基準を定めて」
とあるでしょ?
がけが崩壊しても上の建物が無傷であることを保証するものではありません。
たとえば今回の台風の集中豪雨でがけが崩れたとしましょう。
安息角まで基礎を入れておけば、建物が一気に崩壊することは無いだろう、という机上の空論で成り立っています。
そして、実際にがけが崩壊しても、異変に気付いた住人が外へ脱出できる時間が数分でも稼げればいいんです。
脱出したあとに建物がゆっくりと崩壊すれば、法の趣旨は守れられたことになります。
法の趣旨は最低限の基準とともに、生命を守ることなので、家がつぶれても脱出して死ななければいい。

>建築許可が降りたということは、擁壁崩落のリスクが低いということなのでしょうか?

違います。
がけ崩れが起きても、たぶん死者が出ないだろう、という見込みです。
それと、根本で勘違いされているのは、確認の手続きは許可ではないということ。
あくまで建築主、つまり代理の設計者である建築士が設計し、
「私は建築士としてこの設計の内容で法令に適合していると判断する。あなたはその内容を確認してくれ。」
という「申請」を受けて、行政の建築主事や指定確認検査機関の資格者が内容を「確認」しただけです。
あくまでも設計責任は建築士であり、その希望を建築士へ伝えたのは施主なんですよ。
つまり施主という申請者のオウンリスクなんです。
仮にがけが崩壊して被害が出ても、確認処分をした機関は一切責任は負いません。
安全でない、言いかえれば危険な設計をしたのは建築士であるということ。
場合によっては、確認申請を通すのが目的で、安全の検討など一切せずに虚偽の申請さえする建築士もいますので。
ウソにまみれた姉歯事件を思い出してください。

>崩落に備えて、基礎と擁壁との間に土嚢等を積んでおいたほうがよいのでしょうか?

がけの高低差を少なくする効果はあるかもしれませんが、ただ土嚢を積んだだけではダメでしょう。
建物が建ったあとに地盤を上げると、基礎の高さが不足となって違反建築になりかねませんしね。


あとは他の回答者へのお礼から引用します。

>区から、擁壁の上端と基礎垂直部の上端とを結ぶ線が45度となるように擁壁側の基礎を高基礎とすることが建築条件であるとの指導があったそうです。
>この建築条件は「たとえ擁壁が崩落しても家を守る」という趣旨かと思われますが、垂直部には崩落に抗するほどの強度がなく、防護壁としての体をなさないという意味でしょうか?
>であれば、建築は許可すべきでないと思うのですが‥

区の指示は解せない内容ですね。
安全条例を読んでいただければわかると思いますが、6条2項で離れ距離を高さの2倍と規定していますね。
こうなると本来は基礎の高さは関係ないんですが。
6条3項から引用しているか、宅造規制法から引用しているのかもしれません。
で、先にお答えしたように、区が許可すべきでない、ではなく、施主(つまり建築士)側がこのような設計をすべきではないんです。
確認処分をしない(できない)、と判断するのは、建築基準法とその審査対象法令に確実に違反している場合です。
明確な違反の根拠が無いのに確認処分をしないと不作為などで訴えられ、主事側は必ず敗訴し損害賠償まで請求させかねませんので。
ここで気を付けていただきたいのは、確認がらみでは自治体ではなく建築主事「個人」が賠償含めすべての責任を負います。
確認をおろさない、というのは主事側にとって大変なリスクなんですよ。

長文失礼しました。
最後まで目を通していただけたのならありがとう。

XNK66169さん、こんばんは。
場所が港区ということで、まずこのケースの対象法令である東京都安全条例を覗いてみましょう。
第6条を引用します。
-------------------------------------------------------------
(がけ)
第六条
この条にいうがけ高とは、がけ下端を過ぎる二分の一こう配の斜線をこえる部分について、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。

2 高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを...続きを読む

Qがけ条例について(賠償請求)

注文住宅を建てるにあたり土地を契約しました。
土地の契約前、建築業者(HM)に現地を確認してもらったところ
「がけ条例」に抵触するおそれがあるとの指摘を受けました。
心配になりHMから土地の仲介業者に確認したところ、「がけ条例」に抵触した場合の対処費用は負担するとの回答がありました。

土地契約時の重要事項等説明書には「がけ条例」のことは何も書いてありません。
土地は新たに整備された数区画の内の1区画で他は建築済みで条例の認識はあったようですが
仲介業者はこちらが「がけ条例」のことを聞くまで何も教えてくれませんでした。
当然契約時には私からも仲介業者に万一の際の費用負担の旨を再度確認し押印しました。
(これは口約束でした。後悔しています。)

案の定、建築申請時に役所からの認可は下りませんでした。
仲介業者は口約束はしたが費用は出せない、売主に相談するの一点張り。

揉めに揉め、結局この費用は売主(仲介業者ではない)が負担することになりました。
結果は良かったのですが、解決するまでに半年もの無駄な時間を要してしまいました。
「がけ条例」を知らずに契約してしまった時のことを想像すると恐ろしいです。

仲介業者は一応謝罪したものの対応には誠意が全く感じられません。
個人的には口約束をした仲介業者ではなく売主の負担になったことも解せません。
大人げないのは承知していますが、仲介業者の誠意のない対応、言動が許せません。

半年間想定外の無駄な家賃の支払いが発生、他計画も沢山ありこれらが滅茶苦茶になってしまいました。
仲介業者に対しこれらに対する補償、精神的な苦痛(不安)を被りながら過ごした半年間に対する賠償を請求することはできるのでしょうか?

ご教授、よろしくお願いいたします。

注文住宅を建てるにあたり土地を契約しました。
土地の契約前、建築業者(HM)に現地を確認してもらったところ
「がけ条例」に抵触するおそれがあるとの指摘を受けました。
心配になりHMから土地の仲介業者に確認したところ、「がけ条例」に抵触した場合の対処費用は負担するとの回答がありました。

土地契約時の重要事項等説明書には「がけ条例」のことは何も書いてありません。
土地は新たに整備された数区画の内の1区画で他は建築済みで条例の認識はあったようですが
仲介業者はこちらが「がけ条例」のこ...続きを読む

Aベストアンサー

請求するのは自由ですが、仲介業者も「はい、そうですか」と素直に応じるとは思えません。
結局は第三者を入れて裁判や調停という公算が大でしょう。
因みに「がけ条例」や「裁判」で検索すると仲介業者の重要事項説明が不十分で買い主に支払い命令の事例が見つかりました。

不動産屋が業界団体に所属していれば団体が相談に乗ってくれます。
不動産屋にハトのマークがあれば宅建協会へ。
http://www.zentaku.or.jp/information/list.html

ウサギのマークがあれば全日本不動産協会へ。
http://osakahonbu.zennichi.or.jp/FS-APL/FS-Form/form.cgi?Code=counsel

また都道府県庁の所轄部門でも相談に乗ってもらえます。悪質な場合は指導がありますので業者も態度を軟化するかもしれません。
http://www.pref.osaka.jp/kenshin/torihikisodan/index.html

法的手続きはお金も時間もかかるので、一度相談してからでも良いと思います。
こういう不誠実な仲介業者がいるから、いつまでたっても不動産業界は「怖い」「胡散臭い」「トラブル」のイメージが払拭できないのだと思います。

請求するのは自由ですが、仲介業者も「はい、そうですか」と素直に応じるとは思えません。
結局は第三者を入れて裁判や調停という公算が大でしょう。
因みに「がけ条例」や「裁判」で検索すると仲介業者の重要事項説明が不十分で買い主に支払い命令の事例が見つかりました。

不動産屋が業界団体に所属していれば団体が相談に乗ってくれます。
不動産屋にハトのマークがあれば宅建協会へ。
http://www.zentaku.or.jp/information/list.html

ウサギのマークがあれば全日本不動産協会へ。
http://osakahon...続きを読む

Q評判のいいローコスト住宅

1000万円くらいで建てられる評判のいいローコスト住宅教えてください。
とりあえず知ってるのはタマホーム、アキュラホームくらいですが、
評判がいいかどうかはわかりません。

Aベストアンサー

我が家はハウスメーカーで建てましたが、
やはりハウスメーカーはお高いです。
お高いだけあって、すべての面で満足しています。

ローコスト住宅のメーカーは、どうなんでしょうか。
いろいろと悪い噂も耳にしますよね。
それが本当かどうかわかりませんが・・・。
ネットで検索するといろいろヒットします。
勿論大手高級ハウスメーカーの悪口もいっぱいです。

特に住宅メーカーにこだわりがなければ、
地元工務店さんで建てると、お安くて親切丁寧です。
地元のどの工務店がよいかは、
やはり完成見学会や入居済み住宅で、
情報を得るのがよいかと思います。

納得いく住宅が手に入りますように。


人気Q&Aランキング