自宅の建て替えを検討しています。最近がけ条例のことを知りましたが、自宅東側が新京成電鉄の線路に面して

Question

自宅の建て替えを検討しています。最近がけ条例のことを知りましたが、自宅東側が新京成電鉄の線路に面していて、高さ５m位が二段の盛り土の下に建っています。
これはがけ条例に抵触するのでしょうか。がけといっても台地を切り開いた名残の盛り土でその下に自宅が建っているので、がけ条例に抵触したとさしても適用除外に該当できないか教えてください。
因みに自宅は築23年です。敷地が狭いため、敷地いっぱいに建て替えたいと考えてます。

hanasuke12 · Accepted Answer

あゆパパさん、こんにちは。
新京成だと場所は千葉県でしょうか？
その前提で、まず「がけ条例」についてお話します。
条例そのものは「千葉県建築基準法施行条例」であり、この第4条の条文を通称「がけ条例」と呼んでいます。
がけ条例という単独の条例があるわけではありません。

まず建築基準法を少し。
第1条（目的）
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

おわかりですかね？
『最低の基準』という言葉があります。
このことはまた後で。

で、この建築基準法第40条（地方公共団体の条例による制限の附加）で、自治体に敷地や建物の安全を確保する制限の上乗せを認めたものです。
「がけ条例」の内容は全国共通なものではなく、各都道府県で違うところもありますので、あくまで千葉県の場合で。

施行された時期も各都道府県で違いますが、千葉県では昭和36年11月10日に条例第39号でに制定されました。
https://www.pref.chiba.lg.jp/kenchiku/zyourei-kaisetu/documents/zyourei-kaisetsu2016.pdf
これは全ての条文の解説を含んだものでややボリュームがあります。
9ページから21ページが「がけ条例」の条文と解説です。
わかりやすい断面は12ページです。
（地盤により角度が変わりますが、今回は一律30度で考えること）

●「がけ」とは？
①地盤面の高低差が2ｍを超える
②その間の角度が30度を超える
いずれも「越える」ものを「がけ」と定義します。
また、①を測る場所は30度を超える部分のみ。
30度未満のなだらかな範囲はカウントしません（段差など例外あり）。
②では測る起点に注意が必要かも、です。

この両方に合致すると、この条例で言う「がけ」に該当し、次の制限がかかります。
※今回は鉄道の線路敷地とのこと、たぶんあなたの敷地が低い側と思いますので、逆の場合の説明は省略します。

●どんな制限？
低い敷地では「がけ」の高さの２倍の距離内に建物を配置することはできません。
※ここで規制がかかるのは「居室」がある建物です。
常時人間がいない単独の車庫、単独の倉庫などは対象外です。

ここで再び『最低の基準』のお話を。
法では生命や財産を守る最低限の規制のみ、つまり万が一にがけが崩壊して、車庫の中の自動車等が被害を受けることまで想定していません。
耐震補強も同様ですが、最低限で満足するか、安全を上乗せして自分の納得がいく内容とするかは施主の判断です。
法でがんじがらめに規制してしまうと費用の問題も出ますし。

●もしその距離が取れなかったら？
（またはその範囲内に建物を置きたかったら？）
①「がけ」が崩壊する前提で考えますので、崩壊した土圧に建物が耐えられるよう（内部の人間が脱出する時間が稼げるよう）、建物をRC造(鉄筋コンクリート造）またはSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）とします。
土が押し寄せる範囲に窓などの開口部は設けられません。
②①と同じですが、土が押し寄せる高さが低ければコンクリートの「高基礎」で対応ができます。
高くした基礎が土留めの役割、この場合は通常の木造でも鉄骨造でもＯＫです。
③安全な擁壁を作る
相手が鉄道の路盤、無理でしょう。
④自分の敷地内に「待ち受け擁壁」を作る
「がけ」が崩壊した場合の土砂を受け止める「鉄筋コンクリートの壁」を境界に前もって作るのものですが、これも現実離れです。

●じゃ、そもそも今回の線路の路盤って「がけ条例」の対象になるの？普通に電車が通っているし、そんなに簡単に崩れるものを危なくて私鉄会社は放置しないんじゃない？
残念ながら「がけ条例」を検討しなければならない対象なんです。
これは「形態規制」、所有者が誰であれ、現に何に使用中であっても関係ありません。
要は「がけ」を形態（2ｍと30度）で定義して、その崩壊から最低限に人命は守らなくちゃ、が根底にあります。
現実に大規模な災害で線路が壊れる被害が起きていますよね。
台風や集中豪雨などで危ないと思えば電車の運行を止めることはできますが、すべての線路を守ることまでできません。

●相手がこっちに不利益をかけているなら、相手が安全対策などするべきじゃないの？
確かにそうかもしれません。
ただ、建築基準法、そして建築確認申請に限れば
「形態規制」→「条例が守られればいい」
「申請」→「申請内容が適法か、だけ」
なので、もし鉄道会社に限らずたとえ相手が国であっても、他人が自分の土地に不利益を与えたからと、交渉するのは当事者同士になります。
建築行政は関与しません（できません）。

以上、概要です。
建築確認申請を指定確認検査機関（民間確認機関）に出すとしても、この判断は特定行政庁しかできません。
建築基準法施行条例の内容は民間でもわかっていますが、数字で正解があるものじゃないから判断を避ける(逃げる）でしょう。
「妥当」と判断して、後で確認の取消処分にでもなれば施主から損害賠償請求、そして営業停止処分のコースですから。
是非の判断ができるのは自治体(特定行政庁）だけです。
お住まいの地域を管轄する特定行政庁の窓口であらためて確認してみてください。

補足。
確認申請に線路のことを記入しなければ、つまり敷地の高さ（設計GLとの高低差）を直近のみだけ記入すれば書面審査はたぶん通ります。
（審査する側はそこに高い線路があることを見抜けない）
でも特定行政庁はすべての確認申請の内容をチェックしますし、現地を見るところもあります。
竣工時には現場で完了検査も受けます。
現地確認や完了検査でがけ条例に抵触していることが発覚すればそこで終わり、最悪は取り壊しさえ指示されかねない違反建築になりますのでご注意を。
（設計担当の建築士も処分を受けますし）

長文を失礼。

ashitahatennki · Answer

最寄りの役場の建築指導課へ
貴方の地域で違いもあるし宅地造成等規制法や建築基準やら色々あります
素人の意見は聞かないほうが良いです。

自宅の建て替えを検討しています。最近がけ条例のことを知りましたが、自宅東側が新京成電鉄の線路に面して

あゆパパさん、こんにちは。

最寄りの役場の建築指導課へ

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