23年前に建売住宅を購入しましたが、今年の8月にがけ条例に抵触していて、市役所の見解では建て替えがで

23年前に建売住宅を購入しましたが、今年の8月にがけ条例に抵触していて、市役所の見解では建て替えができないことも想定されるようです。
23年経過してますが、事実を知ってから3年以内なので、不法行為として損害賠償請求を行うことはできますでしょうか。
法律に詳しい方にご教示いただければ幸甚です。
なお、重要事項説明書や建築確認書副本、建築概要書には、そのような明示はありません。

質問者からの補足コメント

• 皆さまには色々と回答いただき、感謝してます。
  昨日市役所に行って登載証明をとりました。検査済み年月日も記載されてました。
  がけ条例も昭和の時代からあり、変わっていないようですが、市役所の見解が、再建築するとまた、検査なので、前回検査が下りていたとは言え、また検査になるので次は下りるかは、建築士の判断になると言ってます。

    補足日時：2018/12/22 14:02

No.5 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2018/12/19 13:44

確認済証ではなく検査済証です。

竣工したら完了届を出して(当時は特定行政庁宛て)、検査員(特定行政庁の職員)が確認申請の内容の通りに現地ができているかを検査するんです。
それで合格なら検査済証と言う書面が交付されて一連の手続きが終わります。
　↑　これ、あります？

検査員が現地を見たら、がけ条例に抵触するかくらい一目でわかるはず。
まさか検査員が看過してませんかね？

そこ、完了届を出していない＝検査済証を受けていないんじゃないですか？
完了検査を受けたとしても、何らかでひっかかり、是正をしないまま(＝違反建築のまま)販売してしまうあこぎな業者もいますから。

完了届を出したかは特定行政庁に記録がありますから、検査済証の交付の有無だけでなく、手続きについてもわかりますよ。

この回答へのお礼

色々ご教示いただきありがとうございます。補足に書かさせていただいたとおりでした。

お礼日時：2018/12/22 14:04

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2018/12/19 09:24

どこの都道府県か存じませんが、平成になってからがけ条例(建築基準法施行条例の条文)を作ったなんてあるわけありません。

条例自体は当時からあったはす。
①その物件、検査済証を交付されていますか？
②検査済証を交付されたあと、「がけ」が新しく作られた、ってありませんか？

①であれば争点が変わる可能性あり。

②はまれにある事例です。
検査済証の交付以降に隣がブロックなどを高く積んだ、または深く根切りした、など。

事実がわからない以上は対策も立てられません。

あゆパパさんって以前にも何か質問されませんでしたっけ？

この回答へのお礼

①に該当して、建築確認済証は交付されていますし、がけの形状、擁壁には変更がありません。

お礼日時：2018/12/19 13:21

No.3 回答者： something2013 回答日時： 2018/12/19 05:52

建築物には、「既存不適格建築物」と言う概念があります。

意味は、新築当時は「当時の法律に照らして、合法」であった建築物が、
「現状、現在の法律に照らすと、規制を満足出来ずに、違法状態」にある、という意味です。

日本は地震国なので、大きな地震があり、想定外の被害が出ると、法律を改正し、
規制を強化しています。

「耐震基準に合致しない。」と言う言葉が飛び交い、学校、マンション等も
「補強工事」が行われます。

「崖条例」も、同様に規制強化が図られます。
２３年前の規制に合格していても、「現在の崖条例の規制」を満足できないので、
この建築物は、「既存不適格建築物」であり、「建て替え」を行うときは、
「現在の崖条例の規制」を満足するようにしなければならない、という事でしょう。

そして、不幸にして、「現在の崖条例の規制」に従えば、恐らく「崖が近すぎて」
この敷地内では、建築物が「新築」出来ない、ということでしょう。

「既存不適格建築物」というのは、当時は合法であったので、当然、
公共建築物でなければ、そのまま存在を許されます。

住宅の売買に関わった業者も、当時の法的規制を満足していたので、当然、
「崖条例」の説明は無かったでしょうし、それを責めることは出来ません。

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2018/12/18 21:00

＞不法行為として損害賠償請求を行うことはできますでしょうか。

建築確認を受けていない不法建築物なら、損害賠償請求も可能ですが、それもその業者が存在する場合に限られます。

そもそも、建築後に条例の規制が強化されたのであれば、建売業者の責任は問えません。

No.1 回答者： zircon3 回答日時： 2018/12/18 20:20

建築時点で条例違反であったのかどうかです。

建築後に該当条例が出来た（または改定されて現在の内容になった）場合、今ある建物はそのまま使用できますが、同様の物への建て替えは不可ということになります。
まずはその辺の事情をご確認ください。

ちなみに建築にあたり建築申請に添付された設計内容とおりの家となっているのであれば（竣工後に地自体の方が確認に来られたはず）建築時点では法的問題は無かったと言えます。

参考まで。