昭和44年に建設された宅地の擁壁について質問

数年前に亡き父親が購入した土地の古民家に住んでいます。
登記簿を見ると、昭和44年に建設された住居です。
この土地を父が平成3年前後に購入し、リフォームして現在に至っております。

従って、建築当時の図面他 資料は何もありません。

問題は、この土地は西側が公道に面しており、道路から約20mの高さに住居の土地が
あります。
また南側は、昭和55年前後に我が家の南側の斜面下にマンションが建築され
その時に頑丈な擁壁をマンションと我が家の間に作成しております。

問題は、道路側の擁壁と思っていますが、この擁壁の建築許可や図面など何処かの役所
等に残っているものなのでしょうか？
先日、隣の市役所からの委託で、ぎょうしゃが擁壁の調査に来ました。
がけ地条例などによるものとは思いますが、この調査を切っ掛けに、我が家の擁壁の
安全性の確認方法があるのか、将来建て替えをするときに がけ地条例によって
安全確認する物が何かないと、建て替え出来ないのではと心配になっています。
勿論、最近の地震などを考えても、我が家の西側の擁壁の安全性の確認や対策を
するのはどうすべきか困っています。

取り敢えず、土地と建物の登記簿謄本の書類を入手する手配はしました。

亡き父からの相続も、既に済んで私が所有者になっていますが、がけ地条例等その当時は
判らずに、何も調べずに、専門家に依頼して相続処理をしてしまいました。

この後、どの様にすれば、建設当時の擁壁の書面や、安全性の確認ができるのか
対応方法を教えて下さい。

宜しくお願いします。

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2016/12/13 20:11

以下、順に。

＞問題は、道路側の擁壁と思っていますが、この擁壁の建築許可や図面など何処かの役所等に残っているものなのでしょうか？

要は図面を残す手続きがあったか、です。
昭和44年に建物を建てたとして、土地の造成、つまり擁壁の築造はその前ですよね。
当時は都市計画法が公布された直後です。
都市計画法第29条の許可を得たとか、擁壁すなわち工作物の確認申請をしたか、です。
何もしていなければ行政を含めた第三者が持っているはずもありません。

擁壁であれば工作物の確認申請です。
行政庁へは確認申請書を２部提出します。
正本と副本と呼ばれますが、副本は確認通知書を表に添付し、申請者へ返却します。
問題は正本が行政庁に残っているか、ですが、まずありません。
当時は法律で書類の保存を定める手続きが無く、邪魔な書類は一定期間を経たのちに廃棄処分をしています。
あと、あなたのお住まいの自治体がわかりませんが、昭和44年当時なら確認処分を行える「特定行政庁」は都道府県の可能性がある。
今、そこの市町村に権限移譲されているなら、移行の際の引継ぎで処分された可能性も大きい（邪魔ですので）。
奇跡的にあたっとしても、当時の申請者ではないあなたに情報公開請求の手続きをもってしても開示できないと思う。

あと、建物であれば建築計画概要書という書類もありますが、工作物だと築造計画概要書になります。
擁壁であれば添付していません。

都市計画法の許可申請を行っていたのなら、確認申請よりも残っている可能性がある。
許可の書類は法律ではなく各自治体の例規で保存期間を定めています。
永年保管であればあるかもです。
ただし、あったとしても配置図や展開図、断面図などだけであれば詳細を含め何もわかりません。
肝心なのは設計当時の資料だけではなく、施工での記録とのセットです。

で、ご要望の資料があるとしたら、あなたの手元。
あなたのお父さんがその土地を購入したときに書類を引き継いでいないのならあきらめてください。

＞この調査を切っ掛けに、我が家の擁壁の安全性の確認方法があるのか

このような質問はよくありますが、「安全」を確認することはまず無理。

＞将来建て替えをするときに がけ地条例によって安全確認する物が何かないと、建て替え出来ないのではと心配になっています。

がけ条例とは各都道府県で定めている建築基準法施行条例の中の条文です。
東京都では安全条例などと呼びます。
これは一定の形態の法（のり）面を「がけ」と定義し、付近の建物の建築行為を規制するもの。
その土地の状況がわかりませんが、「がけ」となったところで建て替えができないと決まったわけでは無い。
特にあなたの家の場合は「高い側」でしょ。
建築基準法第19条第4項あたりに抵触しなければ、さほど心配はいらない。
（これが低い側での計画なら大変ですが）

＞最近の地震などを考えても、我が家の西側の擁壁の安全性の確認や対策をするのはどうすべきか困っています。

先ほど「安全」を確認するのは無理、と回答しました。
擁壁って何でできていますか？
RC（鉄筋コンクリート）造？
間地積み？
まさかCB（コンクリートブロック）じゃないですよね？
自然法（のり）で崩落の抑止で法面保護をしただけなら擁壁とは呼ばないし。

平成になってからでも巨大地震は起きました。
ウチの近くでも、築10年ちょとで検査済証も受けた擁壁が大きくずれました。
法律では被災のたびに構造の基準など、内容を厳しくしています。
過去の法律に適合したからといって、現在が、未来が安全とは限らない。
人工の築造物なら劣化もします。

建築確認申請では、擁壁の確認処分と検査済証の交付は絶対条件。
で、今現在での状態をチェックするんですよ。

＞亡き父からの相続も、既に済んで私が所有者になっていますが、がけ地条例等その当時は判らずに、何も調べずに、専門家に依頼して相続処理をしてしまいました。

あなたはそこに住んでいるんでしょ？
相続放棄は考えられないだろうし、相続そのものは問題無いんじゃないですか？

＞この後、どの様にすれば、建設当時の擁壁の書面や、安全性の確認ができるのか対応方法を教えて下さい。

①今の時点で安全性を確認したい
②今後の建て替えのときが心配だ

で回答は変わります。
今は
　　安全が確認できない　＝　危険な擁壁
となるでしょう。
建物の耐震診断も同じだけど、補強だけにどこまでお金を出せます？
がけ条例をクリアさせる、つまり建築確認申請を通すことだけを目標にするならハードルは低い。
最低限の情報として、そこを管轄する特定行政庁の窓口へ出向き、擁壁と建物と、双方の確認処分から検査済までの履歴を尋ねてください。
検査済証を受けていなければまずアウトです（＝がけの安全は担保できない）。

あなたの安全への意識、かけられる費用の問題。
転居も視野に入れることです。

あと、がけ条例には既存不適格は適用されない。
この場合の不適格とは違反指導がされないだけ。

ちな、南側の擁壁はどうです？
築後40年ですよね。
擁壁の確認と検査済証の履歴が確認できても、そこはスタートでしかない。
40年以上経過した擁壁を、誰が安全と立証できます？

断面切って30度以内、なんてオチは無いですよね（笑）

この回答へのお礼

moflさん、詳細の回答ありがとう御座います。
お蔭様で、頭の整理と、今後どうしていくべきか、気持ちは決まりました。
擁壁は　たぶんRCコンクリート製と思いますが、専門家の調査・相談を考えてみます。
ありがとう御座いました。

お礼日時：2016/12/13 21:57

No.3 回答者： kurobob 回答日時： 2016/12/13 19:49

資料が残っていても基準が古ければ現状不適格ってこともあります。

ＮＯ１さんが言われる通り、現況に危険や不具合があるかどうかです。
市役所がどうとか将来建替えとかの前に一度専門家に診断を仰いだ方が良いと思います。
西側は市道とかの公道でしょうから万一崩落等があって人身事故でも起こしたら
賠償はあなたの身に掛ってくると思います。

この回答へのお礼

kurobobさん、返信回答ありがとう御座います。
専門家に診断を仰ぐ方向で、考えてみます。

仰る通り、公道側で崩れて何かあっても困るので、対応を相談しています。
ありがとう御座いました。

お礼日時：2016/12/13 21:59

No.2 回答者： nitto3 回答日時： 2016/12/13 15:03

土地と建物の登記簿謄本では簡単な仕様だけでしょうね。

確認申請、完成検査書を役所で見つけることかな。
保管されているかどうかわかりませんが。

この回答へのお礼

nitto3さん、回答ありがとう御座いました。
完成検査証は、役所でみつかるか不明ですが、先ずはそこからやってみます。
ありがとう御座いました。

お礼日時：2016/12/13 22:02

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2016/12/13 11:16

老朽化した擁壁に起因する重大なトラブル事例というのは、あまり目にしないと思います。

地震や水害により、崩落することはあっても、それが擁壁の構造に起因するのかどうかがハッキリ判らないからでしょう。
一方、老朽化によるものとしては、必ずある程度の時間の経過と共に状況が悪化する為、何らかの対策を講じる事時間的余裕がある事により、深刻な被害が表に出ないのでしょう。

質問文では、擁壁の建設当初の資料収集について関心があるように見受けられますが、建設から相当年数が経過した状態においては、現在の状況と、今後予想される災害についての耐力、補修の必要性の有無について考えられたほうが良いでしょうね。
建築当初の資料が残っていたとしても、果たしてそこに示されていたように建設されたのか、当時想定した耐力は残されているのかは誰にも判りませんよね？

恐らく、行政が主体となった調査では、目視検査による擁壁のヒビやクラック、出水の有無等を調べたのだろうと想像します。それだけでも、見る人が見ればトラブルを予見する事は出来ると思います。

地震等急激な変化に対応できるかどうか、となると、「これで万全」と思える程度まで補強するしかないのでしょうけれども、屋上屋を架すことにもなりかねず、私なら、

家が何ともなくとも擁壁が崩れるのは困る
家が潰れても擁壁が何ともなければＯＫ
家も擁壁も崩れる時は運命と思って諦める

と腹を括って、その程度に擁壁の状態がなっているのかどうかを、今回の調査の結果から判断されれば良いでしょう。現在および近い将来の状態が危険と判断された場合には、必ず行政から指導や指示が出ると思いますよ。

この回答へのお礼

agboy2さん、回答ありがとう御座います。
役所から、何か言ってくるか不明ですが、まずは管轄の役所に相談と、専門家を探すところから実施したいと考え
ます。
現状の擁壁に補強が可能なのかも含め、これから専門家探しから実施していきます。
ありがとう御座いました。

お礼日時：2016/12/13 22:08