借地契約について

借地契約についてお尋ねします。
主人の家が代々明治時代から今までずっと借地をおかりしています。庭の一部。
代々同じ家の方からお借りしているのですが、今の契約前はその家のご主人が地主でした。
ただその方が数年前に亡くなり、息子が相続で新しく地主となり、契約書も新しく作成し、期間も３０年間の契約ということで、サインしてしまったそうです。
これって代々ずっとお借りしていても、相続で息子がなった時、３０年間も長く契約期間を設定させられるものなのでしょうか？？
更新事に契約期間も短くなるって聞いたのですが、新しく息子が相続ってなるとまた１からって事なのですか？？
借地法も「旧」と「新」がありますが、私は「旧借地借家法」が適用されると思うのですが、この場合
「新借地借家法」が適用になってしまうのでしょうか？？

よろしくお願い致します。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/08/12 02:43

「庭の一部」というのが気になりますね。

地主の「庭の一部」を借りてそこに家を建てているのであれば借地借家法（または（旧）借地法）の適用を受けますが，それがご主人の家の「庭の一部」だということになると借地借家法1条の「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」（または（旧）借地法1条の「建物ノ所有ヲ目的トスル地上権及賃借権」）に該当しませんので，借地借家法（または（旧）借地法）の適用外となり，民法604条の適用を受けることになります。

民法604条は，賃借権の存続期間の上限を20年と定め，これよりも長い期間を定めたときは20年とする（ただし更新はできる）としているので，もしも後者だった場合には，法的には20年後に更新手続きが必要だということになります。そして更新後の存続期間も，20年を越えることはできません（同法604条2項但書）。

前者だった場合には借地借家法（または（旧）借地法）の適用がありますので，存続期間の最低限は30年（（旧）借地法適用の場合，堅固建物所有目的であれば最低30年，非堅固建物所有目的のときは最低20年）です。また更新契約については，最初の更新の場合には20年，それ以降の更新の場合には10年が最低期間です（借地借家法4条）。
期間30年の契約というのは，その辺りを根拠にされているのかもしれませんが，ひょっとするとよくわからずにそのように定めてしまっているのかもしれません。

ところで代替わりで契約をしなおすことの多くの場合は，新法の適用を目的とすることではなく，契約内容を明確化させることだったりします。契約書が交わされていなかったり，なくしてしまったりで，その内容が明確になっていないからです。その意味においては，その契約は更新契約的なものだった可能性もあります。そのような場合で，その辺りの知識がある人が作った（契約内容の明確化を目的とする）契約書には「旧借地法の適用を受けるものである」といった条項が設けられていたりするものですが，今回の契約書はどのようになっているのでしょうね。原則としては旧法適用だと思いますが，契約書の内容（全体を見てみないことには判断できません）によっては新法の適用を受けるものになっているかもしれません。

No.3 回答者： methuserah 回答日時： 2017/08/11 12:45

旧借地法の時代に成立した借地契約は、更新があっても原則として旧法が適用になります（借地借家法　附則第６条）。

もちろん新法を適用する特約も問題はありません。

そして旧借地法の更新後の借地期間は
　堅固建物の所有目的…３０年
　それ以外の建物の所有目的…２０年
ですが（旧借地法第５条１項）、これは下限であって契約でこれより長い期間を設定してもよいことになっています（同条２項）。
なお新借地借家法でも類似の規定はありますが、更新後の期間は下限であって、長くする分には何も問題はありません。

ところで借りているのが『庭の一部』というところがとても気になるんですが、その庭の一部というのは地主の庭の一部を借りて住んでいるということでしょうか？
それともあなたの自宅の庭の一部が借地になっているということでしょうか。
借地法にせよ借地借家法にせよ、対象となるのは『建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権』です。
庭の一部として使っているなど建物所有目的でないなら、そもそも借地法や借地借家法の適用はありませんので、何十年でも自由に決めてよいということになります。

いずれにせよ、契約自体は何も問題はありません。

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/08/11 11:15

借地借家法第4条に従えば、合意により３０年更新とすることは可能です。

質問文にはありませんが、長期の契約期間に伴い、更新料もそれなりに発生したのでしょうか。
恐らく更新料云々の問題は関係なく、所有者の変更に伴う契約書を新規に調製することが主眼であり、借地人側には何らの経済的負担は無いのではないでしょうか？

ご質問の後段で新旧借地借家法について言及されています。旧法借地契約でスタートした契約を、『合意により』定期借地契約にすることは可能ですが、何らの手続きなしに契約の内容が変更されることは無い事はご理解された方が良いでしょう。従来と同じような契約書を使い、特約条項で『今後は定期借地契約とする』などと記述するだけでは定期借地契約の適用は無いですよ。

No.1 回答者： うまなみ副会長 回答日時： 2017/08/11 01:02

法が新しくなって新契約を結べば、基本新法の適用になるはずです。

ですが、借地借家法は借地借家人に有利な法ですが、契約期間が長くて何か不都合があるのでしょうか？基本契約期間が長いことは通常、借地人には有利ですが、地主には不利です。なぜなら周辺地価が高騰して高値で売れる話が合っても借地人の承諾がなければならないからです。逆に借地人の状況が変化し（例えば田舎に移住するので不要になったなど）返還しなければならなくなった場合は、いつでも返却できます。
契約期間が長いことで不満だとすれば、近い将来借地を買いたいということですか？もしくは近い将来、返却するかもしれないということでしょうか？周辺地価が下落しても高い地代を払い続けなければならないからでしょうか？もしくは借地人側で相続が発生するかもしれない不安でしょうか？
借地借家法は賃借人に有利な法ですので、賃借人が契約期間中、返還したい、買い取りたいなどの事案が発生した場合、当然に契約書では「その場合は双方で話し合って決める・・・」もしくは「契約期間中であっても〇カ月前に申し出ることで返却できる」という条文があるはずです。
新しい地主さんは明治時代から貸している土地について、それほど将来展望があるわけではないので、借地人が有利なようにという気持ちで30年を提案したんだと思いますよ。