入居してすぐの賃貸借家でトラブルがあり困っています。

入居して２０日程になります。
元々、築年数が４０年と古い物件であった為、多少の劣化などは我慢し住めればいいという気持ちで借りました。
まだ契約書にサインだけをし、必要書類、初期費用に関しては提出していない、入金していない状態です。（仲介をしてもらっている不動産屋から連絡がない為）

住み始めてから、私と家族共々全身にダニと思われる虫刺されがあり、バルサンを炊きましたが改善しませんでした。
更に、１０日程してから雨漏り…（7Lのバケツがほぼ満タンになりました）
雨漏りに関しては大家さんに連絡をし修理をお願いしたところ、屋根の破損箇所のみ修理をするという形になりました。（室内の処置はなし）
雨漏りをしていた天井箇所に関してはクロスが剥がれており、そこを触ると雨水がたくさん出てきクロスは簡単に剥がれ中は一面真っ黒でカビだらけでした…。異臭もします。
入居してから体調が優れず、今までしなかった頭痛も続いています。
今現在はとても住めた状態ではないので、別の場所に避難しています。

上記の状態を全て仲介業者に伝えており、退去の旨も伝えています。
こちらとしては例え、２０日程度でも荷物を起き住んでいた事実がある為１ヶ月分の家賃くらいはお支払いしたいという気持ちはあります。
ただ、契約書には１年以内の退去の場合４ヶ月分の家賃を支払うよう記載がありました。
これに関してはサインをする前に仲介業者に「すぐ出る予定なのでそんなに払えない」ということは伝えており、「大家さんと交渉し２ヶ月分くらいにならないか聞いてみます」との返答でした。
この場合、このようなとても住めた状態ではない（ダニ、雨漏り、カビ、異臭）ない物件に４ヶ月分の家賃を支払いをしなければならないのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： maguzamu 回答日時： 2017/09/25 17:46

契約書というのはただの紙切れではなく、

裁判になっても有効となる書類です。

したがって、契約書にその事が書かれており、
それを合意している状態であれば、
法律的にはその契約書通りに物事を進めなければなりません。

何か問題がある場合は、それを改善する事が求められる事であり、
そこから退去するのは貴方の一存に過ぎません。

その為、雨漏りの対処やカビ・異臭に対する対処を求め、
それらを無くすのが大家や管理会社の役目であり、
気に食わないから引っ越す、という事になると彼らの役目では無くなる訳です。

なので、話し合いにより、出来るだけ安くして貰うという事は可能かもしれませんが
本来であれば、契約書に書かれてある４か月分の支払いが妥当といえる事なので
管理会社が何と言ったとしても、大家が首を縦に振らなければ、
４か月分の支払いを求められるという事は覚えておくようにしてください。

事情が事情ですし、貴方の気持ちも解らなくは無いですが、
契約書というのはそういう重い物なので、
法的に言えば契約書がすべて、となる問題と言えます。

少しでも安くなったら御の字だとして、
人の良い大家に感謝すべきとも言えますね。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/09/26 11:45

あらまあ、これはお気の毒に。

心中お察しする。

これは質問者側がかなり不利だね。

まず『短期解約による４ヶ月の支払い』が免除になるためには、「目的（＝居住）を達成できないこと」と「貸主が目的達成を阻む要因を除去する努力を怠っていること」が必要。


雨漏りを直さないことは原則として貸主の修繕義務を怠っていることになるが、本件では修繕をしている。
本件では雨漏りを理由に契約解除はできない。
雨漏りを放置する大家だったら、この１点だけで解除までいけるんだけどね。

とはいえ、雨漏り箇所付近の天井に雨水が溜まっているとなると、これは修理業者の怠慢という可能性も出てくる。
これらは適切な修繕と後始末を大家や業者へ請求することは可能。
しかし、これだけでは貸主の修繕義務不履行と追求するのは結構厳しい。


クロスを剥がしたら一面カビで異臭もするというのは、これも解除にもっていくには厳しい内容。
大家へ修繕を求めることは可能だけど、不動産という商品の特徴でもある「現況優先」という点では、この修繕の実現は難しいだろうね。
本件のような場合には現況優先である可能性が高い。
頭痛などの健康被害で診断書でも取れたら可能性はあるけれど・・・。
原因がカビや異臭と認定されて家族全員に症状が出ていればいけるかな。


ダニについては通常は室内にいるものなのでこれも解除までは難しい。
入居直後なのでバルサンの費用くらいは請求できると思うけれど。
１度バルサンを炊いても効果がないというのは原因次第。
成虫は死んだけど卵が孵ったという可能性もあるけれど、20日程度でそんなに孵るというのも不自然。
締め切っているなど正しい用法で行っていればダニの数が減るので刺される頻度は激減するはず。
バルサンは卵には効かないこともあるので、１週間ほどあけてから２回目をやると卵から孵った幼虫などを駆除できる。
まあ、この辺は生活の知恵レベルの話なので、賃貸借契約の解除に関係するほどの話にはできない。


このように貸主の落ち度による契約解除にもっていける要件が弱いため、４ヶ月の違約金も負担する義務が生じる。
簡単に言えば、家賃を下げろとか修繕をもっとしろという『請求』は可能でも、目的が達成できないから『契約無効』というのは通用しないということ。
特に安い家賃で借りていた場合にはまずムリ、上記のようなマイナス要因だけ減額されているとみなされるから。
従って、４ヶ月の違約金も支払う義務は免れない。←減額交渉するのは可能だけどね。


このような内容から冒頭述べた通り、気の毒だねってなる。
後悔されるのは、4ヶ月が２ヶ月にならないか聞いてみますーーーと確答をもらってないのに契約してしまった点。
いまさらだけど、交渉してみては？

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/09/25 20:15

初期費用を支払っていないのに引き渡しをしたと言う事が腑に落ちません。

質問を読むと、当初より1年以内の退居を前提として契約していると受け取れます。
また、１回の雨漏りでカビがビッシリと発生し異臭がするとは考えられませんから、契約前の室内の内見をしなかったのではないか？と想像しています。

契約が有効に成立しているのであれば、契約書通りに賃料４か月分の違約金という事も考えられますが、契約に至る経緯が不明であり、貸主借主双方に早めに契約する為の手続きの不備があるのではないかと思います。

＞とても住めた状態ではない
とありますが、これは主観的な問題でもあり、賃貸物件の事前チェックで防げた問題でもあります。その借主側の不備を突かれた場合の理論武装をされて交渉することをおススメします。