登記地積と実測が大きく異なる売買

登記と実測が異なる場合の売買はよくあることかと思います（多少の範囲で）。
今回の取引は販売図面上100㎡の土地に建物が目一杯建っていますが、土地の登記簿には50㎡の記載となっておりました。
そうなった経緯を聞きましたが、当時隣地とあいまいに決めたとのこと、当時のエビデンスが残っていない状態です。
売主側は「隣地との境界確定と更正登記は買主が購入してからやってくれ、今回は登記簿売買です」との主張です。
つまり登記上は建物の半分が他人（隣地）に乗っかっているような状態なわけですが、これでも登記簿売買というのは、成立するのでしょうか（あるものでしょうか）？
あまりにも差異が大きい点、登記上おかしな状態であることは一目瞭然なわけで、私は違法性を感じるのですが、こういったケースについて、ご経験をお持ちの方、ご教示をお願い致します。
当然、まだ契約はしていません。

質問者からの補足コメント

• 上記は全て仲介会社の応答になり、実際、売主や売主側の業者が何と言っているかは、直接接触できていないためわからない状況です。

    補足日時：2018/06/09 17:58

No.2 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2018/06/09 17:55

登記簿上の建物面積が100平米程度で、実際には150平米ほどの建物がありまして、未登記の増築と考えて賃借契約を締結した後に、実際は100平米の建物に隣接していた別の所有者の建物を合体させた建物と言う事が判明しました。

結局、貸主が50平米の建物所有者から建物を借り、こちらに転貸することで決着しました。

ご質問のケースでは、建物の所有権は取得できるものの隣地に越境した部分の使用権原が全く分かっていない状況です。建物の敷地の半分は自己所有地、半分は借地上に建っている建物と考えれば良いでしょう。
すると、その賃貸借契約の借主の地位を現在の建物所有者から引き継がない事には安心できませんよね。

質問文にある隣地との境界確定と更正登記は売主の責任で行うべきものであり、それにより土地の所有権も確定できるのですから、それを買主側で行わせるようであれば最早売買の対象としては瑕疵があるとしても良い位です。

隣地との境界確定と更正登記を売主側で行うか、土地の使用権原についての隣地の同意を得る事を契約条件とするべきですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お示し頂いた事例もかなり強烈なものですね。実際こういった契約が起きているということが把握でき勉強になります。
また、使用権の点、売主側への境界確定・更正登記の要請の点、ご説明ありがとうございます。
契約前にこれらを明確にし、応じないようでしたら取下げ見送りにしようと思います。

お礼日時：2018/06/09 18:19

No.4 回答者： itachineko 回答日時： 2018/06/10 08:19

「隣地との境界確定と更正登記は買主が購入してからやってくれ」、これは危険です。

境界確定は　とりかからないと　できるか　どうか、あるいは　経費がいくらか　わかりません。隣地の地主がハンコを押さないと言い張ったら　おしまいに　なるかも　知れません。息子の嫁さんは　境界確定してない土地を　相場より高く買って　しまって、あとで私が境界確定を土地家屋調査士に頼みました。嫁さんは　中国の人なので　司法書士に騙された　ようです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
現状も建物が建っていることから、30年前、隣地の所有者とあいまいに決め建築を進めたというのは本当なのでしょうが、
その後、境界確定に応じてくれなくなったから売りに出したのでは無いかと思いました。
境界確定はやってみないと可否がわからない点や、費用がどの程度かかるかわからない点、教えて頂きましてありがとうございます。
非常に参考になりました。

お礼日時：2018/06/10 17:22

No.3 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2018/06/09 21:41

そういう土地はあとあと問題になっても自分で解決する

意思がある場合以外は購入しないほうが良いと思います。

普通は土地の実測や境界の確定は売り主でやるものですが、
買い主がやることにしてその分安く買うこともできると思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
築30年の物件で、当時、隣地の持ち主と境界を口約束したらしいということで仲介業者より聞いております。
先程、境界確定と更正登記に掛かる費用を私が負担することも検討する（但し、要見積り）・・・ということで伝えてみましたが、難色を示しています。
推測ですが、何ら隣地と境界確定できなかった背景があるのかもしれません。
30年前の話し合いについて私が調整しても解決できないと思われますので、見送ろうと思っています。

お礼日時：2018/06/09 23:26

No.1 回答者： gisahan 回答日時： 2018/06/09 17:15

面倒な交渉・手続きはすべて貴方がやってくれと受け取れます。

あくまで関係者双方立ち合いで決めた線が（仲介人ではない）売買の場所ですが、金銭問題・既存建物の法規上の問題あるいは処分方法など、専門家に書類を作ってもらうまで気が抜けません。

素性の判らない相手だと不安は募ります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
金銭問題や法規上の問題等は仲介業者の応答では無いということですが、仮に契約まで進んでみて「実は・・・」と、いろいろ出る可能性があるかもしれません。
更正登記をさせるほうこうで詰め寄り、応じないようでしたら申込取下げで行こうと思います。

お礼日時：2018/06/09 18:12