不動産投資について

Question

不動産投資についての疑問。
例えば2000万のマンションを一室買って、ローンの返済をそのマンションを貸した賃料で払いましょうというのがよくあります。
賃料＞ローンの支払いの場合、自分にも毎月収入があるし、最終的に自分の資産になるというのはすごい美味しい話だと思うのですが、考えられるリスクは下記以外にありますか。

①物件が災害等で倒壊等してしまう。
②近くにあった大学がなくなる等環境の変化で物件の価値が下がる。

fusiminohikaru · Accepted Answer

私は最近、相続した実家の古家を壊して、小規模賃貸住宅を建てました。1ＬＤＫ４戸で、1戸は自家用のスペースとして
3戸を賃貸にまわしています。

リスクですが、

・災害等による被害
→保険でカバーできる部分もそれなりにありますが、当然、このリスクはあります。
が、場所によっては水害の可能性がない場所はあり、地震については最新の建築物の場合は耐震性は相当に高いです。
が、このリスクはあります。

・環境の変化で価値が下がる
→この可能性はあります。大工場の撤退で環境が大きく変化するケースもあります。こうなると空き室続出で、賃料そのものが大きく下がる
ことがあります。場所によってはそうした変化が少なそうな場所もあります。

・物件の補修費などのコスト負担
→災害等はなくても、建物は劣化し、一定期間が経てば補修が必要となります。その費用もローンとともに積み立てる場合もありますが、
大規模補修の場合、そうしたことでは足りないこともあります。

・管理コスト
→建物、部屋の管理や募集、家賃徴収を業者に依頼すると、そのコストが毎月かかります。
　管理業者が長期に管理をしてくれるかどうかは不明です。当然、倒産の可能性もあります。

・サブリースでも賃料切り下げ
→長期家賃保証のサブリース契約でも、家賃は切り下げられることがあります。合意ができないと、場合によっては契約打ち切りも。

・金利上昇リスク
→現在は超低金利ですが、全期間固定の金利でない場合、金利上昇リスクがあります。

なお、うちの場合は1ＬＤＫ3戸で収入はサブリースの管理費等を差し引き、手取りが20万で、返済が15万程度です。

別に銀行借り入れをする必要はなく、全額現金での支払いも可能でしたが、団体生命も含めて10年は1%程度の金利で借りられているので、
自己資金は運用にまわしてこの金利はカバーし、キャッシュフロー的には毎月数万程度の手取りがあるという形をとっています。

なお、私のケースはマンションの一室ではなく、土地があったところに、建物から建てたということなので、状況はちょっと違います。

larme001 · Answer

貴方の金で家を買って、一部ピンハネして儲かれば残りを渡します、というビジネスです。

kuma-gorou · Answer

世の中、そんな上手い話は転がっていません。
不動産屋のカモにされるのがオチ。
https://toyokeizai.net/articles/-/138201

＞リスクは下記以外にありますか。
資産価値の低下は免れません。
老朽化したマンション。住民の多くが建て替えに賛同しなければスラム化するだけですよ。

サノサノサノ · Answer

その場合の発生確率の高く最大のリスクは空室リスクだと思います。マンション一棟ではなく、一室のため、誰かが常に住んでいないと賃料収入はゼロということになります。

他に思いつくのは
・事故物件化
・家賃未納
・マンションの老朽化
あたりです。

不動産投資に限らず、投資は分散させないとリスクが高くなります。

不動産投資について

私は最近、相続した実家の古家を壊して、小規模賃貸住宅を建てました。

貴方の金で家を買って、一部ピンハネして儲かれば残りを渡します、というビジネスです。

世の中、そんな上手い話は転がっていません。

その場合の発生確率の高く最大のリスクは空室リスクだと思います。

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