都市計画 調整区域

知り合いが新築一戸建てを買うにあたって、都市計画の所に調整区域と書いてあるのが
気になるとの事です 内容をよく見たら設備の所が”浄化槽”になってました

これは将来は市の下水道に変更されると言う事ですか？
それともなったく関係なく何らかの調整があるという意味でしょうか？
この物件やや少し安い気がしますが、デメリットはありますか？

No.4 ベストアンサー 回答者： kurobob 回答日時： 2019/02/26 11:03

ＮＯ３です、コメント読みました。

>>市街化区域に隣接する連担地域？
都市計画法施行令第29の８に下記のような条文が
「市街化調整区域で市街化区域に隣接又は近接し市街化区域と
　一体的な　日常生活圏を構成していると認められる概ね
　５０戸以上が連担している云々・・・・・」
これの事ですが更に地方条例も絡むのでこれだけで判断は出来ませんけど。
まぁ大手さんなら安心って思うけど昨今の実情からみて
大手だからって安心しきれないのが悲しいですよね。
先方に訊くだけじゃなく役所等に直に訊くのも身を守る手だと思いますよ。

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2019/02/28 21:08

問題がそれたような…

質問は浄化槽を使っていてそのうち下水道になるか？じゃないんですか？
市街化調整区域に建築が可能か、連たんでいけるか、ではないですよね。
すでに着工しているなら建築確認済証を受けている。
建築基準法では都市計画法（の一部）が審査関係規定になっていて、確認申請が通ったと言うことは都市計画法に適合している間接的な証明です。
ゆえに調整区域であっても建て売りの専用住宅であれば誰が購入して誰が使用（居住）しようと問題は無いはず。
もちろん市街化区域と同様に将来の建て替えも売却も可能です。

で、浄化槽の件。
浄化槽が間違い無いなら放流水の放流先があるはずです。
これも放流先が無いと確認申請は通らない。
（まれに浄化槽で放流先が無い場合で宅内処理、蒸発拡散方式等が使われますが）

次に公共下水道の件。
確実に知りたいならその自治体の下水道担当部局の窓口で問い合わせる。
公共下水道は各自治体で整備の計画を作っています。
下水道は莫大な費用のかかるインフラで、相当先まで整備計画を策定しています。
たぶん窓口に年度の計画や区域を定めたマップがあるはず。
ピンポイントで場所が決まっているなら、そのマップを見せてもらって担当に質問すれば確実にわかります。

No.2で調整区域は整備しないと言いましたが例外もあります。
「線引き以前」に大規模な宅造などで地域の下水道を併せて整備した、など、すでに整備がされている場合もある。
この場合は調整区域であっても接続が可能です。
しかし連たんを使った許可ですよね。
99％無理。
先に挙げたマップの色は真っ白と思います。

＞この物件やや少し安い気がしますが、デメリットはありますか？

デメリット。
インフラの整備が後回し。
メリット。
調整区域はそう簡単に建物が建たないから周囲の景観が変わりにくい。
車の進入も少なめなので静かです。
都市計画税も非課税。
昔から
「住むなら調整」
の言い伝え(笑

No.3 回答者： kurobob 回答日時： 2019/02/25 09:33

＞＞調整区域

これが市街化調整区域なのか居住調整区域なのか判りません。
市街化調整区域なら建築不可だと思いますが既に建っている？
ならば無届けでは無いとすれば市街化区域に隣接する連担地域でしょうか？
先ずはその辺を確認しないといけませんね。

浄化槽は将来下水道整備されるかどうかは判りません。
ずっとそのままってこともあり得ます。
又、浄化槽の放流先は側溝、水路、ため池等々ですが
水利権者・管理者の同意が無いと放流出来ません。
この辺は浄化槽メーカーに訊けば答えてくれますよ。

尚、土地は厄介そうな裏が無ければ安くはなりません、
昔田んぼとかで地盤も緩いんじゃありませんか？

この回答へのお礼

アイ〇〇ホームの新築一戸建てで現在建設中です
５月完成と聞いてます
全国にある会社なので無届ではないと思います
市街化区域に隣接する連担地域？　　　それも調整区域なんでしょうか？

お礼日時：2019/02/25 20:25

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2019/02/24 12:39

調整区域とのこと、以前で言う既存宅地など、市街化区域と同様に建築可能なんですよね？

まれに農家分家、調整区域内の開業医など、使用(居住)する人間に対して資格を求めるケースもありますから。
で、公共下水道の話。
結論から言うと、そこが市街化区域に編入されない限り公共下水道が整備されたとしても接続させることはできません。
例え目の前の道路の反対側が市街化区域で、ちょうど区域境に下水道管が埋設されたとしても。

調整区域は固定資産税のうち都市計画税を払いません。
都市計画税は公共下水道や道路の整備、様々な都市基盤のインフラを整備する原資です。
税の負担が無い、つまり市街化を抑制させる区域で無駄なインフラは整備しないんです。
そんなお金があれば他の市街化区域の整備に回しますから。

調整だと道路のＵ字溝さえ無いところも多い。
浄化槽でさえ放流先に悩む場合がありますから。
もちろんＵ字溝の整備、道路の舗装、インフラ関係の整備は後回し(しない)です。

No.1 回答者： お願いDE 回答日時： 2019/02/23 21:30

市街化調整区域とは、市街化が進まないよう抑える区域であるため、人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域のことです。

農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、原則として家を建築することができません。ただし、市街化調整区域内でも、幹線道路沿いのガソリンスタンドやコンビニのように、建築可能な特例もあります。
[浄化槽注意点］
公共下水の設備がなく、これまで浄化槽が設置されていない敷地を購入するときには、もう少し踏み込んだ確認も必要です。

浄化槽からの排水に対し、道路のU字溝などへ接続する工事の許可が道路管理者から受けられるか、さらに浄化槽からの排水自体が認められるか、といったことを調べなければなりません。

この調査は媒介をする不動産業者または売主業者に任せればよいのですが、地形や排水先の流量などによって、許可が下りないこともあり得ます。

新築の建売住宅であれば、原則としてこれらの問題はクリアされているはずです。また、自治体によって浄化槽設置費用の補助制度や融資制度がありますから、注文住宅を建てるときにはあらかじめ確認しておくようにしましょう。