古民家（借家）のリノベと火災保険のつけ方。

知人所有の古民家をリノベして、Cafe　を開く予定です。
現空き家の古民家（上下で約35坪）は現状のままでは、
せいぜい1～200万円の価値もない状態です（土地代を除く）。
これを知人の了解の下、1500万円ほどかけてリノベの
予定です。
代理店に聞いたら、一軒の家を家主と別にリノベ部分を
自分でかけるのは無理と言われました。
でも、家主は自分で火災保険を掛けるつもりはないよう
です。
こんな場合には、自分で支出の１５００万円はどのように
保険でカバーするのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 

  建物の2階は子供夫婦の住居とする予定ですが
  家財はどんな保険になるのですか？

    補足日時：2019/07/06 13:42

• 

  専門家？として、具体的な詳しい説明ありがとうございます。
  日頃おつきあいの私のとこの代理店はこんな説明は
  一切してくれません。
  その人は、一応プロの代理店みたいなのですが、損保の
  代理店ってただ保険を売るだけの人ですか？
  直接保険会社との契約はできるのですか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/07/08 09:01

No.2 ベストアンサー 回答者： retiree2015 回答日時： 2019/07/07 11:45

本件に関しては火災保険の募集現場でも悩ましい問題です。

最近の傾向として、土地・建物所有者は先祖から受け継いだ
土地や建物を売却する事に抵抗感があり、一方ではそれらの
有効活用を求めるために、例え借主が全額負担で建築又は
大修復（リノベ）した建物の場合でも、法的所有権は家主側に
残す事を求めるのです。

実務上は、借主が負担した費用はその後の家賃の中で調整する
事もあります。

一方、火災保険では、
法的所有者（登記簿上の所有者）＝被保険者（保険金を受け取る人）
という規定があり、仮に質問者が家主に代わって火災保険の
契約をしても、事故の時の受け取り人は家主にしなければ
なりません（これは業界用語で「他人のための保険」と言います）

質問者（借主）からすれば、リノベした建物の全費用を負担
しながら、全焼になっても保険金は一切もらえないという
問題が生じます。

このため、実務上の解決策としては下記の方法が一般に
とられています。

なお、前提は借主が全額火災保険を付保する（被保険者は家主）
＝上記「他人のための保険」を付保する。

1.家主との話し合いで、一旦家主が受け取った火災保険金を
　借主（今回は質問者）の支出した修復費を上限に、家主は
　借主に支払う（出来たら公正証書にしておく）
　→事故時の修復費用は借主が負担する。

2.借主(質問者）が付保した火災保険に「質権設定」をして
　一部損、全損に拘わらず、すべての火災保険金は借主が
　自動的に受領できるようにしておく。
　→事故時の修復費用は借主が負担する。


　なお、今回のようなケースでは借主負担の費用に関しては
　法律上は「有益費用の償還権」が発生はしますが、この権利は
「賃貸借契約が終了・消滅」した場合に限って適用されますので、
　一部損のため、引き続きその Café を営業するような場合には通常
「賃貸借契約」は消滅しませんので、上記のような措置を事前に
　しておかないと、火災保険金は自動的に家主側に払われて
　しまいますよ。

　なお、この他の措置としては、裁判所に保険金の仮差押え
　や転付命令を申請すると言った方法もありますが、
　飽くまでこれは事後処理であり、裁判所がすべて認めてくれるか
　どうかは疑問ですので、上記のように、事前にきっちりと
　手を打っておくことをお勧めします。

　本件に関しては、複雑なケースでもあり、家主の意向も含め
　保険会社も交えて、三者間で事前によく相談される事をお勧め
　します。

　最後に、建物以外の「設備造作什器備品一式」「商品類一式」
　「家財一式」「店舗休業保険」その他特約などは建物の
　火災保険とは別に保険契約すれば良いでしょう。

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございました。

お礼日時：2019/07/09 13:10

No.3 回答者： retiree2015 回答日時： 2019/07/08 17:48

＞直接保険会社との契約はできるのですか？

法的に出来ないと言う事はありませんが、事実上
保険会社は極く特殊な企業用保険を除き、すべて
代理店経由です。

電化製品を直接メーカーの工場で買う事はないのと
同じです。

日本の代理店は約20万店ありますが、その中で本当の
プロは10％未満ですが、自称プロの中にもいい加減な
知識しかない人も結構います。

複雑な損害保険は代理店選びが肝要ですね。

No.1 回答者： HONTE 回答日時： 2019/07/05 19:12

什器備品に

店舗総合保険＋
借家人賠責をつける。

って、出来たかなぁ・・・？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
せっかくですが、全然回答になってません。
専門家の回答をお待ちします。

お礼日時：2019/07/06 13:44