時効取得できるかどうか困っています

父が占有している農地が来年国の買収にかかることになり、多額のお金が入ってくる予定なのですが、下記の点で困っています。誰か教えてください。
この土地は昭和５年に祖父がAさんから買い受けたもので、売渡証もあります。祖父はS５０年になくなり、S１８年から祖父の仕事を手伝っていた父がこの畑を今も耕しています。でも、この畑の登記名義人は父でも祖父でもAさんでもなく、近所に住んでいる遠い親戚のBさんです。BさんはS60年にこの土地の相続登記をしています。Bさんの父親が亡くなったのはS５７年です。
以上の権利関係をふまえて、父はこの土地を６０年近く占有しているので時効取得したいのですが、時効の起算日をBさんが相続登記をしたS60年以降にしないと、二重譲渡と同じ関係になるので、現在の登記名義人であるBさんの所有権を父に移転させることができないのではないかと思います。
父はこの土地が祖父名義になっていないことを知っていたので、占有の開始時は悪意です。
誰か、どうすればこの土地を父親の名義に変えられるか教えてください。

No.5 ベストアンサー 回答者： a_little_for_you 回答日時： 2004/12/15 23:40

＞当時の名義人はBさんの父親で、もう亡くなっています。

Bさんの父親から既にBさんに相続登記がなされているので、これは二重譲渡の規定が準用されて、登記の先後で権利関係が決まるのではないのでしょうか。

違います。時効取得される真の権利者がいるとして、そのかたは権利を失う物権変動の譲渡人と同じ立場の者です。そして、その相続人というのは、たんに前主である被相続人の地位を包括承継しただけですから、新たな利害関係を有するに至った者ではありません。物権変動で権利を失う一方当事者の地位の交代があっただけなのです。二重譲渡にはなりません。

判例は取得時効の起算点の任意選択を認めていませんし、今回の場合は、それをしなくても前占有者である祖父のもとで時効取得していたことが要件事実が立証され、その援用をすれば、実体上、質問者の父が権利者と認定されますから、裁判で現名義人に登記移転請求できるでしょう。

一度、掲示板のレベルではなく、弁護士に相談しないといけないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
大変参考にさりました。
司法書士の先生に相談したところ、私が書き込みしていたような返事でしたので、移転登記ができないのではないかと思い、弁護士の先生に相談すると相談料も高くなるのでどうしようかと迷っておりましたが、
明日弁護士の先生に相談に行きます。

お礼日時：2004/12/16 00:11

No.6 回答者： buttonhole 回答日時： 2004/12/16 00:43

>これはかなり複雑で、AさんとBさんは無関係です。

　
　複雑な事例のようですので、具体的には弁護士に相談されると良いと思いますが、裁判になった場合の原告の考えられる主張を挙げてみましたので、参考にして下さい。

１、当時の土地の真実の所有者はAであった。
２、原告（御父様）の父（お祖父様）は、真実の所有者であるAから、売買により所有権を取得した。
３、原告は、原告の父の死亡により、その土地を相続した。よって、原告が真の所有者である。
４、Bの父親名義の登記は、登記手続等の誤りでそうなったに過ぎず、実体を反映していない無効な登記である。従って、被告への相続による所有権移転登記も無効である。
５、仮にAが真実の所有者でなかったとしても、原告の父は、Aが真実の所有者であると誤信して、Aからその土地を買ったのであるから、平穏かつ公然に善意無過失で、占有（自主占有）を開始し、１０年間占有を継続したのであるから、短期取得時効が成立し、原告の父がその土地を原始取得した。仮に過失があったとしても、長期取得時効は成立している。なお、被告の父親に対して、登記なくして所有権を主張できたのであるから、その一般承継人（相続人）である被告に対しても、登記なくして所有権を主張できるのは当然である。

この回答へのお礼

何とお礼を申し上げてよいのやら。
本当にご親切にありがとうございます。
頑張って裁判する気持ちになりました。

お礼日時：2004/12/16 00:51

No.4 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/12/15 23:34

＃１です。

「相続」は包括承継であり「譲渡」ではありません。
Ｂの親の立場をそのまま「承継（受け継いでいる）」わけです。Ｂの親からＢが「譲渡」を受けたわけではありませんので、二重譲渡にはあたりません。

それから、あなたの祖父が「占有を開始し、取得時効を完成させた」という事実が重要であり、「誰が真の所有者であったのか」、「誰から購入したのか」という事実は時効取得に影響を及ぼしません。

また、真の所有者が誰であっても、時効取得にて登記ができます。


中途半端に知識があるようですので思いこみにより「誤解」しているようです。
正確な回答を弁護士から得るようにして下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
司法書士の先生に相談したのですが、私が書いていたような返事だったのでとても不安でしたが、大丈夫そうだという事が分かり、安心しました。

お礼日時：2004/12/16 00:07

No.3 回答者： teinen 回答日時： 2004/12/15 23:24

　質問者の方の見解は，大審院判例を踏まえた見解であり，そのとおりで良いと思います。

　ただ，Ｂさんが相続登記をした時点を時効の起算点とした場合でも，御父様が祖父名義で登記されていないことを知っていたので「悪意」とされていますが，登記名義は祖父ではないが，昭和５年に売買されたものであり，売渡証もあり，それを相続したのですから，御父様は自らが正当な所有権者であると信じておられるのでしたら，「善意」ということを主張できるように思います。
　
　ですので，昭和５年の売渡証を証拠として，Ｂさんに対し，「所有権移転登記をしろ」という訴訟を起こし，予備的に「売買がなかったとしても時効取得している」と主張されてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

申し訳ないですが、いくつかお答え下さい。
祖父は無権利者のAさんから土地をかいうけたのですが、真の権利者の相続人に対し、所有権移転請求できるのでしょうか。
また、時効を主張すると、二重譲渡と同じ状態になるので、現在の登記名義人には勝てないのではないかと不安です。

お礼日時：2004/12/15 23:33

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2004/12/15 23:06

　AからBの父親(Bの父親からBへは、昭和５７年の相続を原因とする所有権移転ですね。

)に所有権が移転した経緯はどうなっているのでしょうか。

この回答へのお礼

これはかなり複雑で、AさんとBさんは無関係です。
Aさんが祖父に土地を売ったことは間違いないのですが、Aさんは登記名義人ではなかったみたいで、Bさんの父親が名義人だったみたいです。近所の人に話を聞いた限りでは、昔そこら一帯の農地を小作人名義に変える国の政策かなにかがあった時に誤ってAさんの土地がBさん名義になったのではないかといわれていますが、あまりにも昔のことで、登記簿もそこまでは遡ってしらべられませんでした。

お礼日時：2004/12/15 23:13

No.1 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/12/15 22:51

時効取得が認められる場合、その起算日は昭和５年の占有開始日となるでしょう。

占有開始日は重要な要素であり、適当に変更することはできません。
なお、相続は時効の中断理由とはなりませんので、昭和５７年のＢの相続は影響ありません。

質問文「だけ」からは時効取得できているものと推測されますが、書かれていない事項の影響で時効取得できない場合もあります。
「解決策」は具体的に詳しい話を聞いた上でなければ出せません。
ですので、登記簿謄本等あるだけの資料を持参して弁護士に相談することをお勧めします。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございました。
時効取得の起算日が昭和５年になるということは、昭和５年当時の名義人からの所有権移転となるかと思いますが、当時の名義人はBさんの父親で、もう亡くなっています。Bさんの父親から既にBさんに相続登記がなされているので、これは二重譲渡の規定が準用されて、登記の先後で権利関係が決まるのではないのでしょうか。時効取得ができても登記名義人を変更できなければ、意味がありません。
来年の春には買収にかかるそうなので、時間があまりありません。
明日にでも弁護士に相談に行こうかと思います。

お礼日時：2004/12/15 23:07